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市场 2023-08-25 10:12:38 来源：丁祖昱评楼市

行业，正在经历一次重要的转折。未来整体市场发展逻辑也将在这转折后出现根本性的变化。

从7月以来顶层政策定调来看，接下来房地产市场主要抓手为两个部分，第一是在供需关系转变下如何更好满足居民刚性和改善性住房需求，第二是“城中村改造”提速。

上海作为全国风向标的城市，从2014年起，至今已有近十年“城中村改造”历史。如今，在国务院超大特大城市“城中村改造”利好推动下，将进一步释放城市价值红利。

经过数十年的高速发展，房地产行业进入调整期。

对比近十年全国商品房销售面积走势，2015年至2017年是一个关键的年份，受惠于全国棚改货币化安置的加速推进，全国商品房销售规模迅速从2015年的12.8亿平方米跳涨至16.9亿平方米，随后在17亿平方米左右。

从2014-2017年全国棚改货币化去库存面积和销售贡献率可以看到，据我们测算，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，2014年-2017年，累计带动7.5亿平住宅去库存，总计销售贡献率约15%，销售贡献率由3.4%逐年升至21.5%。

一直到如今，在行业下行压力下，2023年7月国务院常务审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》支持超大特大城市城中村改造。

对比此轮“城中村改造加速”和上一轮的“棚改加速”，有一定的借鉴作用，整体仍有不同。

首先是改造模式不同。2021年8月，住建部发布城市更新“四道红线”，要求城市更新坚持“留改拆”并举，相比前些年三四线城市棚改“大拆大建”方式，超大特大城市城中村改造的“留改拆”并举方式提出了精细化改造的要求，需要兼顾人居环境、配套设施、功能区定位、空间利用等多维度考量，进行有效优化更新，在规划、布局设计和具体实施落地上都具有高要求、高标准，非常考验企业的内功。

其次是受益主体不同。中西部省份是上一轮棚改的主力军，河南、湖南、湖北、贵州等开工改造规模长期居前，三四线城市是货币化安置去库存的主要受益者。而本轮城中村改造，范围暂时限定在19个超大特大城市。

以上海为例，据2023年4月市住建委负责人披露，截至2022年底，上海中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，涉及1.3万户；不成套旧住房总量约659万平方米，约16.8万户；全市还有“城中村”点位约679个，涉及农户约10.73万户。

上海计划到2025年底，中心城区的零星二级旧里以下房屋改造全面完成，小梁薄板房屋改造基本完成，中心城区周边城中村改造项目全面启动；到2027年底，小梁薄板房屋和周边城中村改造项目全面完成，不成套里弄房屋改造加快推进，五个新城中重点城区城中村改造规模化推进；到2032年，不成套职工住宅改造和城中村改造全面完成。

我们同样假设每户改造对应购置85平方米的住房，那么2023年-2032年，累计带动约2450.55万平方米住宅销售额。

对此可参考的数据是2023年上半年上海全市新建商品房销售面积777.08万平方米，若以2023年上半年上海销售面积为数学计算，上海这一轮“两旧一村”改造行动可提供约1年半的销售贡献。

在如此规模的提升下，我们认为，市场虽然很难再现当年的V型反转行情，但“城中村改造”加速这波红对局部区域的提升还是值得期待的。

从顶层政策来看，“城中村改造”加速是未来总体发展方向，但对19个超大特大城市来看，每个城市在“城中村改造”加速过程中的发展能级各不相同，在市场分化的当下，各大城市能够在政策利好背景下获得的红利也各不相同。

上海作为从2014年就已启动49个“城中村”改造项目的城市，在“城中村”改造领域全国领跑。

据《上海市城市更新行动方案（2023-2025年）》计划，上海2023年启动“城中村”改造项目10个，至2032年前预计要完成62个城中村项目，其中中心城区周边和五大新城城中村将被优先改造。

据上海的计划安排，中心城区周边“城中村”改造项目至少要在2025年前完成土地出让动作。

从2021年至今上海土拍市场推出的“城中村”改造地块，共27个地块通过招拍挂出让，其中仅19个地块为住宅及商品房用地。从出让面积规模来看，包括商办及安置房用地在内仅一个项目面积超10万方，为闵行颛桥中心村地块。

这一地块不仅是2021年至今出让最大“城中村”改造地块，同时也是闵行区率先认定的3个市级项目之一，被寄予了厚望。

对大多数人来说，对于闵行的认识可能还停留在“大虹桥”。

事实上，闵行开发区、虹桥开发区是1986年经国务院批准设立的首批国家级开发区，至今已有37年的历史，这37年来，随着闵行开发区、虹桥开发区的发展，“大虹桥”也成为了上海炙手可热的区域。

在“城中村”改造政策红利下，上海试图以此为契机，拉动闵行甚至是整个上海格局。

2023年2月，上海市人民政府发布了《推进“大零号湾”科技创新策源功能区建设方案》，“大零号湾”作为世界  级的科创湾区，将接棒漕河泾、张江，全面建成中国科技创新策源高地，与“大虹桥”南北呼应，共同推动整个区域发展。

据了解，“大零号湾”重点聚焦AI+生物医药、新型储能、超导技术、卫星通讯、工业机器人等细分领域，进行原始创新突破。目前汇聚了上海交大、华师大两大985高校，还有航天、航空、船舶、核电等领域的10多所科研院所，以及近200家国家级、市级研发机构。可辐射周边闵行开发区、莘庄工业区、临港浦江国际科技城等区域，总面积约120平方公里。

根据规划，到2035年，大零号湾将全面建成创新能力突出、科技力量雄厚、原创成果丰富、成功践行新发展理念的科技创新策源地，成为国际知名、国内一流的科创“新名片”和“新地标”。

此次被推出的闵行颛桥中心村地块位于这一闵行南部单元中心位置，是闵行开发区和大零号湾之间的一个核心区域，拥有良好区位条件，既承接北部大虹桥产业外溢，又紧邻未来万亿级大零号湾产业集群，是目前整个生态园项目里仅此一个的商品房住宅用地。

作为上海市级重点项目，闵行颛桥中心村生态园被定位为上海南部科创中心的重要载体。

据了解，这一如此重要的项目由上海地产集团旗下全资子公司上海房地（集团）有限公司承建并参与开发。作为上海地产集团的全资二级子公司，上房公司以“聚焦城市更新，筑就美好生活”为使命，致力“成为最具影响力的非特定区域城市更新综合平台公司”。

上海城市更新发展的这些年，上海地产集团一直都是上海城市更新的重要功能平台，早在2013年上海地产集团成立10周年之际，就已紧跟国家城市更新战略，开始战略转型做城市更新，至今已融入上海的城市发展之中。

在接手颛桥镇中心村项目之前，上海地产集团不仅参与完成了闵行开发区、虹桥开发区的打造，还参与了黄浦江两岸45公里滨江生活岸线更新的建设，打造了十六铺二期、老码头、新民洋区域、民生滨江文化城，还有三林楔形绿地项目、宝山顾村拓展区新顾城项目等都成功实现了区域能级的提升。

作为上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，多年来上海地产集团在上海区域整体开发、旧区改造、城中村改造、生态环境建设、保障房及租赁住房建设运营管理等方面颇有建树。

此次着手改造的闵行颛桥中心村生态园，集上海地产集团十年城市更新丰厚经验之大成打造，或将成为上海下一个区域发展新标。

2023年8月25日闵行颛桥中心村生态园项目——尚湾林语正式公开，从其规划来看，整体项目总占地面积约180公顷，之前通过招拍挂竞得的商品房地块仅为其中的一部分。

项目一共分为4个地块，分别是19-01，19-05，10-03，20-01地块，呈周期性开发。项目的容积率仅为1.6-1.8，舍弃了一般开发商追求利润的高低配产品布局，打造了低密度的全小高层住宅，这在上海主城区是非常难得的。这样的设计确保了足够的楼间距，即满足了采光，也开阔了视野。项目内还有约15万方天然水域贯穿社区，配合低密度、宽楼间距，营造出罕有生态资源景观。

在地块配套方面，开放式商办综合体规划了约21.5万方，涵盖了开放街区、邻里中心、商业办公等丰富多元的生活场景，甚至还有约3万方大型多功能文体中心，可满足全年龄段的运动、娱乐、休闲、亲子等功能。 

值得注意的是，闵行颛桥中心村“城中村”改造地块，即闵行颛桥中心村生态园普通商品房用地部分的出让时间为2022年9月底。历经近1年的时间，首批住宅项目目前已经面世，这对于一般“城中村”改造至少需要三年以上的时间来看，该项目进度明显较快。这主要归功于上海地产集团多年来对多个旧改项目的统筹经验。这也符合中央和上海对“城中村”改造提速的要求。

未来随着项目加快推进，闵行颛桥中心村生态园也或将成为上海城市村改造高速样板。

超大特大城市“城中村”改造加速落地，将为房地产行业带来新机遇，未来“城中村改造”也将成为城市更新与城市发展的重点抓手。

由于不同城市，甚至同城不同村，环境、规划、定位、发展面貌等各有不同，每个项目都需要因地制宜、精准施策，流程工序无法进行复刻。

对于上海来说，一直以来，上海的“城中村”改造，不是简单的房地产开发，而是结合城市发展需求，注入新的理念，触发新的动能。在“城中村”改造项目中，不少都是因地制宜探索有效路径，结合基建开工、区域规划和产业结构，力求“一村一特色”，让昔日的区域发展洼地，成为一个个产城融合高地。

闵行颛桥中心村生态园，为上海地产集团集十年城市更新丰厚经验打造，随着“大零号湾”区位影响力和价值质的飞跃，闵行颛桥中心村生态园也或将成为上海下一个区域发展新标。