Tulips Chen

在国内，房地产企业习惯于拆了重建的商业模式，而作为国内房地产界的明星企业，万达在过往的商业建设中似乎也未遭到太多的拆迁阻力。然而，将这种方式如法炮制到海外似乎并没那么奏效。

万达西班牙大厦项目再陷拉锯战

近日，一则“王健林怒斥马德里市政府：像对待狗一样对待我”的报道引起广泛关注。随后，万达集团通过官方微信号发布声明澄清：此新闻严重失实，根本没有报道中提到的万达与马德里市政府的谈判，王健林董事长更不可能发表如此言论，万达西班牙大厦项目正在重新进行全面评估。

据1月27日报道，万达和西班牙马德里政府就其2014年买下西班牙大厦的重建问题，再次陷入谈判拉锯战。由于新政府反对万达提出的推倒重建计划，外加马德里民众的反对，让这个拖了接近两年的项目进展步履维艰。

北京建豪律师事务所周雷律师认为，此次西班牙大厦的重建方案遇阻是万达进军海外过程摔的第一个跟头，也给万达提了醒。国外的市场环境完全不同于国内。长期以来，国内地方政府招商引资压力很大，像万达这样的优质企业，是地方政府竞相追求的对象，因而，在政策方面会相对倾斜于这样的大企业。而一旦企业走出国门，面对的环境完全不同。国外的社会法治相对完备，政府的权力受到各个方面的制约，任何商业行为都不是政府一方面说了算。

据媒体报道，西班牙大厦是一座25层的摩天大楼，始建于1948年，建成于1953年。这座建筑材料为白色与红色砖块的大厦与邻近的马德里塔楼共同组成了新哥特风格建筑群，是西班牙20世纪建筑的典范。直到2006年，大厦内仍有一家豪华酒店皇冠假日酒店、商务中心以及配套公寓。

据悉，上一任马德里政府对万达的这笔投资相当支持，为促成该项目，当时执政的人民党政府曾督促地方历史遗产委员，将西班牙大厦的历史保护级别从二级下调至三级，改建工程只要维持建筑主立面和侧立面原始风貌，即可正常实施。

接手之后，王健林希望发挥该大厦的位置优势，将其改造为集酒店、商业中心和豪华公寓为一体的建筑。但随后由于安全因素，万达方提出完全拆毁大厦重建的要求。

“万达收购了西班牙大厦，即意味着大厦产权已经归万达所有。但是作为建筑物的改造和施工必然要遵循城市的规划，这种规划应既依据当地法律，也要依据具体行政审批和许可。建筑工程一方面要遵守城市规划法中有关拆除、修建和施工等的程序性规定，另一方面要遵守建筑物的高度、外观等实体内容的强制性规定。”周雷说。

负责大厦正面技术研究的工程师伊格纳西奥·费尔南德斯表示，现在西班牙大厦所用的建筑材料已经接近于70年的使用寿命，因此，大厦存在整体或局部坍塌的风险。大连万达集团的西班牙子公司总经理则表示，鉴于目前建筑材料的损毁程度，在墙体已出现裂缝随时存在倒塌风险的情况下，唯一可接受的办法是将其拆除重建。

万达集团甚至聘请了西班牙最优秀的工程、建筑、城市规划和安全专家对西班牙大厦进行技术性评估，给出了解决方案：有控制地拆除大厦三个外立面，以便用质量更高的相同材料，比如用人造石、砖和玻璃纤维框架代替钢筋，进行原貌恢复重建。

重建遭遇双重阻力

马德里当地民众也不领情，“重建”的要求引发名强烈抵抗。2015年9月8日，据西班牙当地电视台报道，当时有七万余名马德里市民联名上书，表示坚决反对王健林拆除重建西班牙大厦的计划。

该媒体还饱蘸感情地评论道，现在马德里这座城市在不断地发展，我们已经暴露出缺乏对于古建筑保护的问题，这是一个非常错误的决定。很多时候我们只会注意到一个建筑的外观而忘却其内涵，我们没有考虑到自己对它所蕴藏的情感，这样只会让我们丢失了过往，未来的城市可能完全沦为一个“迪士尼乐园”。

北京德和衡律师事务所执行主任刘克江接受法治周末记者采访时表示：“万达是否能够成功拆毁重建值得怀疑，因为要面临西班牙政府和民众的强烈反对，还有相关建筑保护法律的障碍。假设万达收购西班牙大厦后无法重建，也只能像西班牙国家银行之前拥有西班牙大厦一样，等待下一个接盘者，或者等到大厦自然毁损，然后重建。”

王健林在公开演讲中，将万达的发展历程划分为四个转型期。第四次转型是：“从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型。”自此，频频传来万达海外收购的消息。

2013年6月，万达宣布斥资10.2亿英镑投资英国，其中7亿英镑计划在伦敦核心区建超五星级万达酒店;2014年6月，收购西班牙大厦;2014年7月;投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目;2014年8月7日，中标洛杉矶比佛利山一项目地块，将投12亿美元建高端综合性地标项目;2014年8月11日，计划投资9亿美元并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目;2015年，先后并购瑞士盈方体育传媒集团、澳大利亚HOYTS院线等企业，投资入股马德里竞技足球俱乐部、同程旅游等企业。

民间古城保护人士华新民接受法治周末记者采访时说道：“在中国大陆本土，自上世纪九十年代初期开始的大规模圈地、卖地以来，历史建筑保护让位于商业拆迁的情况比比皆是，‘拆’字已经像蝗灾一般吞没了中国的大部分历史街巷和历史建筑。”

山西省古建筑保护研究所所长董养忠告诉记者：“根据我国文物保护工程的相关管理办法，属于文物保护单位或者不可移动文物的保护原则上不得拆除，如果残损严重的可以落架维修。”

华新民进一步表示：“在欧洲，政府部门要严格服从文物保护法律，所以极少发生以政府为主导的对历史建筑的破坏。另外，欧洲国家对私人财产的尊重也是成功保护的前提，因为很多历史建筑也同时是属于私人的祖传房产。”

据报道，万达收购西班牙大厦时，当时的执政党人民党支持万达的改建方案。但新上台的“今日马德里”党的策略是迎合所有人的需求和愿望，支持者基本来自对制度有所不满、欧债危机期间上街游行的失业人群。因而，此次马德里市政府的要求和民众的诉求基本一致。

据悉，万达集团负责人强调，该集团将会保留西班牙大厦的原始风貌不予更改，也不会给该大厦重新命名，“我们尊重文化遗产和大厦的特色”。

“中国企业海外投资失败的案例比较多，主要是对于当地的法律和劳工政策、宗教信仰等把握不准确。”周雷律师建议，政商环境差异是中国企业海外投资遇到的普遍问题，投资者要更多地研究当地的法律和制度，细致评估投资风险。