Tulips Chen

29日下午，北京土地市场再迎5宗地块，分别为朝阳区孙河乡西甸村一块住宅用地、一块商住用地；房山区阎村镇三块商业用地。

"面粉"比价"面包"孙河两地块遭流拍

      其中，房山区阎村镇的三宗商业用地先后引来万科同昌联合体、K2、世茂、天恒、旭辉十多家房企的激烈争夺，但最终均由天洋基业收入囊中。经计算，三宗地块总价26.15亿元，溢价率屡创新高。值得一提的是，房山区新城良乡组团14-03-13地块溢价率甚至高达210%。

      与三宗商业用地火爆成交形成鲜明对比的是，孙河板块两宗宅地则遭遇了流拍的尴尬局面。

       3.5万/㎡起始楼面价创新高“面粉”比价“面包”

       随着孙河板块区域价值的不断升温，两宗地块挂出后就一直成为关注的热点。按照招标文件计算，两宗地块竞拍起始价合计77.45亿元。其中，孙河乡土地储备项目K地块楼面价高达3.5万元/㎡，突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

      截至挂牌竞价截止时间今天下午三点，备受关注的孙河两宅地并未收到房企报价。此前，有消息称天恒地产、中粮地产两家房企可能参与孙河乡土地储备项目BCDE地块的角逐。但在土地竞拍现场，北京天恒乐活城置业有限公司总经理周兴明确表示放弃竞买。

      凤凰房产了解到，孙河组团BCDE地块位处孙河组团最为核心的临湖地段，是孙河组团目前推出的体量最大1.1容积率地块。

      招标文件显示，该地块土地面积33.94万平方米，建筑面积17.61平万米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地，起始总价为46亿元，起始楼面价也在2.6万元/㎡左右。

      此外，孙河乡土地储备项目K地块土地面积18.93万平方米，建筑面积8.99万平方米，用途为R2二类居住用地，起始总价为31.45亿元。经测算，该地块起始楼面价高达3.5万元/㎡，突破了北京宅地起始楼面价最高纪录。

      对此，东汇置地投资管理有限公司总裁刘东认为，今日流标的孙河两宗地快1.3的容积率要高于之前成交的地块，同时地块内部比较复杂，配建有学校等公共设施，因此地块的质量要弱于此前成交的地块。

      “‘面粉’比价‘面包’是此次地块流标的最重要原因。”刘东表示，两宗地块起拍楼面价超过3.5万元/㎡，刨除配建面积更是接近4万元/㎡，与区域内在售的龙湖双珑原著和泰禾北京院子的公寓类产品实际成交价格接近。

      土地的价格充分反映了房价，两宗地块留给开发商的经营空间已经很少了。“3.5万元/㎡的底价，项目入市的售价预计达到7万元，刨除配建的部分，最终的售价可能会接近10万元/㎡，而1.3的容积率售价10万则是市场很难接受的。”

      此外，他认为近日北京市市长王安顺表示北京将不会放松限购的表态影响了开发商的心理预期，此前曾有消息称北京或将放开对高端住宅市场的限购。

      根据招标文件，本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理上限则转为在此价格基础上，通过现场竞报异地建设保障房面积的方式确定竞得人。对此，刘东认为这是土地出让规则回归理性的方法，但是“真正能打动开发商的唯有价格”。

      对于这两宗流拍地块的后续命运，刘东表示：“从历史上看，流拍的地块再次入市，往往价格会更高。

      ”时隔三年再现流拍宅地 或影响豪宅换签率

      对于房价一路高歌猛进的北京来说，上一次出现流拍的宅地还是在三年前。2011年4月20日，北京3住宅用地招标入市。其中，顺义2地块流标，密云地块报价刚刚超过底价。

      今年上半年，伴随着楼市成交持续低迷，土地市场长达两个多月无一宗成交。7月14日，北京土地市场迎来断供两月以来的首次土地出让，两宗地快最终以总价23.3亿元成功出让。但与昔日居住类地块动辄吸引十几家房企，经过几十轮竞价以高溢价率成交的情况不同，两宗地块最终成交价均未达到合理土地上限价格。

      当时曾有业内人士预言，在上半年土地成交整体乏力的情况下， 2014年第三季度土地市场溢价率逐渐回落可能致使更多的底价成交，甚至出现流拍现象。仅仅半个月之后，备受关注的朝阳孙河土地储备项目BCDE地块、K地块纷纷遭遇流拍。

      “事先有想到，但是没有想到最后真的流标。”孙河版块内某开发商对凤凰房产表示，孙河两宗地块起拍楼面价已经超过3.5万元/平米，单价较高，同时两宗地总价超过77亿元，属于单价高总价也高的地块，极有可能产生单价和总价的双料地王，因此企业在拿地过程中比较慎重。

      他认为当前市场还处于调整期，企业当前的首要任务是去库存，而不是积极的补仓，因此虽然对孙河地块有意向的中粮和天恒两家开发商出现在现场，但均未出手拿地。

      时隔三年再次出现流拍，刘东认为对孙河版块内已经进入销售环节的泰禾和龙湖的项目影响不会太大，主要是会降低豪宅项目的换签率，一部分已经交过定金的购房者可能会推迟签约。对全市豪宅销售的影响也基本仅限于此，不会影响整体高端市场的走势。

      孙河地价飙至5万元/㎡ 产品或步入10万时代

      对于了解北京楼市的人来说，孙河板块的区域价值自不必多说。地处中央别墅区中心位置，北靠商业及教育资源丰富的后沙峪板块，东邻定位低密度的生态绿色休闲区的温榆河，南接配套成熟的来广营。区域内除聚集诸如奥特莱斯、欧陆广场、日祥广场等国际化购物中心外，还被国际学校、优质医疗资源、商业会所、马术俱乐部与高尔夫球场所环绕。

       作为北京唯一的由政府整体规划的成规模的低密度组团，孙河组团自2012年推出首宗地块以来，迅速成为了各大开发企业以及高端市场关注的焦点。短短两年时间，已经先后吸引龙湖、泰禾、首开、中粮四家实力房企进驻。

      2012年9月，在万科、龙湖、华远等5家房企同时入场关注的情况下，龙湖以总价14.7亿元的价格拿下孙河乡A地块。经测算，楼面价突破2万元/㎡，业内人士分析称，该地块成本价将超过3万元/㎡，预计项目入市价格可能不低于5万元/㎡。

      2013年1月24日，泰禾集团力挫保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业，以18.5亿元总价将孙河乡北甸西村W地块二类居住用地收入囊中，折合楼面价2.94万元/㎡。

      时隔一个月，首开集团于2013年2月28日一举斩获孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地两宗地块，两宗地块总价合计27.2亿元，每平方米楼面价约为2.62万元。

      半年之后，孙河板块的地价直奔5万元/㎡。7月23日，中粮地产以23.6亿元，同时配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房，商品房部分楼面价高达4.84万元/㎡，刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/㎡左右。

      随着“面粉”水涨船高，“面包”也一再热销。随着“限高令”悄然解禁，泰禾北京院子拿到了住建委在马年发放的首批预售证。据凤凰房产发布的《一线城市高端物业投资报告》显示，该项目先后夺下6月份北京别墅成交套数销冠、别墅成交金额榜眼，而此前的四个月时间里，北京院子也始终稳居金额榜前三。此外，双珑原著也在上半年创下了可观的销售业绩。

      更加值得关注的，则是孙河乡西甸村HIJ地块的命运。如今，中粮集团拿地已满一年，至今仍无项目入市。在当前处于深度博弈的市场中，高价‘面粉’将会做成何等美味的‘面包’不得而知。