Tulips Chen

摘要：为了顺利达成房价控制目标，北京市政府采用限购、限价等多种手段试图“引导”房价。在这种“引导”下，从2月至今，北京高端住宅仅有2个项目顺利入市，多个项目涨价入市计划搁浅。即便是成功入市的两个项目成交量也仅有14套。而就在京城大小开发商都为预售证忙得焦头烂额的时候，作为北京高端住宅市场代表的方兴望京金茂府却上演一场“现房1元/平米”的糊涂公案。

“一元钱”糊涂公案 方兴北京金茂府限价之争？

     评级机构标普曾在5月份的一份市场报告中指出，“一线城市的政府可能会更严格地执行新的调控政策，这可能会抑制交易量，(受此影响)今年后续时间房地产销售可能放缓”。这一预测正在变成现实。

     为了顺利达成房价控制目标，北京市政府采用限购、限价等多种手段试图“引导”房价。在这种“引导”下，从2月至今，北京高端住宅仅有2个项目顺利入市，多个项目涨价入市计划搁浅。即便是成功入市的两个项目成交量也仅有14套。

     而就在京城大小开发商都为预售证忙得焦头烂额的时候，作为北京高端住宅市场代表的方兴望京金茂府却上演一场“现房1元/平米”的糊涂公案。

     “一元钱”的糊涂公案

     5月17日，据北京住建委网站消息，发展商方兴的北京望京金茂府项目已经进入现房销售阶段，且已在4月7日获得一张现房销售许可证。

     在这个名为“广渠路15号项目A4-1地块”的销售许可信息中，可以发现，此次进入现房销售的是6号楼，共计34套房源。但查询相关信息，该项目在住建委网站上登记的项目拟售价格仅为“1元/平米”。

     不过，致电方兴的项目销售电话，从销售人员口中得到的信息却是，望京金茂府将在6月新推2号楼楼王，面积在350-520平米之间，参考周边项目价格后，项目预计售价为8万-8.5万元/平米，目前已经进入蓄客阶段。

     同时，对于“1元钱”的拟售价格，他们肯定地说，“不可能，一定是搞错了”。

     对此，方兴地产[简介 最新动态]方面相关人士明确回应，“住建委方面搞错了，已经和住建委沟通了，数据正在修改中”。

     不过，该回应遭到住建委方面的否定。北京住建委房地产交易中心相关负责人在核实信息后表示，“我们没有搞错，这就是企业自己申报的价格；如果我们系统有问题，企业自己就着急了，就会反映。他们自己都没有反映，这就说明要么他们项目不着急卖，要么这本身就是他们的申报价格”。

     目前，关于方兴北京金茂府的“1元/平米”拟售房价格，在北京房地产业内已有了各种“大道”与“小道”的议论纷纷。

     有人就说，也许方兴真以“1元/平米”的价格卖给某些不方便透露的人群了呢？但有人回答了，“开发商又没疯，即便是央企，他们做项目也是要利润的”。

     这样说法不无道理。作为近两年北京豪宅市场具代表性项目，方兴北京金茂府首期项目在2011年4月开盘，售价4.5万元/平米，此后，项目每次开盘，均价都会上调5000元/平米，去年8月其售价已达6万元/平米。

     根据其开发节奏，在此次推出6号楼的34套房源后，金茂府就只剩下了5号楼38套房源。此刻，任谁也难以相信，占据广渠路15号优势地理位置、均价可达8万元的北京豪宅项目会以1元/平米的价格“处理”掉。

     截止发稿前，查询望京金茂府的这份项目销售许可证信息，目前“销售单位”一栏的信息仍为空，根据北京市住建委方面对观点地产新媒体的回应，如果该项信息在销售前仍未补充，那么项目就不能实现网上签约，也就是说无法开盘销售。　　

     看来，这张始于4月7日发证的北京豪宅销售证，截止5月22日，在企业与政府互不相同的说法中已是一团充满迷雾的糊涂公案。

     企业对限价市场之争？

     现在，无论“1元/平米”的价格是对还是错，在正式开盘之前，方兴至少还是得去向住建委申报项目代理销售单位为中原地产，并补充完整相应的信息。

     另外，由市场限价衍生出来的这桩公案，在目前北京严控房价，尤其是严控高端豪宅项目入市的大背景下，本身仍然是一件值得探讨的案例。

     近期，就有媒体报道指出，在北京版国五条细则落地后，北京的高端住宅产品几乎都陷入“入市难”的煎熬中，而类似方兴望京金茂府这种对周边区域房价能产生重大影响的项目入市，更是难上加难。

     不过，值得注意的是，目前距离金茂府比较近的、位于西大望路的北京鸿坤·花语墅[最新消息 价格 户型 点评]目前的售价已经达到了8.8万元/平米。

     因此，有业内人士指出，仅从项目定价的角度而言，方兴北京金茂府项目最新一期是可以卖到8万甚至8.5万元/平米的价格。但项目上期价格为6万元/平米，所以，如以8万或8.5万元/平米的价格通过政府审批的可能性很小。　　

     事实上，为了配合北京市住建委，“实现房价控制目标”的计划，目前在北京开发商中通行的做法是采用双合同的成交方式，把精装修拆分为毛坯房价和装修价格两个合同。

     但这个方法对于金茂府行不通，分析人士称，方兴望京金茂府项目前后两期价差至少2万元/平米，这部分全部计入到装修合同显然是不现实的。故而有市场人士戏谑称，“方兴金茂府1元/平米的售价是对北京目前政策无声的抵抗”。

     不管是不是“抵抗”，也许方兴望京金茂府还是面临着一个定价标准难测的难题。据北京业内人士介绍，方兴金茂府此番是现房入市，与北京市住建委明确指出新盘入市“限价的三原则”所涉范围仍有不同，但住建委目前对于现房价格的管制外延，也并没有一个明确的说法。

     他介绍，“以往建委是不管现房价格的，因为现房基本都是从期房转过来的，很少项目是以纯现房入市的，所以连价格都是从期房转过去的，也不存在太大问题。因此过往现房的销售价格随便怎么填，都能通过。”

     但现在，随着越来越多现房被限价的消息传出，北京今年明显对现房价格也有了管制，只是没有明确涨幅区间而已。与此同时，市场也不时传出与方兴北京金茂府项目一样遭遇定价难题的例子。

     市场消息，北京城区内目前就有一例高端项目，去年期房均价不到5万元/平米，项目今年开始进入现房销售阶段，开发商期翼通过现房销售形式提价，计划售价8万元/平米，但从去年至今，该项目一直都没能拿到现房销售证，销售进度也一推再推。

     据悉，北京目前已有华润·橡树湾、万柳地王项目等豪宅已因为无法领到预售证而一再推迟入市时间，4月的北京豪宅市场也再次“零供应”。