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市场梁学城 2023-08-18 09:29:26 来源：中房报

家住天津河北区榆关道的赵蕾已有一套住房，由于面积过小，想“以小换大”改善居住环境，现如今她决定观望一段时间再出手。“我有预感新的调控政策马上就会出台，所以在等政策‘靴子落地’。”

记者随机采访中发现，买房人出手特别慎重，很多意向购房者都表示在关注政策走向。

“也不知道具体等哪个政策，就是觉得还有利好消息要出来。”一家长期关注天津房地产市场的机构表示，从年初的“强预期、强成交”到年中的“弱预期、弱成交”，房地产成交量与购房者的预期均发生了巨大的变化，除了收入不稳的疤痕效应外，客户对于风险的容忍和承受能力也变得更加保守。

毋庸讳言，一段时间以来，天津楼市都处于低迷状态。

克而瑞数据显示，7月全市新建商品住宅成交量58.1万平方米，环比下降17.3%，同比下降18.1%；成交金额99.9亿元，环比下降20.1%，同比下降17.6%。

而价格方面，据国家统计局最新数据显示，7月70个大中城市中，天津房价双降，新房价格环比下降0.2%，二手房价格环比下降0.4%。

近日，记者连续走访了天津市多区，从多个维度呈现其现阶段真实现状。

售楼处人气不高

通过走访天津市区和环城一些售楼处看到，推出大型揽客促销活动的并不多，不少售楼处显得空荡荡。

很多项目营销人员对低迷的市场并没有太多期望。一些销售人员透露，今年完成年中销售任务的项目不多，他们很希望推出更多活动“冲一下业绩”，但是由于公司的营销费用大幅缩减，只能尽力维持现状。

8月10日，记者来到位于天津河东区的路劲太阳城售楼处，因为是工作日，这里并不热闹，几乎没有看房客户。根据项目方公布的资料，该项目占地1500亩、总规划建筑面积超200万平方米，开发至今，已有23年。

一位销售人员表示，2、3月份看房的人比较多，成交相对较好，目前客流已经恢复到常态。“一套75平方米的户型总价是177万元，现在有9折的限时优惠，优惠过后总价是160万元。”

当记者询问先期开发项目的价格时，该销售人员大方表示：“现在的房价确实没有之前高了，直接一点说，如果今天客户人满为患，我们是不会给您优惠的。”

同处一个片区的中交春映海河、城投万欣城、格调榴园项目，也只有三四组客户在看房。老盘中交春映海河均价3.7万元/平方米；新开盘的城投万欣城5号地块——东方云庭，高层为89平方米和117平方米户型，总价260万元起，洋房均价3.7万元/平方米；现房格调榴园成交均价2.8万元/平方米。除中交春映海河价格微涨，其余项目折扣都低于9.5折，还送车位。

而在北辰区和东丽区的部分售楼处，上门看房客户同样不多，大厅内外都显得较为冷清。据销售人员介绍，目前没有特别的促销活动，今年的新房推介活动也没有启动，公司只安排了部分人员值班，以免上门的客户吃闭门羹。

值得注意的是，在红桥区的一家大型购物中心内，记者看到位于北辰区和东丽区的两个项目工作人员正在发放楼盘资料，积极招揽人们去售楼处看房，参加促销活动。此外，在河西区和南开区繁华商圈的一些购物中心内，也有房企工作人员卖力推销郊区项目产品。

据本地房地产业内人士介绍，受在售房源较少和距离的影响，人们特意花时间到郊区项目看房的并不多，一些房企安排促销人员来市区购物中心“蓄客”。目前来看，效果还不错。

热门区域改善盘流速放缓

2023年1~4月，天津楼市经历了短暂的回暖，各个区域都表现出较强的韧性。其中，和平区、河西区和南开区因产业集聚、教育资源丰富、交通发达，被称为天津楼市的天花板，多数新项目价格超过5万元/平方米，部分高端项目单价达9万元/平方米。

但目前部分板块出现了供应端的紧张，楼市成交量回落明显。

以和平区为例，这里是很多购房者关注的焦点，区域内的新盘却屈指可数，十年间，和平区住宅地块仅成交5宗。中海和平之门、金融街融御、天成和平里等均已售罄，目前仅有和平翰林公馆一个项目少量房源在售。大沽北路地块作为目前和平区即将入市的新盘，一举一动都备受关注。

位于河西区陈塘庄板块的龙湖青云阙于3月24日开盘，共计518户，主推建筑面积89~110平方米的小高层和建筑面积120~134平方米的洋房，小高层均价43000~44000元/平方米，洋房均价47000~48000元/平方米。

据销售人员介绍，目前项目存货已经不多，剩余房源仅70余套。小高层89平方米户型仅剩顶楼，总价380万~390万元；洋房120平方米仅剩顶楼，总价560万~570万元；洋房143平方米，剩余一、二顶可选，总价700万元左右。

位于河西区新梅江板块的中海时光之境于3月25日开盘，主推建筑面积106~237平方米大户型，均价45000元/平方米，目前已去化200余套。8月10日，项目售楼处已经不复往日的热闹情形，“我们项目都是改善型需求。”销售人员介绍，项目总价高，去化比较慢。

位于南开区的建投·誉山院于4月18日开盘，根据官方海报，首开和二次加推均已售罄，项目可售房源已然不多。

上述机构分析称，通过对比近3月下发的销许可见，市区优质产品的库存量正在逐渐减少，优质项目去化快、供应越来越少，所以整体成交量有所下降。

“另外，由于多重因素的影响，部分改善置业的进场速度正在放缓。”上述机构进一步表示，从目前的市场现状来看，二手房挂牌量超17万套，达到历史新高。二手房成交的艰难局面，导致卖一买一的改善族难以进场。卡在交易环节的置换需求，在一定程度上也减缓了新房市场的的流速。

“楼市降温之后，购房者对政策放松仍有预期、对房价的调整仍有期待，整体观望情绪较浓。”上述机构表示，如何令购房者重拾信心是接下来推动楼市筑底回升的关键。

截至目前，天津已推出优化公积金相关政策、降低首付比例、调降房贷利率等政策来促进房地产市场健康发展。但上述机构认为，在当前市场复苏压力较大的背景下，亟须相关部门给予楼市更大力度的政策支持，以稳定购房者的置业信心。