Tulips Chen

维新万隆（）投资有限公司分公司总经理 刘忠国

刘忠国：我本身是学银行的，所以我非常喜欢钱，我也是跟钱打交道。在这儿我把我们公司做一个简单的介绍，我们是一个专业的商业地产运营和资本运作的一家综合公司，在座的很多地产界的朋友可以好好的交流一下。

刚刚与会的几位嘉宾说的很清楚，做商业地产最难的就是资金、回收期非常长，所以在资金的配比上变得非常重要。我在这里奉劝所有从事商业地产的朋友，做任何的规划一定要先考虑第一个，你的资金配比，你的资金规划和你的资金安排。他所有的事情交给专业的团队来运作，目前商业地产是一个新的趋势，可是很多从事商业地产的公司其实运作并不是很成功。我在台湾，在国外待的时间比较长，所以我看到的历史也比较多。

现在很多在做五星级酒店的开发商，一开始是品牌授权，之后会培养一些自己的人员管理，这样品质就完全下降下来了。中国有一个非常大的优点，就是模仿性很强，但是有一个缺点，就是只能模仿到皮，模仿不到里面的精华。我由衷的给城市地产朋友的建议，你将所具备的环节交给真正专业的团队来运作，哪怕是跟外部结合。

我本身除了做商业地产以外，我一直喜欢做旅游地产，我也提醒各位，将来旅游地产肯定是一个新的趋势。以前做项目基本上都是靠银行，大企业甚至是可以靠信托到海外去发行公司债、企业债，可是国内大部分的公司都是中偏小型企业居多，以前所靠的都是银行，国内是靠信托，所以要不断的调整，慢慢的很多的资金井喷就出来了。我一直很不赞成目前国内的这种模式，现在的融资成本越来越高了，到30已经是很正常的了。

我们之前的几位嘉宾讲的非常好，他们也都非常的清楚资本运作绝对是商业地产成败的关键点。在这儿，目前有几个比较新的模式，银泰有一个信托计划，我想各位都非常得清楚。其实国内目前银行就是一个典当行，金融功能是很薄弱的。而目前所有的融资为什么成本会越来越高，所有的资金方，资金提供者对未来并不是抱着很强的希望。以目前国家的监管力度，各方面告诉我们不是太成熟，我们公司目前募集了16个亿，通过民生银行来发的。现在目前信托有新的模式出来了，就是投融资一起，用一个固定的成本加上一个变动的投资收益，现在推的就是这样一个新的信托计划。

国内的开发商一直以来都是因为账目不愿意太透明化，所以在吸收国外基金的时候，会有很多的瓶颈。在这里，我想提供一些建议给从事地产开发的一些朋友。暴利时代基本上已经结束了，三线商业地产如果运作的好会比住宅有更高的价值，但是企业不管你再大，你一定要渡过今天，才有明天的未来。未来的地产形势，我想看好跟看坏的企业都非常多，大家的看法都不一致，这就是一个市场。但是不管好还是坏，资金趋向，资金为王是肯定不会变的，尤其是在最近的环境里面。

台湾目前是走了一个相当成熟的房地产证券化的模式，这个可以解决很多的问题。第一点，在你后续的销售商不有问题。第二点，在你投资上会有保证。第三点，在你整个固定成本的部分，你没有这么大的压力。如果各位有任何有关商业地产运作，融资运作的问题，我们都可以做进一步的交流。今天的时间不足，我也不耽误各位用餐的时间。

地产永远离不开资本运作，永远不要把未来的形势估计的太乐观，永远不要把企业的现金流放在一个看不见的地方。我们目前管理的资金大概有50亿左右，如果有机会，有好的项目，除了我们公司可以自投以外，我们也可以找到其他的一些朋友，我也希望地产的环境越来越好，也希望融资渠道越来越畅通。谢谢。