Tulips Chen

摘要：千辛万苦买到学区房，小孩顺利进入重点小学，并不意味着就能高枕无忧，现代版孟母三迁未必都是幸福的。

　　

　　据报道，沪上小学招生季进入尾声，但学区房却依旧火热。记者连日走访多家中介门店发现，5月份，学区房挂牌量基本与4月持平或略有增长，挂牌价格涨幅在5%—10%之间，成交量比4月增加2成。中心区域学区房普遍存在稀缺现象，没有议价空间。面积越小的学区房，单价越高，其最高差价可达2倍之多，却依旧供不应求。业内人士坦言，学区房被热捧，完全是其背后的附加值——优质教育资源。虽然教育专家呼吁生源超负荷，家长要理性购房，但在教育资源没有完全均衡的现实情况下，学区房依旧难降温。

　　现代“孟母”的故事

　　背着网上银行买房 “现在感觉就像砸锅卖铁”

　　这几天，家住闵行的徐女士有些不淡定了。看着周边的同事小孩一个个都进入重点小学，再看看自己小区对口的小学，徐女士不得不将换房列入头等大事。 “虽然小孩现在距离上小学还有3年多时间，但现在一些学校都设有门槛，早点买早点放心。”徐女士说。在连续看了浦东、徐汇的多套学区房后，徐女士纠结了。预算从原来的200万元一步一步增加到300万元。 “如果要买一套对口浦东新区第二中心小学的羽北小区80平方米的房源，最少也要280万元。”徐女士在换房的同时，不得不将其早几年投资的一间商铺进行转手， “现在感觉像是砸锅卖铁一样，但与其他看房者一聊，哪个不是这样的呢？”徐女士无奈地说。

　　与徐女士比起来，戴女士心中的大石头放下了。“上星期天刚刚拿到钥匙，本周开始简单装修。 ”戴女士坦言，自己是未雨绸缪。 “我们孩子还小，我是2012年6月生孩子，考虑换个大房子。据说2012年龙宝宝的绝对数量比较大，预计今后的入园入学竞争会很激烈。我们家一致决定，本次的购房计划是改善加学区，购房时间在2013年春节后。 ”戴女士说。

　　春节期间，戴女士大致研究了一下选房区域。因生活和工作在杨浦，所以重点关注杨浦学区房，圈定两处：打虎山路第一小学和杨浦小学。很多同事朋友居住浦东高行，经众人游说和实地考察后，戴女士将六师附小 (高行分部)列为备选。之后开始整理账户，汇总所有可用资金。

　　戴女士心中有两套购房方案：一套是保留原有小房子，购买最高到手价340万的两房或三房，另外一套方案是出售小房子，购买到手价450万的三房。第二种方案只考虑杨浦学区房置换，对居住环境有要求，且要预留部分现金，防止生活质量严重下滑。 “实地看房后，认为第二套方案可行性低， 450万很难买到环境好的三室户学区房。”戴女士无奈地说。

　　在集中看了几天房后，戴女士将自己中意的小区、房型、心理价位告知中介， “随后就像打仗一样。”回忆起自己的买房经历，戴女士记忆犹新。 “连续看了不下16套房子，参加了8次现场谈判，一套房子几家人争，还要买通中介去探人家的报价。”最终在上海国五条落地后的4月，戴女士才成功买到自己中意的学区房。

　　“签约付首付的当天，我们是带着U盾、笔记本参加的，背着网上银行来买房算是诚心的吧。原本以为国五条落地，可以杀杀房东的价格，但房东对我们自认为 ‘现金充足，可随时付首付’的优势不以为然，现场就跳价8万。最终和中介好说歹说，才以342万的价格买下，跳价8万成交，高于预算2万元。”现在，戴女士已经在等着房产证出来后，赶紧落户，确保孩子在入学前将准备工作全部做完毕。

　　搬家后开始漫长的奔波生活小孩也只能住阳台

　　千辛万苦买到学区房，小孩顺利进入重点小学，并不意味着就能高枕无忧，现代版孟母三迁未必都是幸福的。

　　“买了学区房，改变了我的整个生活。”家住徐汇区的杨女士说，2010年，为了能够让孩子进入徐汇区几大名校，原本收入并不高的她，不惜将自己杨浦区80平方米的房子低价出售，换来了一套33平方米的一室户。小孩进入了重点小学，但杨女士却开始了漫长的奔波生活。 “房子小，小孩只能住在阳台里，而原本在杨浦，他有一个属于自己的小房间，现在小孩天天问什么时候可以回自己的家，觉得现在的房子不是他的家。 ”杨女士对于自己的买房举动已经有一丝后悔。

　　由于自己的父母需要照顾，再加上徐汇这边租房价格又贵，杨女士父母只能被其安顿在杨浦。要兼顾父母和小孩，徐女士和其丈夫不得不每天分工，徐汇、杨浦两地跑，隔天往返，回家基本都是晚上9点以后，帮助小孩学习的时间也少了，小孩的成绩并不突出。“孩子是进重点小学了，但是与自己的设想差距太大了。 ”杨女士摇着头说。

　　虽然杨女士有无奈和后悔，但是为了小孩还是要坚持下去。 “最起码要坚持到他小学毕业了，再考虑搬回杨浦。 ”正是有了这样的坚持，学区房依旧是目前中介市场上的硬通货。

　　为揽房源，中介每年过节给房东送礼

　　“现在4-5月，成交的基本上都是学区房。 ”21世纪不动产上海锐丰源深路店区域经理穆远春向记者。他透露，3、4月份源深板块内一般一套性价比稍高的学区房源一经挂出，至最终达成意向成交往往仅需要不到2周；部分高性价比的学区房源甚至可能同时吸引到五六家客户。 “那个时候房东都会现场拍卖一样，看各个客户的最终报价来选择成交对象。 ”

　　在穆远春看来，随着竞争日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的学区房早就成为一种普遍现象，这也促使了学区房房价每年都水涨船高。

　　他介绍，现在板块内对口上海市浦东新区第二中心小学的羽北小区、巨东小区等都是此前板块内学区房主要成交对象。该些小区在市场上的挂牌价格已齐齐上涨至单价4万-4.2万元的历史高位，仅最近的两个月内即较年初上涨8%-10%；板块内的非学区房源受整体市场利好影响，同期价格也有上调，但涨幅在5%以内。如与羽北小区一街之隔的巨野小区，因其不属于传统学区房，目前的售价仅为3万-3.2万元/平方米，两者每平方米单价相差近万元。

　　上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏向记者介绍，如对口静安区一师附小的学区房有上世纪90年代建造的 “三和花园”、“四和花园”，其特点是面积越小，单价越高，最高差价达2倍之多。 “三和花园”70平方米的小面积房源单价在4万元/平方米，90-120平方米稍大面积的房源价格3.8万元/平方米。“四和花园”一套25平方米的小面积房源单价高达7.2万/平方米，这种房源主要是为读书“挂户口”使用，虽然从落户到入学并没有十分明确的时间规定，但大部分父母为安全起见都会提前购房，一般入学前2-3年就会觅房，而一旦拿到入学通知书后，也会再等上1-2年后再转售，一般房源持有时间在3-5年左右，这一定程度上也造成了该类房源的稀缺性。

　　根据中原一师附小分行提供的数据，当前这种25平方米的挂牌型学区房总价在180万/套，去年的价格为150万/套，年度涨幅为20%左右。

　　国顺分行籍经理也表达了一致的观点。近期国顺分行成交一套香阁丽苑房源，该小区与杨浦小学对口，属于名副其实的“学区房”，3月初，97平方米两房的成交总价普遍徘徊于310万-320万区间范围内，而当下成交总价则快速上调至340万元，涨幅接近10%。

　　“现在还有一些中介专门炒学区房，一套房子最快一年倒手一次，价格最少涨20%以上。 ”中介经纪黄凯介绍说，一套对口上海小学的房源，已经被其同事跟了6年，“基本上买的人都是为了小孩读书的，一套41平方米的房子转手了3次，从最早的120万元涨到了现在的190万元，中介在里面每次都赚了不少。 ”为了能够多获得这些学区房的房源，黄凯和他的同事不得不在每次转手后，千方百计维护好与新房东的关系，“每年过节送礼，就是为了能够让他们在出让的时候交给我们来做，这些房子是不愁卖的。 ”黄凯笑着说。