Tulips Chen

摘要：湖北宜昌沃尔玛超市，因扶梯断裂，一名女士被挤压至死；广东深圳某医院，女护士因电梯夹头，身首分离而亡；陕西西安，一名女士因门开电梯未至，踏空坠亡；云南玉溪中医院，两名乘客被电梯卡住，其中一人经抢救无效死亡。过去的一周时间里，电梯事故竟连“杀”四人，令人扼腕。一方面是上世纪90年代建设的各种电梯小高层相继进入生命“大限”，另一方面则是沉睡的房屋公共维修资金由于手续复杂导致提取难。物业管理僵化引人忧。

一方面是上世纪90年代建设的各种电梯小高层相继进入生命“大限”，另一方面则是沉睡的房屋公共维修资金由于手续复杂导致提取难。

  许多超期服役带病工作

  记者在广西南宁、桂林、柳州和广东广州等多个地方采访时发现，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今已经进入了维修高峰期。

  广西电梯行业协会常务副会长张光奇告诉记者，根据电梯行业协会的初步统计，上世纪90年代中后期建设的电梯房，如今的使用年限正在逐步迈入15年至20年，这是电梯使用的“大限”。但由于没有明确、统一的报废年限，许多电梯超期服役，带病工作。

  张光奇说：“最麻烦的是电梯更换只能采取动用房屋维修资金的方式来进行，但按照国际上通行的15年至20年更换一次电梯的标准来看，房屋维修资金基本上无法承受电梯更换的高额费用。”

  南宁市房产管理局相关负责人表示：物业专项维修资金实际上也就是老百姓习惯所称的房屋维修资金，这笔资金包括对电梯、车库、小区道路、小区绿化带、游泳池等公共设施的维修，但对房屋的维修所占比重最大，因此民间更习惯于称为房屋维修资金。小区使用房屋维修资金的申请程序比较严格，先是业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案，须经占建筑总面积2/3以上的业主签名同意并经两次公示后，才能进行审批。在实际操作过程中，由于这一程序过于复杂，相当一部分小区业主往往放弃申请。

  截至2012年10月底，广州房屋维修资金归集总额超过81亿元，但累计使用金额不到8000万元，大约只有总金额的1%。广州市物业维修基金管理中心介绍，目前，广州共有2918个物业小区建立了维修资金，约143万户业主办理了维修资金卡。

  记者深入采访时发现，一方面是申请专项维修资金收集签名、审批时间久的问题非常突出，另一方面是随着业主的变更，大量房屋也面临着找不到“主人”的情况。

  南宁市铭湖经典小区的业主就面临这样的尴尬：超过1/3的面积被开发商用作出租，业主曾经在设定小区标识还是广告标牌上与开发商发生矛盾。

  巨额房屋维修资金在“沉睡”中缩水

  记者从南宁、柳州、桂林等地的住房保障部门了解到，自2009年我国实施物业专项维修资金管理办法以来，各地累计缴纳的物业专项维修资金逐年递增。

  南宁市住房保障部门的统计表明，已经有20亿元物业专项维修资金停留在账面上；柳州、桂林等地的规模也基本如此，而且每年还按照住房交付使用的面积持续增加。然而，这部分资金几乎无一例外地停留在“存款账户”中，而且很多银行将这部分资金放置在“活期账户”中。

  广西银监局监管部门一位姓欧的处长告诉记者，银行往往更愿意将物业维修资金放在活期或者对公账户中，支付利息低，但可调动的额度很高。

  据介绍，目前我国房屋维修资金采取“分城市管理”“分楼盘管理”“一次性收取”“分散使用”的方式，在业主入住时一次性收取房屋维修资金，缴存金额按照城市经济发展水平确定，缴存之后物业公司按照当地房管部门的要求存入指定银行中。

  多位专家学者接受采访时表示：应加快物业维修资金的“市场步伐”，提升管理水平。首先是“摸清家底”，对物业维修资金进行全面调查，弄清物业维修资金的总体规模、每年增长幅度、使用情况等基本数据。其次是从简单的“监管责任”向“保值增值责任”迈进。在尊重业主选择的基础上，银行、保险等金融部门联手，开发能够确保物业维修资金保值增值的金融产品，变简单的“睡眠资金”“存款资金”为“增值资金”。第三是加快物业维修资金保存现状的信息披露程度。允许业主委员会对物业维修资金的状况进行核查、按年度披露房屋维修资金的状况。

  房屋维修金国外怎么用

  美国加利福尼亚大学旧金山校区客座教授杰里夫表示，在美国，公共维修资金的管理是完全市场化的操作。业主缴纳的住宅专项维修资金都是由基金公司来负责管理。如果房屋需要维修，就由物业公司报到基金公司，基金公司到市场上寻找维修公司进行维修。

  日本早稻田大学副教授池田一郎表示，日本的房屋维修资金采取“开发商包揽”的方式，维修金就包含在房价中，由开发商全程负责房屋维修，业主所购买的房屋是由开发商承担所有的修缮费用的。这就要求开发商必须从一开始就面临着几十年之后的维修难题，如果开始偷工减料，越往后开支越大，这样的制度设计在要求开发商承担巨大后期责任的过程中，“倒逼”前期责任，形成了良好的制度效应。