Tulips Chen

摘要：花钱买了宅基地房，9年后仍无法过户，还惹来官司。因限购政策又导致自己无法再购房，影响家庭居住，于是起诉要求相互返还房屋和购房款。近日，黄埔区法院认定，该《转让房屋协议》违反法律禁止性规定，应为无效，买方应返还房屋。买方不服，该案已提起上诉。

  案情回顾

  房子没法过户卖家要取消合同

  2004年，家住黄埔区的黄氏父子与曾氏父子签订《转让房屋协议》，协议约定，将位于黄埔某村的一套宅基地房卖给曾氏父子，价款23万元。据了解，该房屋没有办理报建手续，没有取得集体土地房地产证。《转让房屋协议》中注明，该房屋的房地产证正在办理中。但一直到2012年，该房屋仍未能过户。

  黄氏父子称，曾氏父子在该村拥有多套房屋，已经违反了“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，合同的目的根本无法实现；且涉案房屋仍登记在黄氏父子名下，受现行限购令的影响，黄氏父子无法另购房屋满足家庭住房需求。于是，黄氏父子起诉要求确认协议无效，返还房屋。

  曾氏父子则认为，我国法律并未禁止农村房屋的合法流转，在已经支付房款并已实际居住9年的情况下，黄氏父子的要求不合理。

  法院判决

  协议违反禁止性规定无效

  黄埔区法院一审认为，黄氏父子以买卖形式将该房屋转让给曾氏父子，实际是将宅基地使用权连同房屋转让给曾氏父子。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

  我国土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。而黄氏父子转让的上址房屋至今没有登记取得权属证书；曾父虽然与黄氏父子同为该房屋所在地的村民，但另有其他宅基地房屋，而曾子却并非该村村民，双方转让该房屋及其土地使用权，违反了我国法律法规关于宅基地不得转让的禁止性规定，因此，双方签订的《转让房屋协议》无效。一审判决买方房屋物归原主，卖方返还房款。

  不过，经办法官也表示，近几年来，房地产价格一直不断大幅上涨，该房屋的价值也随之增长。且政府对该村已经有开发发展规划，其房地产价值的增长潜力更是显而易见，现黄氏父子在房屋转让长达9年后，才主张合同无效及返还房屋，让人完全有理由确信黄氏父子是为获得房屋的更大利益而违背诚信的善良风俗。但曾氏父子明确表示如合同无效其在本案中不提出权利主张，故该院对该无效合同造成房屋差价损失的问题不予处理。

  法官提醒

  房屋买卖留意避免过户难

  随着限购政策的推行，房屋买卖过程中，如过户遇阻，卖方再想购房，则很可能被“限购”的门槛拦住。审理该案的法官提醒，在司法审判实践中，无法办理过户的情形，主要有三种：一种是权属不清，多发生于夫妻共有房产，就是一方同意卖，另一方不同意的，买方与其中一方签订合同的，容易出现无法办理过户；一种是法律限制买卖的，如宅基地房，根据现行法律规定，宅基地房除法定继承外，一律不办理转名登记手续；另一种则是法院或其他职能部门查封的，也不能办理过户。

  对于买房者而言，则建议市民买房时一定要清楚房屋的所有权登记情况，一定要查册，不要听信一些无良中介机构的一面之词。