Tulips Chen

摘要：如今的台湖，像往昔的天宫院，大量的土地供应入市，众多房企争抢进驻，水涨船高的地价直奔在售项目的房价。那么，台湖能否成为下一个天宫院？

  

  之前名不见经传的通州台湖自去年12月开始强势崛起，迅速成为房企争抢的热点区域，也成为通州住宅用地的主要供应区域。曾经的台湖只有东亚新华地产一家房企进驻，如今，万科、首开、泰禾、世纪鸿等房企陆续在此拿地，而台湖每宗地块在出让过程中更是有数十家房企参与竞标。与此同时，台湖地块刨除保障房的平均地价也从不足3000元/平方米，跳至如今的9000多元/平方米。如今的台湖，像往昔的天宫院，大量的土地供应入市，众多房企争抢进驻，水涨船高的地价直奔在售项目的房价。那么，台湖能否成为下一个天宫院？

  土地

  品牌房企争抢进驻台湖

  自去年12月25日至今，通州台湖镇已出让六宗土地，其中万科首开联合体、北京世纪鸿、泰禾等多家房企成功入驻台湖镇，让该区域备受关注。业内人士表示，台湖作为亦庄发展的辐射区，区域利好被部分企业看中。

  众房企争抢入驻

  在历次台湖地块的出让中都会有万科、首开、东亚、泰禾等房企的身影，在近期出让的台湖镇B-03地块居住、托幼项目的竞标中就有18家企业参与竞争，长安置地、住总、合景泰富、泰禾、城建、金隅嘉业 、东亚新华、华远、经开、万科首开联合体、龙湖、润丰、世荣兆业、福建正荣、佳兆业、融创、路劲、中铁建等房企悉数到场。

  台湖区域西邻亦庄开发区，东接京津高速，北距首都机场30公里，南距首都第二机场22公里。区域内拥有现已开通的地铁亦庄线次渠站，以及规划中的R2、S6线，具备了东南五环地铁站的重要枢纽功能。“台湖是一块尚未发展成熟的区域，现在进驻，未来的潜力巨大，谁先进驻，谁的优势就更明显。”某房企内部人士在拍地现场表示。

  北京中原地产市场总监张大伟告诉记者，截至目前，通州台湖镇已成交土地出让金达62亿元，配建公租房面积达20.7622万平方米。张大伟说，2012年至今北京楼市成交量明显上涨，大部分开发商库存减少、资金宽裕，对土地资源的需求明显增加。“国五条”新政落地后，整体土地市场虽然出现部分相比之前降温的现象，但对热点区域的土地竞争依然非常激烈。

  地价迅速攀升

  在房企的争抢下，台湖的地价也在一路走高，“面粉”价格有赶超“面包”之势。据记者了解，东亚新华地产是进驻台湖较早的企业，该企业于2011年9月成功摘得通州区台湖镇居住用地、托幼用地及公建混合用地(配建“公共租赁住房”)，该宗地的建筑规模为28.7万平方米，包括保障房在内的平均露面单价不足3000元/平方米，而刨除保障房的平均楼面单价不足5000元/平方米。如今，该企业在该宗地上开发的东亚·印象台湖项目也是炙手可热的项目之一，其上期住宅的售价为1.59万元/平方米。

  而于5月20日成交的通州区台湖镇B-03地块居住、托幼项目的地价已经赶超房价，该宗地共经过了71轮的竞标，泰禾再次高价拿地，该宗地包括保障房在内的平均楼面单价为8519元/平方米，张大伟说，“按照保障房6000元/平方米的回购价计算，商品房的成交楼面价在1.53万元/平方米左右。”虽然楼面价高涨，但业内人士认为，开发商依然有利可图。亚豪机构市场总监郭毅表示，现在看来价格很高，但其实台湖区域是价值洼地，在未来发展起来之后，这个价格依然是可接受的。“以泰禾为例，泰禾接连拿了两块地是很正常的思维，之前那块是多功能用地，有商业等配套，这次拿的住宅用地在一定程度上能缓解泰禾的现金流压力。”

  开发商观点

  台湖是北京楼市的价值洼地

  从大区域看，我们首先看好台湖所在的通州未来发展。上海的副中心是浦东，今天的发展非常好，而作为北京副中心的通州同样拥有巨大发展优势，相信通过夯实基础，以北京的人力、财力、物力，通州的前景非常远大。此外，地处东南五环的台湖地区有着天然的区域互动优势，相比其他区域零碎的土地，台湖拥有大体量的土地供应，而规模化土地的区域非常容易进行系统性的科学合理规划，使得台湖未来发展有着很好的潜力，台湖不仅是价格洼地，还是价值洼地。

  台湖区域有发展空间

  企业纷纷进驻台湖的原因主要有以下几个方面：首先是地铁规划，亦庄钱和规划中的R2号线对该区域有很大的拉动作用；其次，因台湖地块靠近亦庄，这个区域有产业的支撑，开发商看好亦庄的客户群；再次，不少人认为天宫院区域都在六环外了，房价还近两万，而台湖在五六环之间，因此，房价还有一定的弹性空间。

  北京万科：

  区域前景良好

  万科在北京台湖区域开发有“首开万科公园里”项目，项目规划隶属亦庄新城“两站一街”城市重点规划区，即环渤海高端总部基地，区域发展得到通州政府的大力支持，北京万科相信区域会有良好的发展前景，同时也积极成为区域建设的参与者。该区域政府规划的“两站一街”站前综合区，目标将其建设为集教育、文化、医疗、体育、绿地为一体的全功能区；除了完善商业配套，政府还将积极引入优质教育、品质医疗等重点生活配套；众多品牌地产与企业总部的陆续入驻，也为共同打造北京东部城区价值新坐标奠定良好基础。

  区域对比

  台湖对比天宫院

  从去年年底到现在，通州台湖镇已成交多宗地块，万科、首开、泰禾等众多房企扎堆进驻。几乎一夜之间，台湖成为通州乃至整个北京土地市场的最热门板块，不少业内人士将台湖区域与大兴天宫院板块相对比，并做出“台湖将成为第二个天宫院”的预言。

  交通

  天宫院：地铁首站

  除了原有的京开高速及数条公交线路与市区连接外，作为地铁4号线的首站，天宫院拥有良好的轨道交通配套。

  台湖：仅有一路公交车

  区域内有京沈高速路、京津塘高速路、北京六环路三条国家级公路交错通过，镇政府驻地距通州镇8.5公里。在公共交通方面，目前区域内仅有通7路公交车，地铁方面，目前距离项目最近的八通线梨园站大约13公里。

  价格

  天宫院：高买低卖

  台湖：地价“三级跳”

  形成天宫院板块首批商品房供应的龙湖、保利、金融街三个住宅项目，拿地时间均为2010年12月23日，其中位于亦庄线倒数第二站生物医药基地站的龙湖·时代天街折合楼面地价较低，为7519元/平方米。据业内测算，上述地块加上开发成本等各种税费后，售价在15000元/平方米的情况下，房企利润也仅为5%左右。

  世纪鸿所拿地块的商品房部分楼面价接近13000元/平方米，万科首开联合体以及泰禾拿到的几宗地的平均楼面价更是接近16000元/平方米，比东亚印象台湖在售楼盘价格还高。与东亚地产当年拿地时5000元/平方米左右的楼面价比，台湖地块身价已“三级跳”。

  配套

  天宫院：成熟的产业及生活配套

  台湖：尚无商业配套

  作为北京市城南行动计划的主要受益区域，大兴区公共基础设施建设及服务水平得到了极大改善，轨道交通的贯通和首都第二机场的落户，届时将衍生出一个潜力无限的临空经济圈。此外，大兴天宫院周边新媒体影视基地、中关村科技园以及大兴产业基地将共同支撑这一区域发展。

  除了地块自身带有的一定体量配套外，目前台湖区域几乎没有成型商业配套。目前可知的区域利好规划是，万达文化产业集团将在通州建造万达文化旅游城，目前正在考虑在台湖一带进行选址。

  客群来源

  天宫院：金融街和北三环客群不在少数

  台湖：通州、亦庄客群为主

  4号线南起大兴天宫院站，北达海淀安河桥北站，南北贯穿黄村新城、西红门、宣武门、西单、复兴门、金融街、西直门、中关村等多个京城重要商圈，且无缝对接北京南站，与1号线、2号线、10号线、13号线接驳换乘。记者调查天宫院各项目的购房人群发现，目前该区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街以及海淀区北三环附近，乃至中关村的客群均不在少数。

  记者从东亚以及即将入驻的房企处获悉，由于公共交通尚未开通，目前台湖项目的客群主要来自通州和亦庄区域。

  质疑

  台湖能否撑起高昂的地价

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  项目入市后如何定价

  去年9月，北京光谷科技园开发建设有限公司以7.73亿元拿下通州台湖104和109地块F3多功能用地，楼面价4380元/平米。今年台湖楼面价普遍已经破万，其中5月20日，通州台湖镇B-23地块和B-03地块折合楼面单价分别为1.31万元和1.53万元。

  一位业内人士向记者表示，一般来说，房地产开发的周期是1年-1.5年，今年台湖入市不少项目，本身又配建很高比例的保障房，这就意味着这个区域在一年或一年半以后，新房价格要达到一个新的阶段。而在目前对于新房价格调控空前严厉的背景下，未来这些项目如何定价将成为难点。

  对此，亚豪机构总监郭毅表示，今年台湖地块的位置并非位于台湖镇中心，而较为靠近次渠镇，目前次渠镇在售的润枫领尚项目报价在20000-22000元/平方米左右，相比开发商万元左右的地价水平，再加上开发成本、财务成本和营销成本，开发商还是有一定的利润空间。不过，也有业内人士表示，与天宫院区域相比，最早进驻此区域的龙湖、保利普遍采取高价拿地低价开盘的策略得以在众多竞争者中脱颖而出，在规划的利好尚未兑现之际，面对更激烈的竞争，如何制定房价，将成为房企面临的最大难题。

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  规划能否兑现

  众多房企蜂拥台湖，看好的正是台湖的区域定位及成长潜力。按照相关规划，成为“环渤海总部基地”发展重心的台湖镇，近期以来成为泛CBD区域生态人居置业的热点区域。

  据此前报道，2009年8月，北京环渤海高端总部基地项目正式启动。项目用地规模17.21平方公里，总建筑面积约1720万平方米，未来可容纳人口20万。2011年1月，北京环渤海高端总部基地控制性详细规划(街区层面)获北京市政府批准。2011年5月20日，北京环渤海高端总部基地管委会正式成立。

  北京社会科学院副院长、中国总部经济研究中心主任赵弘表示，总部基地不是简单地造城，如何运用北京的影响力搭建平台，连接国内外市场？如何引进海外的成功经验与模式，提升新城的经济发展水平，都是其面临的挑战。

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  未来客群何来

  由于新兴板块多处于市区与郊区的连接点，因此，轨道交通成为吸引客群置业的关键因素。同依托亦庄线的旧宫板块、依托9号线和房山线的郭公庄板块以及依托昌平线的昌平板块等新兴区域，依托13号线的天通苑等传统区域一样，天宫院板块的形成在一定程度上也是依靠地铁4号线开通带来的轨道交通便利。

  在台湖轨道规划中，京津城际铁路从项目东北侧经过，设有亦庄火车站，不久后将在这里与轻轨亦庄线和通州新城、顺义新城连通。然而，目前离台湖最近的是亦庄线， 台湖距亦庄线次渠站1.5公里，欠缺直通的轨道交通。正是地铁4号线与大兴线的开通，使得记者调查天宫院区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街以及海淀区北三环附近，乃至中关村的客群不在少数。然而，对于没有轨道交通直通的台湖而言，未来客群来自何处，仍待寻找。在目前普遍以轨道交通为主要支撑点的住宅市场，台湖的最大缺憾是并不紧邻轨道交通沿线，如果像长阳和天宫院板块一样，那么客群的覆盖面将会更加广泛。