Tulips Chen

编者按

1992年，理想照耀现实，无论庙堂之上，还是江湖之远，对于中国经济，对于中国房地产，对于中国企业家，都是一个龙门陡开、充满希望的创造创业年份。

30年筚路蓝缕栉风沐雨，中国房改、人民安居以及房地产市场主体的企业——成就一堆堆，往事一幕幕，燃灯者一个个。

这一年，中国房地产报应运诞生，30年来看尽中国人居、中国城市喷薄而出的向上力量和繁荣昌盛，看见中国房地产企业和行业由无到有、由小到大的奋斗成就，我们一路同行鲜活报道行业的光荣与梦想，我们一路同行走入脱贫攻坚、抗击疫情和乡村振兴的现场，看见企业向善而生公益至上的行动与担当。

站在未来，中国房地产报推出《向未来·再出发——人居改变中国30年大历史》大型新闻主题报道，全面深刻地记录和复活中国人居事业30年行进这段光荣与梦想的特大历史，重新思考，汇聚智慧，相信未来，再次出发。

“物业管理存在的最大的问题是业主、业委会和物业公司间的猜忌和不信任，这个问题从物业公司成立之始就存在，到今天都没有解决。”说出这句话的是舒可心，北京市第一个自荐任物业管理委员会主任并成功当选的业主。

1997年，舒可心在北京购买了人生第一套住房，交房入住后他发现小区物业在很多方面不到位。于是，他带领小区业主成立了业主委员会（以下简称“业委会”），与物业谈判以维护自身合法权益。

这个过程，舒可心对社区治理产生了浓厚兴趣，开始学习社区治理有关方面的知识。慢慢地，他从一个计算机出身的生意人变成了国内社区治理方面的专家；期间，也因帮助其他小区业主维权而被人熟知。

“随着社会的发展，业主参与和监督意识进一步增强，这使得计划经济时期的社区管制方式需要在一定程度上进行调整，但全国那么多小区想要改革并不容易，所以给了我大量研究和实践的机会。”舒可心说。

2005年，舒可心开始在国内推广“信托制”物业管理模式，区别于国内通行的包干制和酬金制，信托制是将物业费全部公开透明地花在业主身上，使业主利益最大化。

舒可心始终认为，小区物业费全透明才是根本。“想要获得业主的信任，不管是业委会还是物业公司，就得阳光透明，这也是我一直在推行的。”

舒可心的经历同样是中国物业管理行业发展的缩影，是一个行业的发展在个体上的投射，物业管理行业也从发展不规范逐渐过渡到科技术、服务化、规范化。

他自称赶上了一个好时候，在大发展大变革浪潮中，给予他见证历史的机会，也给了他成为改革开放“弄潮儿”的机会。

筹备成立业委会维权

1977年8月，邓小平在北京主持召开科学和教育工作座谈会，决定恢复中断11年之久的高考。

舒可心是最早的一批受益者，他是改革开放后第一批全国统考的大学生。毕业后的1982年，被分配到大学教计算机；3年后，他选择去香港下海经商。

1997年回内地后，舒可心因为买房卷入了业主维权领域。“不是简单的房屋质量问题，而是有很深的结构性问题。”

“以我购买的房产为例，由于是外销房，1999年物业收费标准就已经是8元/平方米，远高于周边小区每平方米几毛钱的标准，整个小区一年的物业费总计1800多万元。但入住一段时间后，我们却发现物业公司会背着业主偷偷花钱，并且出现中饱私囊的情况。”舒可心回忆。

在这种情况下，舒可心带领其他业主成立了业委会。“我们应该是北京最早的业委会。”

业委会成立后，首先做的就是要求公开财务和管理数据，结果出乎他们意料，“我们发现小区物业管理水平很低。”

舒可心举例，以小区会所游泳池为例，游泳池的水没几天就变浑浊，所以业主们一直认为是物业公司不作为。成立业委会后才知道原来会所经理不懂游泳池管理，水泵需要24小时开着不停的循环才能保证清洁，为了替业主省钱下班后就关了水泵。

诸如此类的事还有很多。就这样业委会成员开始试着理解物业公司，也会就小区具体问题和物业公司讨论。“一位成员的太太是大使馆的物业管理负责人，大家经常交流，可以互相学习、启发。”舒可心说。

一段时间后，小区存在的问题还没有完全解决，业主却表现出对业委会的不满意。

舒可心解释，业委会成员只有几个人，但小区业主有一两千人，由于物业公司没有向业主公示物业费开支，业主们仍然不知道物业费怎么花、花在哪。

他举例说，比如小区有开往国贸的班车，需要乘坐该班车的人数只有二三十人，每个月却要花几千元，所以有业主提议取消，但业委会是全体业主的业委会，自然拒绝了这个要求。“在这部分业主看来，这些花费不应该让全体业主承担。”

“还有业主怀疑业委会和物业串通一气，虚报费用等。” 舒可心说。

2004年，舒可心到期卸任。新一届业委会因投票数超不过总票数的三分之二，连续3年多都没有选出来，一直到2008年舒可心因得票最少落选业委会成员。

“小区全透明才是根本”

“从业委会主任退下来后再想这件事，我才意识到小区运营全透明才是根本。”舒可心表示，物业管理是从西方引进的舶来品，按照西方的生活习惯，业委会是保护业主利益的组织，但这点在中国行不通，因为业委会工作不透明，这就出现了业委会和物业公司勾结、业委会不代表业主说话或者业主认为业委会存在腐败等情况。

西方业委会的模式能否在中国复制？舒可心的答案是否定的，主要原因有两点：一是业主还没有被组织起来的习惯，更希望有类似原来单位大院中“领袖”人物来进行管理，且要管得好；二是中国的小区太大、人口较多，较为复杂。

“后来我摸索实践和研究出一套方法，基于它背后的理念，称它为‘信托制’物业管理模式。”舒可心表示，物业公司和业主之间除了可以是买卖关系、委托关系外，也可以是信托关系。

小区物业费、公共收益和住宅专项维修资金构成了信托基金，支付一定比例的酬金给物业公司，其余全部公开透明的花在业主身上，使业主利益最大化。此外，单个业主均有建议权、知情权和监督权，也有权利代表业主大会，和物业公司进行博弈。

北京市朗琴园小区是第一个引入信托制模式的小区，小区共有2400多户业主，1万多人。

2007年，朗琴园小区开发商为四期工程“朗琴国际”的建设，在未通过业主大会前提下，要求朗琴园物业公司在该小区内打地下水，致使该小区业主与物业公司关系愈发紧张。

同年8月，朗琴园召开业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司，同时聘请舒可心为顾问，依据我国的《物权法》《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

根据信托合同，委托人为小区业主大会，受托人为物业公司，受益人为全体业主，受益人有权接受受托人提供的服务，分配信托利益，享有对受托人管理、服务的建议权、监督权和表决权。

信托合同还在物业费的筹集与支付、服务酬金的支取、公共收益分配及会计和审计等方面，作了详细的规划和确定，要求物业费收支需单独设立账目，独立核算，每月向业委会及业主公示上月财务报告。

“一般的委托关系是全体业主作为委托人，物业公司作为受托人来处理委托事项。但由于小区业主太多，举办业主大会并不容易，业委会又存在换届、持续性较差、腐败等问题，导致业主要想监督物业公司做决策十分困难。信托制的优势在于，除了委托人和受托人之外，还有受益人。”舒可心说。

“信托制”物业管理模式毕竟是新观念，招标开始前后有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。

对此，舒可心并不意外。他表示，多数小区使用的是包干制和酬金制这两种相对主流的物业管理模式，其中包干制是业主把钱交给物业公司，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，如果物业公司想要省钱，服务标准也会随之降低；酬金制是物业公司和业主委员会共管账户，对业主来说还不足够透明。信托制则是设立一个完全透明的账户，从中支付一定比例的酬金给物业公司，其余全部公开透明的花在业主身上，且每位业主都有知情权。

2007年10月，朗琴园聘请了新的物业公司，到今年已经15年。这些年，朗琴园运营十分稳定，从未更换过物业公司，不仅物业服务水平得到了提升，业主对物业公司的信任感也大大提高。

“物业公司一定会走向合伙制企业”

现在，舒可心倡导的“信托制”物业管理模式开始被社会接受并推广开来，但这一路走来并不顺利。

“信托制是为了业主利益最大化，不是为了物业公司利益最大化，也不是为了业主委员会利益最大化。”多年推广中，舒可心发现大部分业主委员会并不愿意透明，一是因为他们想要“偷钱”；二是他们不想被监督，不愿意被管。

“物业公司就更不可能导入信托制。”舒可心说，只有当小区不赚钱，物业公司要撤管时，如果引入信托制能保证物业公司有酬金，他们会愿意引入。“其实是给那些物业公司找了一个活路。”

随着“信托制”物业管理模式的引入，一种新的小区治理体系被构建出来，逐渐有地方政府注意到这种模式。

2018年，由成都市城乡社区治理发展委员会牵头，在成都市7个小区试点“信托制”物业管理模式。

一年后，那些原本道路脏乱、公共设施陈旧的小区焕然一新，居民满意度逐渐上升，物业缴费率大大提高，矛盾纠纷大幅减少，解决了长期困扰居民小区的“物业服务品质降低—物业缴费率降低—物业服务品质再降低”的恶性循环顽疾。

“发现这个模式可行后，成都市开始正式推广，现在已在成都市数百个小区落地。”舒可心表示。

成都推动“信托制”物业管理模式落地只是一个缩影。2019年以来，海南、湖北、四川、江苏等省份的多个城市纷纷落地实践，运行的实际效果也得到试点小区群众普遍好评，认为该模式消除了业主与物业公司间因不信任而产生的矛盾纠纷。

期间，开始有物业公司主动引入“信托制”物业管理模式。不过，舒可心提到，目前愿意引入该模式的物业公司多是中小型物业公司，大型物业公司几乎没有。

“一方面是因为现在大量的弃管小区都是中小型物业公司在管，随着通货膨胀、市场成本增加,原先的管理模式使得部分中小型物业公司入不敷出；另一方面是因为如果大型物业公司引入这种模式，意味着动了公司的整体架构。”舒可心解释。

“在这种情况下，我认为今后物业公司一定会走向合伙制企业，这恰恰给中小型物业公司带来机会。”舒可心认为，当每一个项目经理是合伙人时，除了固定工资还能获得参与的项目酬金时，不仅解决了员工“为谁干”的问题，也增强了他们的工作责任心和主动性，而且使公司物业管理服务水平得到大幅提升。

对 话

舒可心：希望社区能治理得更好

中国房地产报：多年来，您一直致力于业主维权、物业管理、基层治理的相关工作，您经历最美好的事情和最遗憾的事是什么？

舒可心：我是个乐天派，没有什么特别遗憾的事，因为我觉得失败的话就该失败，成功的话是我自己的努力，这纯粹是一个心理的问题。最欣慰的事情是选择了这个领域，并在人生这二三十年里，看着我国的社区治理往好的方面走。

中国房地产报：过去五年，您最大的改变是什么？

舒可心：我最大的改变就是越来越执着推广“信托制”物业管理模式，因为我真的是认定了这个事，而且这个事情是仅靠自己的力量就能做成的事情。

中国房地产报：您现在最关心什么？

舒可心：为这个国家再做多一点事情，为这个国家去努力。

中国房地产报：未来五年，您想对国家说什么？

舒可心：稳定。老百姓要求不高，稳定发展，过好日子。