Tulips Chen

中信建投地产首席分析师陈慎从世界主要国家楼市发展周期着手分析后认为，影响房价的因素固然有人口因素，更多受货币因素影响，“人口拐点对应房价拐点是个伪命题。”

“从美国和日本的经验来看，40-44岁阶段人口数量的拐点对应着房价的拐点。这批人口见顶之后往往对应着该国的金融危机。”日前，链家研究院携手中信建投房地产小组举办的第一期“链家·思享会”上，中信建投地产首席分析师陈慎深入分析了房价的周期走势，最终得出了“当前谈论中国房地产价格见顶，为时尚早”的肯定论断。

陈慎：中国人口见顶始于前年 但人口拐点对应房价拐点是伪命题

陈慎从世界主要国家的楼市发展周期着手分析后认为，影响房价的因素固然有人口因素，但更多还是受货币因素影响，“人口拐点对应房价拐点是个伪命题。”

他表示，从美国和日本的经验来看，40-44岁阶段人口数量的拐点确实对应着房价的拐点，两者见顶时间前后几乎只相差两年。倒推回去可以看出，婴儿潮推动了整个房地产行业的住房需求爆发，而这批人口见顶之后往往对应着该国的金融危机。

“回到中国，1970年开始的婴儿潮承接了这一需求，并在1987年到达人口顶峰。照此推算，中国的人口顶点起始于2012-2014年。”陈慎指出这一关键节点后，却仍对中国楼市表达了信心：“中国不同于美日的特点在于，中国的婴儿潮周期仅17年，是所有国家当中间隔最短的，所以中国的房地产环境将会非常平滑。所以在当前，谈论中国房地产价格见顶，为时尚早。”

据此分析陈慎预测，货币流动性的释放力度会缩减，带来成交量下滑，但受供需影响，房价缺乏下调的弹性，涨势将持续到明年上半年；中国楼市的严苛调控政策将一去不复返，各地因城施策；而金融杠杆将向主流城市集中，区域分化也会愈加明显；改善置换型需求将成为主导，多数城市二手房成交增速会超过一手房。

肖小平：供需矛盾越来越紧张 下半年深圳房价依然看涨

具体到深圳，链家研究院（深圳）院长肖小平的判断与陈慎不谋而合：深圳不会出现人口红利拐点，房价上涨的主要原因还是供需问题。

据深圳链家统计，目前深圳的商品住宅是162万套，而城市居民自有房率约30%。“即使按照十三五规划，深圳每年能新增5-6万套新房，这样的房屋增长率也是远远不能满足需求的。”肖小平解读这一数据时透露，由于土地供应不足，且深圳旧改难度提高，可以预见，在未来很长一段时间，全市新增供应是减少的，“长期来看，供求关系会越来越紧张。供需矛盾在短期内将无法调和，涨价趋势仍会持续。”

值得注意的是，深圳作为年轻的人口净流入城市，新生儿已连续四年每年增长20万以上，3年后小学生在校人数将超过100万。肖小平判断，在学区房这个微观市场上，初中的紧张程度将会逐步超过小学，成为家长投资的热点。