Tulips Chen

摘要：房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，每一轮地王的频繁出现，似乎都预示着更严调控的来临。

  地王频出，楼面地价单价最高的纪录不断被刷新！

  中国房地产研究会副会长顾云昌指出，房企疯狂高价拿地导致地价暴涨、“地王”频现，是非常危险的信号，地价不断上升与“地王”的出现，容易形成新一轮房价上涨心理预期，进一步推高房价。

  每一轮地王的频繁出现，似乎都预示着更严调控的来临。

  本报记者获悉，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，会存在调整的可能性，不排除再加码的可能性。

  和此前情况不同的是，“升级可能更多的注重宏观、外围的手段，强调市场化，而非是在类似的调控加码，”一位熟悉情况人士如是说。

  值得一提的是，5月24日，国家发改委公布关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究，现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

  “封盘”

  今年4月份以来，北京实行最严厉的限价政策，对开发商申请期房和现房的销售价格上涨的，一律不批销售证。

  本报记者调查发现，从去年年底到现在，大兴生物医药版块的保利春天里、金融街·融汇 、中国水电·云立方、龙湖时代天街、明发广场等七八个项目无一开盘。

  中国水电·水立方的一位销售人士在电话中告诉本报记者，“一切都起源于北京近期限价制度，价格批的过高，就不给过，我们按照要求，打回去对比，最后一次报了16800元|平方米的价格，也没给过。”

  “但若按目前市场的形势走，如果没有限价，该区域的房价肯定得过2万，”北京民发广场项目经理王磊称，该版块积聚多个品牌开发商，又受南城计划利好，并临近北京第二机场，备受市场关注。

  虽然多个项目没按原计划开盘，不过，据王磊了解，该区域多个项目的蓄客情况都非常可观。

  实际上，据本报记者了解，除了大兴区以外，昌平、顺义、通州等不少项目的开盘时间均有延期，更有消息称，北京市住建委“压”了近40个项目的预售证。

  如果说在房价连涨的背景下，很多开发商看不到在北京暂停限价的可能性，开始选择妥协入市，那么近期北京市土地市场的一波热潮，更是给了他们继续扛着的信心。

  先是泰禾集团以1.9万元/平方米楼面价拿下的通州台湖镇地块，创出了区域新高，随后，保利、首开联合体以单价2.2万元|平方米的价格成功拿下大兴旧宫镇的一块住宅用地，刷新了大兴区域的普通商品住宅的楼面单价纪录。

  与此同时，北京的土地市场上也不乏动辄过百的溢价率。

  据本报记者了解，在高溢价率地块甚至地王地块的刺激下，已经有开发商开始不畏“限价”开始封盘。

  “开发商看好后市，预售证未被审批也将成为囤房的借口，”王磊认为，能够预料到的是，市场上的房产将变得越来越稀缺，市场供需矛盾也将会更大。

  值得一提的是，截至目前，北京市新建商品住宅库存套数为61517套，而在去年的5月份，这一数字为10万套出头；再往前的2011年12月7日，则高达130049套。

  “简单从供应端或者库存来断定北京供需矛盾突出，并不科学，实际上，和前几年相比，北京前4月的供应并无明显变化，”北京中原地产市场总监张大伟表示，只是当前的购房者预期改变，积极入市，即需求放大，才显得供需矛盾突出。

  张大伟认为，对于北京等一线城市而言，简单的增加供应已很难实现，只能通过加码调控，在购房者预期上做减法，“每一轮地价走高之后，只需一夜的时间，周边二手楼盘报价便会登上一个新的高度，高溢价率地块的频繁出现，只能增添购房者积极入市信心。”

  过去的一周，全国一二线城市土地市场普现升温，几个大中城市的地方政府更狂揽百亿元土地出让金，而出让地块的溢价率和成交价格也是屡创新高。

  例如，5月23日，越秀城建以楼面价3.46万/平方米拿下广州海珠南洲路地块，成为广州单价新地王；5月21日，莱蒙国际集团以15.51亿元竞得杭州编号为杭政储出[2013]32号的奥体单元地块，折合楼面地价13505元/平方米，创区域新高。上海浦东新区周浦镇08单元06-07地块又被绿地集团以总价5.24亿元夺得，成交楼板价9590元/平方米，溢价92.65%。与此同时，就在5月10日这一天，重庆2013年土地市场上的单价、总价、溢价率等3个纪录均被刷新。

  “对于企业来说，积极拿地的原因肯定有两个；一个是看好后市；一个是资金链充裕，”兰德咨询总裁宋延庆如是说。

  从企业资金链来看，宋延庆表示，除了前4月，企业销售较好，资金回笼情况不错之外，各种热钱也因看好楼市，以各种办法进入房企。

  而对于后市的判断，宋延庆表示，除了城镇化带来的强大的需求之外，也有政策预期不清楚的原因。

  “国五条细则中诸如20%个税、二套房贷、房产税等都有很多文章可做，”上海良玉投资公司总经理郭玉良称，但从最后落地的情况来看，和预期差别很大，除了北京严格执行20%个税以外，其他地方都不了了之，很多地方更是没有交代。

  中国房协协会副会长朱中一亦表示，各地落地“国五条”还存在一个细则待细的过程。

  “过去的2012年，虽然也没有更多有效的调控手段，但起码高层过一段时间都会出来喊喊话，”郭玉良表示，但从国五条落地到现在，再没有一个高层喊话，可以说，政策整体存在一个真空期。

  与此同时，包括此前曾公开表态一周之内出国五条解释性文件的住建部等各部委，都对后续“国五条”的落地执行并无表态。

  “自国五条细则落地近两个月，截止到目前，尚未看到任何政策加码的信号，再加上宏观经济形势不大好，”郭玉良判断，市场好像以为本轮国五条就到此为止了，一些胆量较大的开发商开始豪赌政策，加快了跑马圈地的脚步。

  不降地价，只控房价

  郭玉良注意到，疯狂拿地的开发商多为民企，在本轮拿地潮中，国企表现的相对谨慎。

  据其了解，面对政府近期优质地块的频频入市，“一些民企没等做好前期调研，算好账，就开始找钱拿地。”

  实际上，一位国企的老总告诉本报记者，一二线城市的土地资源非常稀缺，我们拿地的积极性也很大，“但在调控的敏感时代，我们受到更多的限制，不敢拿地王。”

  据其透露，本来报名参加了上海某准地王地块的竞拍，临到拍卖时，收到领导短信，要求退出，“主要是担心被问责。”

  实际上，本报记者发现，土地市场的红5月，并非是房企争相竞买的结果，还有地方政府在牛市急切的卖地心态。

  郭玉良分析，从目前北京、上海等一二级政府推地的情况来看，不仅是加快推地，而且是位置和容积率都不错的好地，更是刺激了企业拿地的积极性。

  以北京为例，本报记者获悉，北京国土局及市土地储备中心到海淀、昌平、丰台等各区县调研经营性用地供应工作，要求各区县加快供地。

  北京国土局副局长张维在海淀区、昌平区调研时均要求，加快推进各拟供应项目办理手续，对拟供应项目需提前着手，科学合理地展开成本审核工作等。

  “对于供需矛盾明显的一二线城市来说，增加供应必不可少，”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，但在增加供应的同时，也要严防高价地频出给楼市带来的风险。

  但从北京等地的卖地生态上来看，郭玉良认为政府控房价的决心肯定会被市场质疑。

  从交易方式上来看，邹晓云表示，相比年初北京为了避免高溢价率地块，多采取招标的方式出让，近期北京成交的多个地王地块多是拍卖的方式，卖价肯定较高。

  调控如何应对？

  每一次地王频出的背后，就蕴含着调控转向的信号，此次似乎也并不例外。

  一位主打稳健的民企开发商告诉本报记者，“我们不敢在土地市场上过于激进，核心就是看不清本轮调控的走向，一旦政策变向，一个项目上压个几十亿，对于企业来说，就是死路一条。

  在上述民企开发商看来，一旦市场的风向变换，很多房企或就将走上绿城的旧路，而且不一定有绿城再重新活过来的能力。

  本报记者亦采访了解，针对现行的房地产调控政策效果，有关方面正在研究和观察，会存在调整的可能性，不排除再加码的可能性。

  一位接近政府的消息人士表示，已经有部分高层意识到房地产市场存在泡沫，亟需调整。

  再者是，从目前的已落地两个月的调控情况来看，效果并不明显，而且执行成本较高“后续的楼市调控，或将更加注重房产税等经济型的手段。”

  国家发改委经济体制综合改革司有关负责人在24日举行的媒体通气会上表示，房产税经过多年调查研究现在正在考虑择机扩大试点范围，今年会有具体动作。

  上述接近政府的消息人士表示，此前很多人担心的购房信息联网或者是产权不清晰的问题亦可以从房产税的操作路径上解决，比如房产税的开征从新增量上开始。

  北京大岳咨询有限公司总经理金永祥表示，房产税试点的铺开对于解决地方卖地冲动意义重大。

  张大伟亦介绍，从之前已经开始的上海、重庆的房产税试点方案来看，都是先从增量开始的，如此试点的难度也会小很多。为了扭转市场预期，房产税试点一旦落地，将不再仅是一两个城市试点，而是将在重点城市的大规模铺开。