Tulips Chen

摘要：由于各地新“国五条”细则开始实施，楼市库存去化速度自4月起明显放缓。楼市成交量的急转直下，直接导致了不少龙头房企业绩出现明显下滑。房企销售均价的变化决定着整个房地产市场的价格走向，这一指标的逆市上涨，无疑会在很大程度上置调控政策于两难境地。

152房企首季存货1.66万亿 6月或成楼市博弈分水岭

      新公布的“国五条”之后，国内房地产市场上演了一番“过山车”行情。
　　数据显示，与今年年初销量连创高峰、供需两旺不同，今年4月起，北京、广州、上海等一线楼市供需双双下降，成交量呈断崖式下跌。时至5月，这一成交颓势却并未得到扭转。
　　楼市成交量的急转直下，也直接导致了万科、华润、世茂房地产等龙头房企业绩出现明显下滑，库存压力上调明显。在不少业内人士看来，面对库存压力，房企只有适应市场，积极去库存，才能够勇立市场潮头，成为地产奥斯卡奖项的有力争夺者。
　　据了解，目前，以保利地产为代表的部分房企，正启动促销战略来提高现有项目库存去化率，不过对于大多数房企来说，依旧以保守姿态进行观望。“由于去年底和今年初楼市出现了一定幅度的回暖，房企库存去化得到好转，积累了一定资金实力，大多数降价动力明显不足。”中房信研究总监薛建雄对时代周报记者分析称，楼市供需还处于胶着博弈状态，预计到6月中旬市场向上还是向下才会明朗，预计届时房企有可能进行大规模促销。
　　152房企首季存货1.66万亿
　　由于各地新“国五条”细则开始实施，楼市库存去化速度自4月起明显放缓。
　　中国指数研究院数据显示，在监测的43个城市中，超过八成城市4月楼市成交量环比下降明显，其中北京、上海、广州三大城市环比降幅分别达56.6%、36.06%、50.67%，此外青岛、福州、三亚等二、三线城市的环比降幅也均高达50%。而据中原地产统计，全国主要城市成交面积4月份大部分环比3月下调了15%以上。
　　作为楼市传统销售旺季，5月对于房地产企业上半年销售业绩的重要性不言而喻。按照以往的习惯，不少开发商需要借此时机为上半年的整体业绩冲一把。但从目前的统计成交量来看，楼市成交颓势并没有明显扭转，各地并未出现传统“红五月”应有的火热成交场景。
　　据北京市住建委和相关机构最新数据显示，5月份上旬新房(不含保障房)网签量仅为1404套，环比上月下降43.3%，比去年同期下降29.2%。其间新房交易均价为21695元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.2%。伴随着北京楼市的下滑，上海、深圳也表现出相同的下降趋势。“五一”假日期间，上海楼市降温明显，5月份首周新房成交量环比降近三成；深圳在5月首周新房住宅成交套数为542套，环比下降43.25%。此外，不少二、三线城市未现“红五月”，开局低迷。
　　楼市成交量的急转直下，直接导致了不少龙头房企业绩出现明显下滑。
　　统计显示，目前已披露4月销售业绩的16家房企销售额共计476.13亿元，较3月下降了17.3%。16家房企中有12家销售出现环比下跌，其中万科4月实现销售面积110.7万平方米，销售金额123.8亿元，分别环比下降12.97%和18.55%。华润置地4月销售额为44.3亿元，环比下降34.4%。世茂房地产4月合约销售额为46亿元，环比下降27.6%。合生、绿城、碧桂园等房企4月销售金额均出现环比下跌。
　　在中原地产市场研究部总监张大伟分析看来，从4月起，新“国五条”政策窗口结束等因素促使整体市场都有所回落。
　　需要注意的是，一个反映房企经营的重要指标—存货，在今年以来也因此保持着持续增长的态势。Wind数据显示，152家房企一季度存货额达到16596.72亿元，较去年年底增长6.14%。而时代周报记者根据各公司财报对比发现，其中在2012年年度存货居前五的万科A、保利地产、招商地产、金融街、华夏幸福等五家地产公司，除了招商地产的存货水平在今年一季度略有下降外，其余四家存货则分别从2551.64亿元、1896.44亿元、376.78亿元和322.8亿元上升至2897.66亿元、2089.47亿元、389.43和352.9亿元，上调幅度最高达13.5%。
　　“从可售住宅的存货规模来看，目前北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等14个城市的库存仍有1.08亿平方米，只是略低于历史高位水平。”万科董秘谭华杰介绍称，存货去化周期自去年下半年以来变化也不大，目前为10.7个月，说明新房市场并未出现明显的短缺现象。
　　专注于地产战略运营咨询的亿翰智库张化东认为：“如果未来楼市转冷，成交量开始萎缩，显然会给高库存的部分地产公司带来压力，这些公司或许可以通过降价销售来提高现有项目库存去化率，改善资产质量，最大限度地增强现金流。”
　　房企涨价预期仍强烈
　　保利地产一向被视为行业的风向标。2013年，保利地产将资金回笼定为工作的主旋律，其今年至今已举办过大大小小多次促销活动。在过去的4月份，保利地产广东公司旗下6城15盘联动，这也被广东公司看作是从未有过的联动规模以及史无前例的优惠力度。而“五一”期间，保利地产延续促销姿态，广州、长春等地多个项目过万套房源进行促销战。
　　但截至目前，其余诸家房企依旧以保守姿态观望，虽在5月加大推盘计划，但大规模的价格肉搏战并未出现。在去年有过三次大规模促销的招商地产，其董秘刘宁近日在接受时代周报记者采访时表示，目前销售良好，今年尚未制定大规模促销计划。
　　而在重庆，当地开发商亦鲜少推出降价促销活动。“五一”期间，时代周报记者走访重庆几家刚需盘后发现，前来看房的人数和政策出台前没有明显减少，价格同样没有降低，不少购房者要想买到房还得排队或“托关系”。而在深圳市场，据当地人士分析认为，近期深圳新房均价维持在高位，连续5周都保持在2万元/平方米以上，“不愁卖”是开发商不愿降价的主因。
　　事实上，房价不降反升的情况，也已有数据佐证。标杆房企的销售均价印证了整个住宅市场的价格上扬。今年前4月，包括万科、恒大地产、碧桂园、融创中国在内的多家标杆上市房企，销售均价都出现了不同程度的上涨。其中融创中国销售均价更达到2.07万元/平方米，同比涨幅近30%，而与去年底1.78万元/平方米的均价相比，也增长了不少。
　　万科在去年前4月的销售均价为1.02万元/平方米，今年该数字已上涨13.7%至1.16万元/平方米。此外，近来传出在全国范围内上调售价2%-10%不等的恒大地产，前4月销售均价从去年的6140元/平方米上涨至6348元/平方米。
　　除了上述房企之外，碧桂园、世茂房地产今年前4月销售均价也分别同比上涨7.5%和5.2%。另有中国指数研究院监控数据显示，今年前4月，百城住宅平均价格为1万元/平方米，该数据环比3月上涨1%。这也是自去年6月以来，该数据连续第11个月环比上涨。从同比数据来看，百城住宅价格与去年前4月相比上涨5.34%。
　　在中原地产研究总监刘渊看来，房地产企业资金链压力的日益减小，是以价换量的优惠措施结束、楼盘价格保持坚挺的主要原因。Wind数据显示，一季度152家上市房企实现净利润154.59亿元，同比增长29.71%。在净利润大幅增长的同时，作为房企未来业绩“蓄水池”的预收账款也实现历史新高，达到6435.71亿元，同比增长36.52%，较去年年底增长了14.79%。薛建雄也对时代周报记者指出，由于去年底和今年初楼市出现了一定幅度的回暖，房企积累了一定资金实力，降价动力明显不足。但目前国内宏观经济形势在下滑，购买力不足，楼市供需还处于胶着博弈状态，预计到6月中旬市场向上还是向下才会明朗，预计届时房企有可能进行大规模促销。
　　调控政策仍将从紧
　　“房企销售均价的变化决定着整个房地产市场的价格走向，这一指标的逆市上涨，无疑会在很大程度上置调控政策于两难境地。” 兰德咨询总裁宋延庆对时代周报记者分析称。
　　事实上，为了平抑房价，4月24日，广州紧随北京之后进行限价。不过这一系列举措，丝毫没有减轻暗自汹涌的房价上涨预期。广州某开发商代表对时代周报记者介绍，不少在预售红线上的高价房，可能会选择所谓的“精装拆分”模式，即精装楼盘预售价格与装修价格相分离策略，以毛坯房价格申报，过建委预售红线后，在实际销售中，单算装修款进行“曲线加价”。
　　广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，限购、限签、限价、限涨四大现象实为地方政府的无奈之举，因为在目前还没有出台针对持有环节的调控政策之前，只能从销售环节进行调控。
　　但可见的是，由于存在房价上涨风险，中央政府不会放松限购。穆迪副总裁曾启贤近日研判称，如果政府实施进一步限购措施，会导致未来6个月国内房地产销售量同比下跌10%-15%，其可能会考虑将中国房地产市场展望降为“负面”。标普报告也指出，一线城市的政府可能会更严格地执行新的调控政策，这可能会抑制交易量，今年后续时间房地产的销售可能进一步放缓。
　　而中国社科院发布的《房地产蓝皮书》也显示，房地产市场供需总量和结构矛盾积累多年，进入2013 年调控难度进一步增大。同时，党的十八大后国家经济政策向促进城镇化和改善民生倾斜，预期房地产调控方向也将围绕这两大主题展开。存量住房交易所得税、住房持有税、限购限贷、住房保障等房地产政策还可能在调控实践中进一步完善，而今年房地产信贷政策继续从紧。