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市场唐军 2023-08-14 08:44:30 来源：中国房地产网

炎热天气笼罩着冰冷的武汉楼市。

8月6日，硚口区中山大道与崇仁路口处，中建·湖北文旅·壹品公馆营销中心内，前往看房的客户稀少。

“当下是市场淡季，看房买房者都很少。”置业经理李某说，7月仅卖出了几套房。

楼盘卖得慢，是当前武汉楼市的“通病”。

武汉住房保障和房屋管理局官网数据显示，7月，武汉市新建住房成交量跌破了5000套关口，网签备案仅4881套，环比6月下降21%,连续两个月叠加下滑，创近十年同期新低。

销售惨淡，已成为武汉地产业界人士心中的挥之不去的隐痛。

“炎热天气又逢市场在底部震荡，让地产人更似炼狱般煎熬，作为一个拥有近600个活跃楼盘的城市，武汉7月商品住宅备案量仅4000多，平均每个楼盘只销售8套房，单盘个位数销量成为常态。”一位地产老总在朋友圈里非常感慨地说，市场显得这样无情，客户量似乎还在下滑，你楼盘的销售量是被平均还是去平均别人，就看操盘手是不是有足够作为。

惨烈的楼市竞卖潮，在武汉已经展开。

亏本也要卖

中建·湖北文旅·壹品公馆由中建壹品投资发展有限公司（以下简称“中建壹品”）负责操盘运营。

李姓经理表示，中建·湖北文旅·壹品公馆于2023年1月31日首开，推出1#楼建筑面积约120~140平方米毛坯房源，共176套，备案价约35000元/平方米。开盘后，在3、4月两月卖得稍好，此后销售便一路下滑，截至7月底，半年仅卖了三分之一。因销售不畅，项目售价便开始下浮，6月后还曾专门推出特价房，售价为28000元/平方米。

经查，该项目为中建壹品联手鄂旅投于2021年6月29日以469000万元竞得，土地面积54325平方米，建筑面积19.41万平方米，楼面地价24162.8元/平方米。如果核算项目建造、资金成本、营销费用及各项规费，该项目售价若低于31000元/平方米，则是在亏本卖。

实际上，在武汉低迷又内卷市场的逼迫下，低于成本销售的楼盘并非孤例。

中国电建地产·泷悦长安与中建·湖北文旅·壹品公馆巧合的在同日拿地，却更显得命运多舛。该项目于2022年9月15日即拿到预售证，开盘却延迟了近一年之久。

2021年6月29日，中国电建地产以总价140530万元竞得P（2021）049号地块，该地块位于武汉市汉阳墨水旁，楼面地价15110.75元/平方米，溢价率49.45%。中国电建地产予以最高端产品“泷悦系”，打造武汉第一家未来社区。

但中国电建地产·泷悦长安高端精装产品一经面市，却表现出“水土不服”，其26000元/平方米的预期价格目标，高出周边房价一大截，市场并不“买单”，前往购房者寥寥无几。此后，中国电建地产·泷悦长安被迫封盘，对项目进行调整。

今年4月底，中国电建地产·泷悦长安重新对外开放。为适应市场，该项目压低售价，取消了精装修。7月30日，该楼盘终于开盘销售，首推4号楼，毛坯折后均价约18000元/平方米，价格比去年优惠了约8000元/平方米。

8月5日，记者前往中国电建地产·泷悦长安项目，看到其营销大厅内，购房客户时有光顾，人气较旺。虽然项目减掉了精装修，但其它配置并未减少，而且社区会客厅、“无边际”泳池、健身馆等均已开放，业主及客户可随时体验。

“我们项目降价后确实吸引了不少客户，但开盘一周只卖了60余套，当下客户观望情绪浓郁，看房者不少，签约率却不高。”项目置业顾问汪经理很坦诚地说。

“中国电建地产·泷悦长安这个降价开盘的时机不是很好，它开盘后将遭遇市场竞品的挑战。”一位市场人士表示，同在汉阳王家湾板块的新楼盘银孚汉阳首府即将面世，为湖北本土房企银孚置业在武汉首个项目，拿地楼面价仅7000元/平方米，由于市场不景气，不排除为了卖房子靠降价来跑量，估计其售价有可能是15000元~16000元/平方米。

该市场人士说：“市场卷起来了就很无情，中建·湖北文旅·壹品公馆、中国电建地产·泷悦长安都是两年前高价拿地，其楼面价几乎相当于周边房价，目前被高位套牢，为获得现金流，即使亏损，也不得不卖。”

“2021年二季度是武汉市近5年来地产市场的最高点，这个时段武汉地王频出。拿了地王的项目，目前在成本线上也不好卖，必须要割肉。”湖北中原地产首席技术官兼策略顾问中心总经理郑源滔说道。

实际上，武汉很多项目都面临着亏损困境，且今年以来，亏损面有扩大趋势。

断崖式缩量

从武汉今年新建住房成交来看，3月份，因去年受疫情而延后的需求集中释放，市场交易有所反弹。但进入二季度，市场销售降温明显。5月，武汉借助房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升。随着房交会的结束,新房成交再次回落。6月，全市新建住房网签6172套，环比减少55.46%，同比减少42%。7月，武汉新房网签仅4881套，呈现断崖式下滑。

记者根据武汉市住房保障和房屋管理局官网数据统计，2023年1~7月，武汉新建住房成交66328套，与去年同比下滑9%。数据表明，在对市场需求侧政策呵护下，也未能拯救市场颓势。

截至2023年6月末，武汉市已批准预售尚未网签的商品住房159914套，面积1831万平方米。按照今年的去化速度，去化周期需17个月。

据湖北中原地产数据，今年来，武汉新房销售开盘去化率持续走低，仅为17%，在中西部核心城市中市场表现最差。

实际上，武汉地产市场供求关系早在2020年就开始了微妙变化，此后，市场面悄然逐年变差。

记者梳理武汉近十年市场轨迹发现，在经过2012年~2014年的低迷之后，在各项政策刺激下，自2015年开始，武汉楼市掀起了几波量价攀升的高潮。

国家统计局数据显示，以2015年为定基，2020年底武汉新建住房5年涨幅高达168.1%，在全国位居第三位（前两名分别是西安、徐州）。2020年度，全国一二线城市新建住宅销售价格同比上涨分别为3.9%、4%，其中，武汉涨幅为4.5%，而同年，武汉楼市也已出现打折销售的现象，全年平均折扣率93%，同时，各地产板块开始出现分化，部分远城区已表现出供大于求。

2020年，武汉市身为疫情重灾区，为应对疫情的冲击，特别出台了房地产纾困六条措施，以提振房地产投资与供给侧。2021年，武汉光谷及江岸、洪山、武昌、汉阳四新等区域地价与房价再度上涨，并掀起了房企拿地高潮，一批楼面价超2万元、3万元的地王频现。但2021年下半年后，市场却迅速冷了下来。

据湖北中原地产数据，对比前几年武汉楼市处于高位时新房市场销售总量，今年将衰减近4~5成。

“地产已经开始进入下半场了，武汉身为全国地产高流量的城市，年度销售近20万套的好光景，难以再现，今后每年新房有10万+套的销量，将会是新常态。”武汉地产研究院院长殷跃建预见说。

然而，市场在短期内快速缩量衰减，必然对行业的各层面带来巨大冲击与震荡。量在价先，市场极速缩量，首先带来价格的调整。

据国家统计局数据，今年6份，武汉新建商品住宅销售价格指数同比下跌0.4%；同比上年1~6月平均下跌2.8%，已是同比15连降；二手住宅销售价格指数同比下跌3.4%；同比上年1~6月平均下跌4.3%，已是同比16连降。

“目前，武汉只有内环核心板块的有些楼盘表现出市场抗性，价格比较坚挺，二三环之间的楼盘价格也在下滑调整，三环外的房价已下滑回到5年前。”郑源涛说。

记者调研中发现，今年武汉二手房抛售量猛增，部分区域二手房价已从前两年时的市场最高点下跌20%~30%。为此，吸引不少刚需置业者购买“笋盘”，这也加大了新房销售难度。

进入8月，武汉一批三环内的楼盘新港临江汇、武汉城建2049、幸福时代大家等纷纷降价促销。而三环外的楼盘早已率先打折甩卖，汉南、新洲等远城区有楼盘把价格降至5000元/平方米。

倒逼优化新政出台

武汉楼市复苏基础和动能不足，倒逼优化新政出台。

今年2月，武汉市人民政府出台《关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施》，把房地产行业列为困难行业，以加大纾困支持力度，提出支持居民家庭合理住房消费，结合房价和新房库存情况动态调整住房限购范围，在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格。

中指研究院华中市场研究中心主任李国政认为，上半年，武汉市推出了支持特定群体和改善性需求的政策，比如针对多孩家庭、人才等群体置业的优惠措施，市场却并未获得明显提振，下半年若不祭出重大政策利好刺激，武汉楼市在三季度将面临更大下行调整的压力。

记者获悉，8月3日，为深入贯彻落实7月24日中央政治局会议精神，以及住建部企业座谈会精神，湖北省住建厅组织召开房地产开发企业和建筑业企业座谈会，分析研判当前房地产与建筑行业发展现状。会上，武汉市房管局介绍了武汉市房地产行业发展情况，出席会议的6家开发企业与4家建筑业企业汇报了今年以来的市场经营态势，并围绕稳市场、促转型提出了对策建议。会议强调，要坚决贯彻落实中央政治局会议和住建部企业座谈会精神，进一步优化房地产政策措施，因城施策，大力支持刚性和改善性住房需求，要增信心、保交付、调结构、促转型，促进房地产市场健康发展。

然而，对于期盼的优化政策措施，却只听见雷声不见雨来，武汉市场各方已显得焦急。

“全国部分二线城市郑州、南京等新的优化政策已经出来了，武汉市的却迟迟还不见踪影。”一位房企负责人抱怨地说。

李国政透露，此前，武汉市曾于6月份就拟了一份相关优化地产行业政策的措施方案，并向上级部门提交了申请，但被驳回了。7月24日政治局会议后，武汉市响应相关精神，再次拟定了十几条优化政策方案，并已上报。估计近期得到上级批复后，可以落地执行。

武汉还有哪些政策工具为楼市托底呢？

据悉，这些措施主要围绕支持置换改善性需求，旧房置换新房的税费优惠与减免，以及住房信贷政策中的认房不认贷、二套房首付比例成数及信贷利率、购买商办物业首付比例成数及信贷利率等。

“如果说武汉优化政策相对比较迟缓，估计是涉及的住房信贷政策方面，银行金融部门还在审核中。”李国政说。

市场已不再等待。

近期，武汉有一大批新盘开始蜂拥入市，武昌即将开盘有武汉城建瑞安长江天地、龙湖御湖境等高端大盘，而汉口三环内就有11个纯新盘集中面世推出，房企推盘显得非常积极。

在如此艰难的市场境遇中，房企推盘还如此卖力确实不易，但也有些耐人寻味。

一位国企地产老总说，8月，我们会更难，高温、水灾都来了，再加上国内外形势紧张，客户更难找，市场需求量萎缩，我们对政策面的效应不抱有太高期望，如何打赢街对面的对手将成为更加重要的能力。

“从今年来看，市场对楼市对需求端刺激政策的边际效应确实在下降，但利好的优化政策还是应该出，因为当下主要问题是如何扭转不佳的信心与预期，虽然这还需要较长时间。”同策机构负责人周小娴说。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为，中央政治局会议和国常会已经明确各地要“调整优化房地产政策”，继郑州、南京之后，肯定还有其他城市跟进，尤其是那些房价和成交量下跌比较大、市场预期下滑非常明显的城市。