Tulips Chen

摘要：“新国五条”引发楼市买气膨胀，如今时过境迁，有人在抱怨，3月不“购房”，4月徒感伤。经历多次调控后，买卖双方越来越不相信“狼来了”，当下部分买家正由观望开始转为入市。

 

 

　　“新国五条”引发楼市买气膨胀，如今时过境迁，有人在抱怨，3月不“购房”，4月徒感伤。也有人在感慨，最厉害的20%个税政策雷声大雨点小，着急买房卖房，白折腾一回。

　　总之，对买卖双方来说，各种情绪蔓延，估计税收部门、中介公司、开发商，只有一种情绪：狂喜，一月收了或挣了一年的钱，对政策，焉能不欢喜？

　　■买房囧事：

　　仓促下手有点后悔

　　段小姐是今年3月“购房一族”。她对记者说，本来打算花大半年时间慢慢看房、挑房，可是“新国五条”及细则出台后，她看着买气“嗖嗖”地上去，担心房价会大涨，就匆匆忙忙地签了购房合同，买了套朝东的房子。房子其他方面倒还满意，户型方正，交通便利，周边也有不错的教育资源，但就是朝向不太满意。

　　买完房子后，段小姐经常跟亲戚朋友唠叨，下手有点仓促，现在有点后悔，这套房子最大的缺点就是不朝南，采光有点受影响。亲戚朋友劝慰她说，世上哪有十全十美的房子，如果房子啥缺点都没有，人家为啥要卖掉呢？

　　■买房贷款：

　　单子已批款项难放

　　今年3月，赶在“新国五条”上海细则出台后第二天，万女士买了一套二手房，用了商业和公积金组合贷款。因为公积金贷款利率低，还可以每月用公积金账户余额还贷，万女士感到比商业贷款更加划算，于是贷足了40万元的公积金额度。没想到，今年五一节过后，万女士收到卖家催款函，说公积金贷款没到账，万女士一下慌了神儿。

　　一查才知道，原来是公积金中心的房屋贷款余额不足，批下来的贷款没钱支付，需要等待。等多少天呢，不知道。这又让万女士一家上火了。万女士咨询了中介公司，得到的结论是：“根据购房合同，万女士并未违约，因为合同签订的最后付款日期是银行放款日期，所以卖家的催款函可以不用理会。 ”

　　但也有朋友给万女士建议：“也不能拖卖家太长时间，在房屋贷款不到位的情况下，买家有义务另筹资金，补足缺口。 ”万女士表示：“现在只好跟商家协商，拖延时间，希望公积金贷款能尽快到位。早放款、早交房，耽误一个月，就少了1万元租金。 ”

　　■先卖后买：

　　卖房容易买进困难

　　21世纪不动产上海区域市场研究部对4月置换性需求集中的普陀大华、宝山杨行、浦东张江各家门店抽样统计显示，各板块都存在一部分客户3月高价卖出旧房后，4月未买到合适房源的情况。

　　21世纪不动产上海锐丰杨行分行经理曹金丽介绍，4月，置换型成交量占到整个板块的四成以上，他们大多选择天馨花园、康桥水都等次新公寓，面积集中在80平方米—150平方米的两房和三房，置换需求中，大部分都是来自杨浦、闸北等区域的客户。从调查结果来看，目前该区域未置换到心仪房源的客户还有很多，占总量的30%左右。这类卖出老房、尚未买进新房的客户，一般对房源的要求较高，比如房型设计是否合理，日照是否充足，楼层是否合适等，选房标准多样。其中很多客户都要求主卧或者客厅必须朝南，朝西或者朝东的房源不予考虑。

　　3月，为了给儿子结婚，叶先生以略高于市场的价格，129万元，卖掉自己位于杨行板块杨泰小区的一套65平方米两房。随后经过一个多月的看房，他发现看中的三房有5%左右的价格上涨，总价已高于240万元，超出原先的220万元预算。曹金丽说：“其实板块内有多套房源，各方面都非常符合叶先生一家的需求，迟迟未成交的关键，是3月房价上涨超出他们家庭预算。 ”

　　21世纪不动产上海锐丰大华分行经理张军立介绍，目前大华板块未置换到心仪房源的占到置换型客户总量的10%左右，政策主导下的观望情绪是导致其未实现成交的根本原因。

　　■离婚买房：

　　“假戏真做”欲哭无泪

　　“新国五条”引发的“假离婚后遗症”正逐渐浮现。疯狂离婚潮在3月中旬、4月初达到顶峰后开始回落，4月全市离婚数很快恢复到往常水平。市民政局提供的数据也显示这样的轨迹：2月全市办理离婚3277对，3月7080对，4月4364对。

　　为了房子假离婚，不少夫妇最后却“假戏真做”。中国社工协会婚姻家庭工作委员会“家和工程”婚姻咨询热线从3月初开通至今2个月来，已接到来电、上门咨询“假离婚如何复婚”的案例120余件。

　　“说好假离婚的，现在丈夫真的和我分手了，两套房也都已经过户到他名下，我该怎么办？ ”前几天，“家和工程”婚姻咨询热线专家明丽接到吴女士的求助。像吴女士这样的求助，最近一段时间，婚姻热线每天都要接到两三例：有在丈夫哄骗下“真离婚”的，也有离婚后放纵自己出轨的，还有出现财产纠纷闹矛盾的……尝到“假戏真做”苦果的往往是女性。

　　七莘路上的闵行区婚姻登记中心为劝解汹涌而来的离婚潮，曾经专门设立警示牌，上写：“楼市有风险，离婚需谨慎”。

　　■父子交易：

　　为避税亲属之间买卖

　　在3月的交易狂潮中，有这样一类群体，他们没有买卖房产需求，只是担心高额的20%个税，匆匆忙忙卖给亲属，老王就是这样一个代表。

　　上世纪90年代，老王用两万元的价格，买下单位一套售后公房，由于担心将来开征遗产税，房产证直接写成成年儿子的名字。之后，儿子结婚，又买了一套婚房。

　　让老王想不到的是，遗产税未征收，如今20%个税要来了。儿子有两套房，这套售后公房已经升值到400万元，以后卖房如果按照差额20%征收，几乎要征收80万元。吓坏了的一家人，赶紧加入3月汹涌的交易潮，儿子将房子卖给了父亲。 “缴了8万元的个税，这个数目还可以承受。 ”

　　至于为什么不直接卖给别人？老王说，这套房已经习惯了，还是套不错的学区房，家人一直不打算卖出去，如今儿子卖给父亲，纯粹就是担心将来征收高额的20%个税。

　　上海锦天城律师事务所资深律师杜鸿亮表示，在3月的交易潮中，据他观察，至少有10%是属于这样的自家人之间交易，这类群体当下普遍后悔两点：一是后悔，为了不见踪影的遗产税，将房产写在子女名下；二是跟风在3月实现自家交易，缴完税后，却发现20%个税尚未执行，感觉税费白缴了。

　　■买房习惯：

　　再吃力也要买大房

　　为避免20%个税政策执行后，交易成本过高，现在越来越多的买房者就算非常吃力，也倾向于一步到位买大房。

　　信义房屋黄浦店经理黄盈嘉介绍，近期接待了一名黄浦老西门板块的客户，原本打算替父母购房，入手一套200万元左右的房产。由于担心未来置换房屋时遭遇20%个税，故改变买房策略，选择一步到位，先将自家100平方米两房以400万元卖出，然后打算购买一套180平方米四房，控制在680万元左右，未来与父母共同居住。

　　现在越来越多的买房者认为，随着房地产调控的深入，首次买房所占的优势进一步显现。如果经济条件允许的话，尽量一步到位。因为如果先买小房，未来再买大房的话，置换成本过高。所谓一步到位买大房，免去高额税费是“王道”。

　　■政策感悟：

　　不再相信“狼来了”

　　3月赶“末班车”行情过后，4月沪二手房成交回归理性。信义房屋企划部最新统计数据显示，2013年4月期间，上海全市共成交约2万套二手房，环比大幅回落71.61%。

　　信义房屋企划部分析师邱丹认为，4月间上海二手房成交比3月期间大幅回落，主要有三方面因素影响：一是上海版调控细则虽已落地，但20%个税执行期限仍存在未知，买家对政策预期不明或者对政策信任度下降，不愿再盲目入市。二是经过前期大量去化后，存量可售房源不多，业主新增挂牌意愿不高。三是目前市场上买卖双方存在心理价差，买家认为房价会跌，卖家认为房价会涨，导致两者间的价格策略出现分化、交投达成难度上升。

　　但这种情况正在悄然改变，邱丹认为，经历多次调控后，买卖双方越来越不相信“狼来了”，当下部分买家正由观望开始转为入市。

　　信义房屋徐汇店主任业务陆骁歆介绍，目前在徐汇中心板块，有部分高端刚需买家已由观望转为入市。此类买家目前占比为三到四成，多为首次置业人群，打算在半年内置业，欲购买面积90平方米左右的两房，总价400万元左右。 4月初，适逢沪版调控细则出台不久，因政策前景不明暂时转为观望。4月末，由于20%个税政策迟迟未在上海执行，入市态度从消极变为积极，如有合适房源愿意主动出来看房。