Tulips Chen

冷清—火爆—冷却，仅仅两年多时间，楼市就经历了如此“打摆子”周期，摆脱这样的反复，建立房地产发展的长效机制再度提上议程。

告别“打摆子”，呼唤长效机制

2016年12月16日结束的中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，过去的房地产调控更多是短期政策，所以经常因为经济走势不同而出现波动，长效机制意味着房地产市场发展不能只靠一时的应急调控政策，关键是需要完善长期制度建设，房地产税等长效政策有望加快落地。

“‘刹车’不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。”万科总裁郁亮近期在接受《人民日报》专访时说，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。

房地产调控关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等 第一财经记者高育文摄

财政部原财政科学研究所所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康也认为，中国的房地产市场就是“打摆子”式的，“之前大家还担心冰火两重天，冰这边的压力太大，好多三四线城市和部分二线城市去库存压力那么大，没想到才几个月迅速火热起来，一线城市和二线热点城市房价快速上涨，各地政府迫不得已，不断推出各种限购限贷措施，这种‘打摆子’式的表现，再次说明我们前几年说的多轮调控主要是治标，而非有效治本。”

他认为，过去的调控都是简单的调节，光讲政策的话，放宽就是取消限购限贷，收紧就是恢复限购限贷。“这种治标的方式根本不够用，关键还是要治本，也就是要建立起制度框架，包括土地、投融资、住房以及税收制度等。”

这其中，房地产税讨论多年，关注度一直很高。虽然早在上海和重庆展开局部试点，但房地产税推进过程一直“雷声大雨点小”。有专家认为，房地产税推广在技术方面不存在问题，主要障碍在于既得利益群体的阻挠。

“放眼看去，世界上稍微现代的经济体，都建立起了住房保有环节的税收制度，中国这个坎迟早要过的，那么早一点考虑，争取不那么滞后，这也是一个应有的选择。”贾康说，房地产税不是“定海神针”，一招决定全局，但它是制度建设中的一个必选项。

不过，房地产的长效机制并不仅仅只有房地产税，尤其是如果没有其他相应的制度改革做配套，那么房地产税所起到的作用将十分有限。

张大伟说，房地产税如果税率过低，很可能难以覆盖征税成本。税率过高，将影响房地产行业的发展。房地产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源，在房地产依然是经济重要支撑的情况下，如何推进更需综合考量。

他认为，房地产税是新增实际收税的税种，在实际交易中并不能促进增加新供应。虽然短期可能影响部分投资者抛出房源，但如果不解决投资只能依赖房产、新建住宅供应少于需求的话，房地产税依然会被转嫁给买房者支付。此外，征收房地产税带来的持有环节的成本提高，也极有可能通过转嫁给租房者、或者其他途径规避掉。

贾康也认为，加快房地产税立法推进改革，需要有一系列的配套。房地产税应该把房地产有关所有的税费放在一起做一个系统的优化。而且必须得到土地制度、住房制度、投融资制度改革的呼应。

增加有效供给

这其中，土地供应制度改革亦十分关键。中央经济工作会议明确要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

当前，由于土地在地区之间的供需错配，导致部分一二线城市土地供应不足，房价高速上涨。而大部分三四线城市土地供应过剩，库存高企，即使现在不再增加土地供应，多年都不能消化完，存在土地浪费、效率低下等问题。

全国房地产商会主席顾云昌曾在接受媒体采访时认为，目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题，也就是供给侧方面的土地供需错位。2008年以来，在我国的城镇化建设中，土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲，土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地，而人口城镇化使大量的人口从农村来到中小城市，走向现代化大城市，也就是土地的供应和人口的流向是相反的，北京、上海、深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应，但人还在流入。

因此，要解决这个问题，就必须建立起人地挂钩的制度。厦门市房地产中介行业协会副会长王崎对第一财经表示，未来在土地供应方面，一二线热点城市的土地红线应当适当放宽，把周围的三四线城市的土地指标转移到一二线热点城市。这样在满足一二线城市发展需要的同时，也能促进三四线城市的集约化发展。

王崎说，像北上广深这些一线城市和厦门、南京这些二线热点城市，他们发展农业的附加值本来就不高，还不如在城市之间进行合理分工，让这些地方努力发展好城市经济，让以农业为主的地方努力发展好农业。

“现在大中城市盖楼，最大问题是土地供应量不足。表面上看，这些城市能用于开发建设的土地确实很少了，但往深里分析，也与土地供应制度有关。”郁亮说。

现行《土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。因此，农民集体所有的土地在出让、租赁时是受到限制的，不能与国有建设用地同等入市。于是，就形成了城乡二元结构的土地制度。改革这种土地制度的呼声早已有之。

郁亮分析，过去城市发展起步阶段，土地强制收储、政府“一个口子”供地的方式曾经发挥过重要作用，但在目前，存量土地渐成主流，征收拆迁成本大幅提高，“地拆不动，就供不出来”。他建议，我国可以探索建立土地市场多元化供应制度，允许让有土地一方根据规则跟买地的人谈、让市场主体自行谈判交易，从而提高存量土地流转效率、快速增加有效供给。

据新华社报道，土地管理法修改已列入十二届全国人大常委会立法规划。全国人大环资委指出，现行土地管理制度特别是农村土地管理制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，表现为土地征收制度不完善，宅基地用益物权难落实，土地增值收益分配机制不健全，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价同权等。为此，多名全国人大代表提出议案，建议修改土地管理法。目前，国土资源部已形成了土地管理法修正案草案初稿。

此外，房地产的长效机制还应包括城市住房制度等方面的改革，未来必须促进房地产投资盈利模式转变，由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，使经营模式由单一的“只售不租”变为“租售并举”，这也是长效机制的一个重要方向。

郁亮认为，在商品房市场外，应大力发展租赁市场，为新市民提供更多可承受的住房;借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群，从而疏散核心城区人口，并为大量新市民家庭提供符合其收入水平的购房定居机会。