Tulips Chen

当下，由于楼市低迷，多地土地市场出现零成交，之前认为难以受到影响的一线城市土地市场也明显降温：6月前半月，北上广深4个一线城市土地成交额仅为18.18亿元。

地方政府卖地不易发债且珍惜

        而地方政府偿还债务高度依赖土地出让金，土地收入的下降，让地方还债压力加大。

        在土地财政难以为继的同时，十个试点省市的地方债自发自还工作正紧锣密鼓进行。有分析认为，地方政府频频启动地方债，源于当前经济形势下的财政和债务的双重压力。

        6月前半月不足20亿元一线城市土地成交降温

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        北上广深土地市场十分清淡。

        中原地产研究部统计数据显示：截至6月16日，6月一线土地市场成交现降温现象。4个一线城市总成交土地为8宗，合计土地成交额仅为18.18亿元，中原地产研究总监张大伟表示，从目前待售的土地看，预计6月4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，将创造最近几年的最低点。

        而在去年6月，4个一线城市土地出让金合计高达357亿元。据中国房地产信息集团（CRIC）统计数据显示，5月份，北京、上海、深圳、天津等10个典型城市土地出让金收入578亿元，环比下降20.3%，同比下降24.6%，20个月来首次落入同比负增长区间。

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        一线城市降温明显

        从土地成交建筑面积的走势来看，10个典型城市已经连续3个月同比负增长，其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市土地成交建筑面积共计388.6万平方米，环比下降35.6%，同比下降41.6%，创下近两年来新低。

        张大伟告诉《每日经济新闻》记者，在持续接近半年的地热房冷后，土地市场开始降温，之前认为难以受到影响的一线城市也明显降温。

        房企谨慎拿地是土地市场遇冷的主要原因。中原地产研究部统计数据显示，中国销售前20强的标杆房企，最近几月拿地数量逐月递减，6月上半月拿地总额仅54.85亿，其中仅个别企业有地入手。

        据统计，这些企业年内拿地总额仅1502亿元，预计上半年拿地总额不足1600亿元。而在2013年上半年，20大房企拿地总额高达1977亿元。

        北京某知名房企内部人士告诉《每日经济新闻》记者，企业拿地主要考虑自身资金和市场前景，目前企业大部分资金押在在建和在售项目中，回款周期预计较长，目前北京市场也受到京津冀一体化和自住房冲击，拿地必然会十分谨慎。

        这位人士还同时说道，在拿地中，企业会优先考虑地段好，能保证销售周期，而地段一般的土地，除非价格特别有吸引力，否则不会贸然竞拍，而三四线城市则基本不纳入考虑范畴了。

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        或与供地节奏有关

        一线城市土地市场逐渐转冷与地方政府的供地节奏也有关联。北京今年成交的53宗土地中，有21宗是在去年12月挂牌，6宗在今年1月挂出，其余26宗在今年2月挂出。

        自今年3月，北京土地市场便无经营性用地出让，持续时间近3个月，这种情况在历年北京土地市场上，非常少见。北京房价测评中心认为，一方面，北京楼市从年初以来已出现降温迹象，开发商预期也显现明显分化，在现阶段推地或难有高溢价，国土部门有意控制推地节奏可保证后续土地出让收入。

        另一方面，今年前4个月，北京土地市场总体供应和成交都较往年大幅增加，即使后续推地节奏趋缓，完成全年供地计划的也不会很大。

        上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，北京土地市场急剧降温，是政府层面暂停供地，这种停滞很快就会恢复，之后将继续呈现稳步推出带有自住型商品房的住宅地块以完成全年的供地计划。

        5月30日，北京市国土局公布了2014年首批拟供应的商品住宅和商服用地。拟供应地块总计80宗，土地面积约1046公顷。

        在公布第一批拟供应计划的当天，北京市国土局表示，将会同市政府相关部门和区县政府采取有效措施，切实做好公布地块土地供应工作。同时，加快推进土地开发，确保如期形成有效供应，保障土地市场的合理用地需求，保持土地市场的平稳运行。

        183亿地方债将招标发债“热”面临三大错配风险

        昨天（6月17日），中诚信国际与穆迪在北京联合举行信用风险会，穆迪表示，中国政府近期发展健全地方债券市场的举措有正面信用影响，可以强化地方政府对其投资及借贷活动负有的责任。

        而十个试点省市的地方债自发自还工作正紧锣密鼓进行：广东、山东两地已完成评级机构的招标工作，并开展债券信用评级，前者脚步更快，地方承销团组建工作也已结束。宁夏、江苏、江西三地均挂出了组建地方债承销团的通知。

        不过，中诚信国际政府与公共融资评级部高级分析师闫文涛向《每日经济新闻》等媒体表示，当前中国地方政府债务仍面临收益与风险错配、期限错配和债务偿还结构错配等三大错配风险。

        债务偿还结构错配

        在自发自还试点地区启动债券发行工作时，由财政部代理的第一批地方政府债券也启动了招标。6月13日，甘肃、新疆、福建、广西、四川五省区发行今年首期地方债，总额为516亿元，第二期183亿元地方债也将于6月20日招标。

        有分析认为，各地方政府频频启动地方债，源于当前经济形势下的财政和债务的双重压力。此前，财政部副部长王保安在一次讲话中提到，“今年是地方政府偿债压力最重的一年。”王保安称，在今年地方财政收入增速放缓、支出刚性强的背景下，地方债压力会进一步增大。

        据他透露，今年到期需偿还的地方政府负有偿还责任债务占债务总余额的21.89%，根据审计署公布的数据，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务约11万亿元，按照上述偿债比例，今年地方政府需偿还债务或为2.4万亿元。

        目前，地方政府偿还债务高度依赖土地出让金，但近期楼市低迷，土地出让金也受到影响，多地土地市场出现零成交的情况，中国指数研究院此前一份报告显示，5月全国300个城市土地出让金同比下跌近四成。

        闫文涛认为，债务偿还结构错配是地方债面对的三大问题之一，“地方政府债务的偿还对土地出让收入依赖过大，部分省份承诺以土地出让收入偿还的债务占比高达50%以上，土地和房地产市场走势对地方政府债务的偿还影响很大。在当前房地产市场景气下行的大背景下，过于单一集中的债务偿还结构加大了地方政府债务风险敞口。”

        除了债务偿还结构存在错配，地方债还存在收益与风险错配。审计报告显示，省市县三级政府的债务增速显示，低层级政府债务的总体增速均高于上一层级政府的增速。

        闫文涛说，总体上地方政府债务信用下沉、风险上移的趋势愈加明显，收益与风险进一步分离。“各举债主体在享有融资收益的同时，其承担的债务风险却不断向同级政府甚至高级别政府迁移。融资平台自身信用不断向政府信用靠拢拉近，信用风险也逐渐从个体信用风险向地区风险和宏观系统性风险迁移，高层级政府的信用风险不断累积加大。”

        地方债面临换挡风险

        尽管我国监管部门多次表示，地方债风险总体可控，相比中国的经济总量，如此规模的地方债并不足以引起特别的担忧，但审计署相关数据显示，地方债务结构性风险突出，部分地方政府债务率超100%。

        按财政部的测算，地方政府未来三年(2015年～2017年)偿债比重分别为17.06%、11.58%和7.79%。中诚信对此也进行过测算，数据显示大部分省份债务期限结构偏短，今明两年部分省份到期债务高达60%。

        “资金使用上，市政建设和交通运输仍是各省份主要的资金投向，各省份市政建设和交通运输两者加总占所有资金投向的比重几乎均在50%以上，一半的省份超过60%，资金使用期限较长，债务期限结构与资金使用期限结构错配矛盾凸显。”

        中诚信国际认为，在地方政府债务新的融资趋势下，未来地方政府债务风险将由现有的三大错配风险演化为以下三大风险：房地产市场调整风险将成为最主要风险；在风险上移以及国家信用兜底减弱两端挤压下地方（局部）风险放大；地方财政收入放缓、贷款和非标融资压缩背景下，融资渠道切换导致的换挡风险。

        按全国人大今年3月公布的财政预案，2014年地方财政收支差额为4000亿元，地方债券的规模是4000亿，目前财政部批准的1092亿元规模“自发自还”地方政府债以及财政部代理招标的516亿元地方政府债，均在此之列。

        公开发行有利于有效控制地方债务的规模和风险，并推进地方政府信息公开，是治理地方债“开正门、堵邪门”的重要举措。其中，部分地方债还将用于偿还“旧偿”。

        中诚信国际报告称，债务展期也化解了债务期限结构错配矛盾，并在一定程度上缓释了地方政府债务风险。该机构判断未来地方政府债务融资将呈现以下五个趋势：间接融资向直接融资过渡；非标产品向标准化产品过渡；国家信用兜底向地方政府信用过渡；政府隐性担保向风险自担发行品种过渡；融资平台债务在未来相当长的一段时期内仍将是地方政府最主要的融资方式。