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公司王少杰 2023-05-24 09:52:19 来源：中房报

受产业扶持政策导向牵引，大量资本曾涌入农副产品批发城（以下简称“农批城”）的开发热土,一些激进扩张的企业也为此付出了代价。

成立于2007年的开发商江苏润恒物流发展有限公司（以下简称“江苏润恒物流”），曾经在全国19个城市完成对润恒城的布局，动辄圈地数百亩甚至上千亩，如今却陷入激进扩张的泥沼，深陷债务泥潭，名下多处资产将被处置。

5月上旬，中国房地产报记者多方调查了解，江苏润恒物流旗下的润恒城项目因在各地快速扩张引发一系列“后遗症”。除了南京润恒城有房产将被处置外，哈尔滨、沈阳等地润恒城项目也有名下抵押物将被处置和拍卖的现象。

在润恒城扩张版图中，有项目因资金吃紧，运营数年后其核心设施冷库至今未曾建设，使冷链物流园区长期无法摆脱“有壳无核”发展窘境；也有项目侧重于产业地产开发，商品房延期交付现象频出，农批市场建设疑似走样；还有项目因资金链断裂，造成长期停工或疑似烂尾，甚至有项目公司濒临破产边缘。

多处资产被抵押 深陷债务泥潭

自今年4月以来，位于南京、沈阳、太原等地的“润恒系”的“农批城”均进入缓慢复苏通道，江苏润恒物流却仍在低谷徘徊。

据企查查显示，4月21日，江苏润恒物流新增欠税公告5条，累计新发生欠税金额269.47万元。此前，该公司名下多处资产将被处置。另据《江南时报》报道显示，2023年3月22日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司发布对其拥有的江苏润恒物流等3户不良债权，拟进行处置的公告。“公告”显示，此次债权本金约为4.76亿元，抵押资产位于南京市江宁区东山街道文靖路以西的南京润恒城内3座冷库及2座交易市场，占地面积74175.4平方米，土地性质为批发零售用地。其中，涉及江苏润恒物流名下仓储与商业用房共6处，累计建筑面积87318.46平方米。

中国房地产报记者据不完全统计，上述抵押资产处置是其2020年以来发布的第三次资产抵押信息。

据江苏润恒物流网站显示，江苏润恒物流成立于2007年，总部位于南京，是以冷链为核心，集线上、线下深度融合的现代农产品流通平台运营商。该公司网站还显示，江苏润恒物流先后在全国19个城市完成对润恒城的布局，其中南京、哈尔滨、沈阳、银川、包头、太原、泰安等地项目已成功运营，有力促进各项目所在地民生经济与“菜篮子工程”的发展。截至2017年，企业总资产逾300亿元，线上线下交易平台累计完成交易量超2000万吨，年交易额突破3000亿元。全国已运营及在建冷库容量达380万吨，位居中国冷链百强企业前列。

曾经的辉煌与现实的落差，在江苏润恒物流无序拿地扩张中初见端倪。2021年1月，江苏润恒物流常务副总裁王朝俊在接受媒体采访时表示，彼时该企业在全国各地有大概1万亩的商业用地。“大概还有50亿元的银行债务。目前就是希望尽早将其他资产解除冻结，然后清理部分资产用于偿还债务。”

江苏润恒物流旗下润恒城项目发展前景同样不容乐观。除了南京润恒城有房产将被处置外，哈尔滨、沈阳等地润恒城项目也有名下抵押物将被处置和拍卖的现象。尽管泰安、邢台、沈阳等地润恒城欲通过加大商铺、公寓租售力度，试图加快资金回笼步伐，但收效甚微。

冷链不冷 园区被指“有壳无核 ”

早在2018年上半年，号称打造10万吨超大冷库群、华北地区最大冷链物流基地的润恒城项目落户河北邢台经济开发区，为当地开启“城市冰箱”建设序幕。彼时，该项目对外推广为邢台润恒农副产品冷链物流产业园，规划总用地面积736亩，总投资23亿元，总建筑面积约37万平方米。该项目被列为河北省2018年重点建设项目、邢台市“十三五”规划重点建设项目、邢台经济开发区重点招商引资项目。

从奠基到启用至今，邢台润恒城成长已过去近5年时间，超大冷库群建设却没了踪影。

5月13日，记者在邢台润恒城走访时发现，仍处于建设阶段的农批市场目前由大棚、仓储、商铺及办公楼等主要建筑设施组成，其中，数十栋商铺待完工外，其余大部分设施均已投入使用，主要经营有机绿色食品、果蔬、冻品水产、精品生鲜、粮油干副等。记者注意到，该市场6号仓储交易区虽标注有冷链物流配送等字样，但据现场工作人员介绍，自市场启用以来，冷库已鲜有人提及。因资金压力，该市场至今并未建设有大型冷库，只有入驻市场的部分商户有自建小型保鲜库。在该市场车辆入口处记者发现，项目起初由奠基时的名称（邢台润恒农副产品冷链物流产业园）已变更为邢台润恒农副产品（国际）物流产业园。

对此，邢台润恒城招商部吕姓负责人向记者表示，截至目前，10万吨级冷库暂未有建设计划，具体何时建设取决于市场今后运营情况。就目前发展现状，建设这一标准冷库至少投资6000余万元的确不合适宜。“现在市场暂不具备建设冷库能力,入驻商户通常采取自建冷库方式满足自身发展需求，目前在市场11号保鲜库区内，由商户自建小型冷库9个。”

据邢台润恒城公众号显示，该项目在功能布局上规划为“一核三区五心”，其中，“三区”是指蔬菜水果、水产生鲜批发配送区、农副产品批发商贸区、国际名特优农副产品交易区。而“一核”则是指10万吨超大冷库群建设。而这一设施建设，被邢台润恒城视为打造华北地区最大冷链物流基地的根基。

或许是因资金承压，邢台润恒城似乎并未急于摆脱“有壳无核”发展的尴尬。

“当前运营重点不是继续进行高强度开发，而是加大对尾（商）铺和仓库的招商力度。”吕姓负责人还表示，再过1～2个月，市场南区的商铺即可交付使用，全部为40年产权式商铺，共计300余套，户型面积90平方米至140平方米，销售均价每平方米11000元，目前仍有50余套尾铺在售。此外，市场内还有部分仓库对外出租。

逾期交付 项目烂尾风险加剧

记者经梳理发现，“商铺+公寓”已成为众多润恒城项目开发“标配”，但在多种因素叠加影响下，多个项目配套建设的商铺、公寓出现延期交付，引发购房者担忧。延期交付余波还对项目整体开发冲击明显，包括商铺、公寓、及大型仓储在内等在建工程，普遍处于长期停摆和疑似烂尾状态。

2022年7月16日，有购买山东泰安润恒城商铺业主在人民网《领导留言板》反映称，该群众于2016年在泰安市岱岳区满庄镇润恒城B17地块购买门面房（商铺）一处，截至反馈日期项目仍未竣工，且无施工迹象。希望住建部门能够协调相关交房问题，化解社会矛盾。

在此之前，还有群众在向媒体反映泰安润恒城延期4年不交房。反映内容显示：近300位业主选择购买了泰安润恒城商品房，按照购房合同约定房屋应在2019年交付，但在延期4年后，项目停摆业主没有等来交房。

2022年8月5日，泰安市岱岳区满庄镇政府经调查核实后回复：泰安润恒冷链物流产业园项目位于泰安市岱岳区满庄镇，占地约670亩，2015年11月底正式开工。项目批复规划建筑面积约489052平方米，已完成建筑面积约32万平方米，入驻商户200余家。截至2022年8月泰安润恒城B17地块基本处于停滞状态，该地块主要涉及4号楼、7号楼两栋沿街商品房，购房（含抵账）业主154户，由于项目方与施工方在工程款方面存在纠纷，在工程主体完工后，水、电、道路配套一直未施工，导致未交房。

2023年5月17日，泰安润恒城的一位姚姓负责人向记者表示，近期上述房源已经可交由业主使用，但至今仍未达到法定交付条件，原因是“工程还未竣工”。

然而，位于“B17地块”上的商铺仅是泰安润恒城开发商品房幕布下的冰山一角。记者据了解，泰安润恒城分二期开发完成，一期主要建设有果蔬交易中心、国际食品交易中心、冷链仓储配送中心、金融商务区及20万吨级专业冷库等设施，配套建设的商铺、公寓等商品房远超千套，仅果蔬交易中心商铺520套。二期则主要开发为副食商贸城、润恒商务酒店、樱花主题精品酒店等，其中，樱花主题精品酒店规划开发千余套公寓。“受房地产市场持续低迷影响，樱花主题精品酒店至今未动工建设，润恒商务酒店则在近两年也一直处于施工停滞状态，仅仅停留在地下室施工阶段。”姚姓负责人对记者说。

同样因项目长期停工引发业主广泛关注的还有四川崇州润恒城项目。2023年5月5日，崇州市住房和城乡建设局就有群众反映如何解决崇州润恒城烂尾一事回复称：经调查，成都崇州润恒城农副产品冷链加工与电商物流产业园项目，因江苏润恒物流诸多原因导致项目于2020年8月全面停工，至今未复工。

期间，针对有购买崇州润恒城商品房业主反映，要求开发企业退还诚意金的问题。崇州市住房和城乡建设局表示，已会同相关部门多次搭建退款协商平台，经协商，润恒公司承诺保持每月350万元退款目标，力争在2021年底前退完购房款。

记者据网络中流出的一份疑似由江苏润恒物流向崇州市润恒城项目推进领导小组办公室提交的“关于崇州润恒城营销客户退款维稳事宜的报告”（润恒发2020年12号）显示：截至2020年5月，申请办理退款并且走完流程的客户，发重金额约为1.7亿元，企业为其办理退款约1亿元，未退款金额约0.7亿元。其中，未退款金额在5万元（含）以内的，约1345万元，涉及455户，未退款金额在5万元以上的部分，约5900万元，涉及110户。

为进一步核实该报告涉及内容，记者先后多次拨打江苏润恒物流位于南京总部办公电话以及南京江宁分公司电话后，均未能接通。

频获扶持 债务风险却持续上升

为解决项目问题，崇州市住房和城乡建设局多次约谈、发函江苏润恒物流和成都项目公司，要求公司提出切实可行的措施。2022年6月，江苏润恒物流等公司则向群众承诺启动重整，正在与合作方洽谈合作细节，以便形成正式重整方案，尽快启动项目复工。

相比之下，宁夏润恒城项目子公司宁夏润恒农产品市场有限公司（以下简称“宁夏润恒公司”）及其下属子公司银川润恒置业有限公司（以下简称“银川润恒置业”），自今年2月以来，便已进入破产重整申请阶段。

2013年初，宁夏润恒城作为地方重点招商引资建设项目落户银川。据了解，该项目计划总投资50亿元，占地面积2300亩，规划打造一个集专业化、信息化为一体的综合性农副产品冷链物流产业园和农产品电子商务创业园。经过近3年建设，项目一期于2015年11月28日建成并投入使用。

项目如期启用背后，或与地方产业政策扶持不无关联。其中，宁夏润恒城屡次获得当地多项产业补助、税费减免及多笔土地出让金返还，引发关注。

曾分别担任宁夏润恒公司、银川润恒置业两家公司法定代表人的卞某全，在与宁夏润恒公司、江苏润恒物流的追索劳动报酬纠纷案（2017年苏0115民初9275号）一审民事判决书中表示，2013年至2015年，他与当地政府及相关部门办理政策扶持资金和建设规费返减共计1.01亿元。

此外，还涉及一笔土地出让金3.3亿余元的返还。据卞某全介绍，2014年1月，他以宁夏润恒公司副总经理身份，分别与银川市、西夏区等政府部门及企业沟通协调，将六宗地块出让金33912.75万元以产业政策扶持方式拨付到账，解决了江苏润恒物流2014年春节前的资金问题。据悉，六宗地块累计土地面积达到1474亩。

江苏润恒物流、宁夏润恒公司在上述“一审民事判决书”中也证实，2012年11月9日，江苏润恒物流与银川市人民政府签订《宁夏（银川）润恒城项目投资协议书》及《宁夏（银川）润恒城项目投资补充协议书》，其中约定在江苏润恒物流按照规定全额缴纳土地出让款及相关税费给国土管理及相关部门后，由银川市人民政府下属企业银川市城市建设投资控股有限公司于当日开具等额保函，确保30日内将该笔款项以符合产业政策扶持资金的方式全额奖励给江苏润恒物流。

蹊跷的是，在频频获得地方“输血”后，宁夏润恒城项目关联公司资金链持续紧绷依然。

记者梳理发现，围绕宁夏润恒城施工中的部分土方、建筑、管网（水、电、暖、消防）等工程款项均出现不同程度拖欠。为此，引发项目建筑分包商、采暖设备、建筑安装、燃气供应、电力工程等企业不满，纷纷向宁夏润恒公司、银川润恒置业发起诉讼。

不过，深陷债务危机的宁夏润恒城也曾迎来高光时刻。有媒体报道称，宁夏润恒城作为西北地区“菜篮子”、“城市冰箱”工程，自2015年8月1日试营业以来，不断创下宁夏农产品交易数据新高。项目一期日均车流量在500辆以上，日均交易额约1500万元，蔬菜市场日均交易量达4000吨。

另据银川市政府网站显示，截至2017年2月底，宁夏润恒城一期市场交易总量达到69.3583万吨，总交易额达到46.12亿元。不仅加速人流、物流、信息流、资金流的要素聚集，还加快银川西夏区产业结构的转型升级。

时隔6年，一度保持强劲势头的宁夏润恒城遭遇债务黑洞反噬，发展步伐再度变得步履蹒跚。