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公司 2023-08-01 10:18:40 来源：中国房地产网

2023年7月13日，华夏幸福发出公告，境内外公司债券重组全部完成。

涉及总金额约1834.46亿元。

前“河北首富”、华夏幸福董事长王文学在与债主达成一致后，将领着华夏幸福全体员工，踏上漫漫还债路。

华夏幸福的提法叫：坚决“不逃废债”。

对风雨飘摇的房地产市场来说，华夏幸福坚强地活着，算是一条励志的消息。

正如业内资深专家所评：“华夏幸福是本轮房地产市场变局中，第一个暴雷倒下的，又是第一个站起来的。”

绝境中渴求“拨云见日”

华夏幸福眼下的账面并不太好看。

2023年7月15日，华夏幸福公布了2023年上半年度业绩预报——预计公司2023年半年度将出现亏损，归母公司净利润为-15.0亿元到-10.0亿元……

去年同一时期，华夏幸福归母公司的净利润为-5.38亿元……

华夏幸福的亏损面进一步扩大了。

无论是公司自身的造血能力，还是周围的环境，情况都相当严峻。

不过，早在一年之前，华夏幸福就表现出了乐观的态度。

他们说，2022年是“枯木逢春”“拨云见日”的一年。

华夏幸福看见了什么呢？

市场冰冷依旧。

华夏幸福在2022年报告中也对住宅及相关市场进行了概括——

1.房地产市场，深度调整；

2.购物中心，租金水平整体下跌；

3.商办写字楼市场，承压；

4.商办物业大宗交易市场，活跃度下降。

但是，与这些衰退景象不同，房地产相关的另一些领域，却逆势飘红。

1.代建

代建行业逆势增长。2022年，房企代建项目新签约建筑面积同比增长11.3%。

2.物业

2022年中国物业管理行业营业收入约1.24万亿元，同比增长4.5%。未来城市物业服务市场与社区服务创新，都有巨大市场潜力可挖。

3.园区

全国各级开发区总数已达2800多个，各类产业园区数量高达8万多个，产生的GDP占全国GDP比重超过40%。属于园区细分的物流业，2022年总额达347.6万亿元，同比增长 3.4%。物流业总收入12.7万亿元，同比增长 4.7%。

后面三个逆势飘红的领域，正是华夏幸福瞄准的发力点。

一线生机——

华夏幸福认为，虽然处境艰难，但自己的突围之路，选对了方向。

“产业新城”，布局之重

当年华夏幸福之所以首先暴雷，一个重要原因，就是重仓布局环京区域，结果遭遇到环京限购政策的直接打击，而紧接着发生的疫情，又完成了对其全国“产业新城”布局的全面打击。

华夏幸福有以下几个主战场——

1.京津冀区域，主要包括固安、廊坊、怀来、大厂、香河、霸州、涿州、永清、文安、北戴河、任丘、邯郸、北京等；

2.环南京区域，主要包括南京、来安、溧水、江宁、高淳、镇江等；

3.环杭州区域，主要包括嘉善、南浔、德清等；

4.环郑州区域，主要包括武陟、新郑、长葛等；

5.环合肥区域，主要包括舒城、长丰等；

6.环武汉区域，主要包括武汉、黄陂、孝感等；

7.其他区域，主要包括广州、江门、成都、蒲江、西安、沈阳、哈尔滨、上海以及国际区域等。

华夏幸福的战略，是在这些区域的外围“县城”，布局“产业新城”，以尽量低的成本，吃城市发展外溢的红利。

我们先来看“产业新城”的概念。

种种迹象表明，在整体经济转型升级的大背景下，中国正在面临一场新的产业革命。这对工厂的形态、位置、交通、配套、管理等各方面都提出了新的要求，由此而萌生了“产业新城”概念。

“产业新城”是产业集中地，同时也要有居住生活区依托。

谁来做“产业新城”？

华夏幸福本来的设计，是通过跟当地政府合作，全部由自己来做，即拿下一块地来，设计建造一座“城”，然后去运转它。

其他开发商建“区”，华夏幸福建“城”。

王文学看准中国经济风向和国家政策导向，选择了华夏幸福独特的落点。

让我们看个例子——肥东机器人小镇。

近10年来，合肥市经济总量从4000亿元跃升至1万亿元，增幅为全国万亿城市之首。“合肥模式”成为中国经济现象级的事件。2022年，合肥市战略性新兴产业产值同比增长14.3%，占全市规模以上工业比重56.2%，战新产业对全市工业增长贡献率78%。

可以看出，合肥市是典型的、高成长的新产业布局、发展城市。

顺此潮流，华夏幸福选择在紧邻合肥市的肥东县投下棋子，建设肥东机器人小镇。

肥东机器人小镇从2017年1月开始打造，将住宅开发与产业园区合体。

按照华夏幸福的说法，“小镇将以打造宜产、宜业、宜游的花园式生态底板为特色，以绿色生态，产、城、人融合为发展目标。”

那怎么用“产业新城”赚钱呢？

对于住宅（合肥孔雀城），就是卖房子，可以短期快速回流资金；对于产业园（机器人小镇），就是招商加服务，吸引企业入驻，通过服务企业，来获取未来源源不断的收益。

此时，华夏幸福对自己的定位还是“产业新城运营商”——从开发、销售、到运转，全都自己来。

通过产业园建设，吸引卖房子；再用卖房子的收入，支撑产业园发展。

如果房地产市场与经济发展高歌猛进，那么，华夏幸福的模式是可以良性运转的。全国各地上百座“产业新城”，将为华夏幸福连续带来丰厚利润。

可是，随着房地产市场走低与经济下行同时发生，“产业新城”的赚钱模式就被打破了——房子卖不动，短期资金流入不足，养园区就会出现问题；入驻产业园企业减少，不仅使得园区收入困难，也会减弱聚集效应，反过来影响房子销售。

而且，本轮房地产危机，动荡最为剧烈的恰恰是华夏幸福瞄准的“外线”。溢出红利没吃到，退潮的沙滩等了个正着。

这时候，“产业新城”运转不畅，由此成为华夏幸福难以承受之重。

学会“跪着赚钱”

压力之下出负债，也出思想——

既然“产业新城”资产太重了，完整运转如此艰难，为什么一定要全都自己来呢？

可以由别人投资自己代建，也可以为别人所建的园区招商，还可以做园区企业的服务……也就是选择在政府与企业、园区与企业之间做专业的中间服务商。

华夏幸福再回首，蓦然发现，在“产业新城”建设里摸爬滚打20年，并非只留下负债，还积累下丰富的服务经验，这些软实力在市场是有价值的。

用软实力吃饭，就是所谓“轻资产”之路。

华夏幸福就此调头。

按照华夏幸福的说法，叫“由躺着赚钱向跪着赚钱转变”——

华夏幸福的“产业新城运营商”概念换成了“产业新城服务商”，即在保留部分住宅开发、产城开发的同时，把公司主业放在产城服务、招商服务、园区服务和物业服务等内容上，包括选址、租售、代建、运营、投资、融资、财税、人力等。

举个例子。

2022年6月16日，国内领先的高端锂电池干法隔膜企业——盈博莱，签约入驻浙江温州海洋经济发展示范区，计划投资30亿元。这被华夏幸福认为是首个轻资产模式招商导入的项目。

资料显示，在入驻温州之前，盈博莱的主要生产研发基地位于广东佛山。随着订单激增、生产线满负荷运转，盈博莱将视角从珠三角投向了长三角。

可是，长三角这么大地方，新的生产基地在哪里落户才最有利呢？如何获得最佳投入产出比？又如何保证能够顺利落户，投入正常建设、生产？包括企业的出口要求，怎么办？

以厂方的有限经历，很难具备全面的建厂经验，一旦发生失误，代价就太大了。

而这些经验，华夏幸福有。

为各地引入产业龙头及各类企业，是华夏幸福的强项。

来自华夏幸福的数据显示，自2002年开发固安工业园区开始，华夏幸福在北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等全国60余个城市及周边区域，打造了新能源汽车、芯片半导体、航空航天、新型显示、智慧医疗、5G及人工智能等近百个产业集群，为各地政府引入优质企业2800多家。

2800多家的引入经验，足够完成很多避坑。

于是，盈博莱落户建厂的关键难题，都交给了华夏幸福。

华夏幸福为他们提供选址等全方位服务，包括整体的产业发展规划、详细的投融资方案、园区综合配套，最终促成盈博莱与浙江温州海洋经济发展示范区合作。

园区是温州方面投入的，建厂是盈博莱投入的，华夏幸福在中间，没有资产负担，这就是轻资产。

如今，放下产业包袱的华夏幸福，深信自己会走得更快。

作为轻资产招商，华夏幸福目前已累计签约项目7个，总投资额超45亿元。

而在企业物业服务领域，幸福物业持续为300多家企业提供物业服务。幸福物业已拓展企业服务项目7个，在管面积32万平方米，签约额4361万元。

在代建方面，2023年7月10日，中指研究院“2023年上半年中国房地产代建企业排行榜”上，华夏幸福代建品牌“幸福安基”以158万平方米的新签约规模位列第9。在行业机构媒体评选中，“幸福安基”获评“2023代建新锐品牌”和“产业代建领军企业”。

华夏幸福2023年一季度销售情况（据华夏幸福官网公告）

从华夏幸福2023年一季度销售表中，可以看出，在公司房地产销售额大幅下滑的情况下，产业园区结算和物业酒店等，收入分别增长了4.44%和22.62%。

华夏幸福的转型风向在财务报表上表现尚可，换言之，华夏幸福已经开始“跪着赚钱”。只不过，既然是转型，背上驮着巨大的债务负担，这一步步向前，也必然付出艰辛的努力。