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市场 2023-08-21 08:57:29 来源：丁祖昱评楼市

房价上涨动力仍在减弱。

从近日国家统计局发布的70城房价指数来看，7月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-0.4%。这是2023年2月以来连续4个月环比上涨之后，房价连续两个月下跌。

房价上涨的城市数量进一步减少，新房和二手房销售价格环比上涨城市只有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。

2023年下半年以来，各地因城施策，支持刚性和改善性购房需求，8月前2周就有34城优化调整楼市政策。

但政策收效甚微，房价滞涨甚至不涨反跌，进一步加重了居民观望情绪。

7月，全国重点城市房价跌多涨少。

70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨城市个数进一步减少，房价上涨城市数量只有20个，较6月减少11个。二手房环比上涨的城市数量只有6个。

再来看同比涨跌情况，新房价格同比上涨的城市只有26个，二手房同比上涨的城市有5个，较6月均减少1个。

实际上，2023年以来，房价上涨城市数量逐月增加，3月达到峰值，上涨城市数量达到64个，4月减少至62个，至7月上涨城市数量只剩下20个，较3月时减少了44个。

上涨动能再次减弱。

从领涨城市涨幅情况也可以看出，房价进入深度调整期。

新房环比涨幅第一的城市是西安，环比上涨0.5%，涨幅与6月领涨城市持平。而这一涨幅，还要追溯到2021年12月。

再来看二手房。

7月，二手房价格上涨的城市数量只有6个，分别是昆明、北海、常德、大理、太原和惠州，其中昆明和北海以0.4%涨幅领涨全国。

这也意味着，全国超九成城市二手房价格出现下跌。二手房涨跌城市数量变化基本与新房同步。

房价下跌，重点城市房价已跌至2021年水平，购房者购房信心缺失，从而导致各城市成交低迷，这也是政策效果不明显的核心原因。

典型如郑州。

7月郑州新房价格环比下降0.7%，排在全国70城跌幅TOP3位置。2021年8月以来郑州新房价格不断下滑，仅在223年2月-4月房价正增长，7月再次下探至-0.7%。

今年郑州利好政策不断，是首个房贷利率下调至“3时代”的二线城市，同时也是中央政治局会议之后首个跟进调整楼市政策的省会城市。

目前郑州房价进入了快速爬升之后的滞涨期，整体房价回到了2021年水平。

CRIC监测的2023年项目均价也很能说明问题。郑州价格战持续加剧，主城和环郑网签价格下调项目占比均在55%以上，价格下调幅度最高达到了2500元/平方米。

另外，与往年价格相比出现了明显的下滑，这也加重了客户观望心态。比如郑州某项目，3月开盘价较2月就下降了1000元/平方米。

二手房成交均价则在持续走低。郑州二手房在3月达到阶段性小高点后持续下滑，7月与3月相比价格回落幅度达到9%。比如郑州正商明钻、橡树玫瑰城等价格降幅超过2成。

实际上，二手房价格下降，也进一步分流刚需客户，刚需转战二手市场，这也是新房市场逐渐走弱的一个重要因素。

从目前形势来看，房价仍有继续下探的趋势，整体仍然处于深度调整期。

目前各城市仍然面临库存高企的问题，7月重点30城库存规模有所收缩，但受成交低位影响，除东莞以外，其余城市消化周期都在继续拉长。消化周期突破18个月警戒线的城市越来越多，7月增加到了18城，较6月增加5城。整体库存问题仍需要较长时间化解。

另外，供需错配，也是各重点城市面临的问题。比如部分城市加强了近郊和远郊盘供给，但是从当前改善盘热度不退的需求结构来看，短期供应实则难以有效适配客群需求，因而影响成交放量。

与此同时，二手房挂牌量增价跌，加之大部分刚需消费降级，从而全面吸收有效刚需，分流新房客户。比如典型的郑州市场，前7月二手房成交面积占比升至44%，主城区二手房成交规模更是首次超过新房，达到了53%，市场明显进入存量市场。

多方面综合因素导致楼市的低迷行情。政策仍需要在供需两端发力。

供给端，压缩供地量的同时进行供地结构的调整，以时间换空间。需求端，持续刺激。一方面不断提升居民购买力，减轻刚需家庭购房压力、通过财税刺激托底楼市等。

中长期应解决购买力不足的现实问题，促经济、稳就业提振预期。

楼市面临较大的上涨压力，核心原因还在于居民预期尚未完全恢复，购房信心不足，加之前期积累的刚需刚改需求释放殆尽，增长动能持续放缓。

房价下行、收入压缩、交付不确定性等影响之下，短期内，楼市低位盘整的现状难以得到本质改变。

购房者信心还需要强有力的政策来推动，利好政策应出尽出，毕竟房价稳了，市场信心才有望逐渐恢复。