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市场徐凡淋 2023-08-02 09:48:13 来源：中国房地产网

“业主直降50%，244.7平方米，租金12000元/月！”

7月28日，上海延安西路太平洋企业中心一套244.7平方米的写字楼通过这一方式招揽着租户。

“该房源降价后每平方米日租金仅1.62元，现整个部门70多人都在推租这套房源。”负责该房源的贝壳商业写字楼部部门经理刘婕（化名）表示，实际上太平洋企业中心平均日租金是4元~5元/平方米，244.7平方米市场价在33000元/月，这套房源优惠力度很大。

刘婕表示，业主诚意出租，从4月份放租已经几次下调租金，日租从4.5元/平方米下调至1.62元/平方米，月租金从26000元/月直降至现在的12000元/月。

空置率高、租金持续下滑、去化压力大，上海写字楼市场正隐现新的情况。

“空置率比2022年还高，很多公司‘大面积换小面积’，有些企业撑不下去走了，空出来很多。”上海链家写字楼部一部门总监直言，现在上海写字楼租赁价格下调较大，竞争激烈，租赁难已是普遍现象。

公开资料显示，太平洋企业中心位于上海长宁区延安西路，距离地铁2号线、11号线江苏路站约600米，居浦东陆家嘴金融贸易区与大虹桥板块间中心位置，与静安区商务区交相辉映，里面聚集着资产管理、房产建筑、互联网、教育等企业；上海链家网上日租金挂牌价4.5元/平方米。

对于该房源大幅降价原因，业主称：“租不出去，空置也是成本，能租出去就行。”

事实上，写字楼租金价格下调在上海已不是个例。在多区域商业写字楼市场走访发现，上海写字楼空置率高、租赁价格下调已成普遍现象，市场正面临去化问题。

以上海大虹桥板块为例，板块内万科时1区、虹桥国际展汇、万通中心等均有较高空置楼层，且租金普遍下降。在万科时1区走访时发现，不少房源大门紧闭，门上贴着房源出租的信息与联系电话。

“整体价格有所下调，150平方米的小面积比大面积好出租。”上海大虹桥板块一房地产中介机构人士刘政表示，万科时1区日租金报价3元/平方米，实际日租金成交价在2.6元/平方米左右。

“市场竞争很大，房源多到根本看不过来，有时一个月一套都成交不了。”对于目前的写字楼出租情况，刘政表示太难。

“有些企业撑不下去走了，包括区域内租了两栋楼的大业主，及2家外资企业也撤离了。”上海虹桥国际展汇物业经理朱中伟（化名）表示，以前写字楼出来很快就能租出去，现在空置率约在12%，比2022年还高。

在出租价格方面，朱中伟表示比2020年~2021年低，与2022年持平，虹桥国际展汇日租金报价4元/平方米，实际日租金成交价约3.6元/平方米。

据高力国际数据显示，2023年第二季度上海市写字楼租金环比下降1.0%至7.53元/平方米/天，这已是连续第五个季度下降。其中，核心区CBD甲级写字楼租金8.97元/平方米/天，租金环比下降1.2%，同比下降2.4%；次中心区域，写字楼空置率23.9%，存量791万平方米，平均租金6.07元/平方米/天，连续第四个季度下降；新兴区域空置率23.6%，存量328万平方米，租金5.98元/平方米/天，租金回归至2021年末水平。

另一方面，上海办公楼市场净吸纳量15万平方米，也低于过去3年平均水平。

“在全市租金水平持续走低的趋势下，对于空置率较高的项目和板块业主信心仍显不足，大部分业主对租金持谨慎态度，‘稳租金强服务’成部分业主方当下租赁策略。”高力国际华东区高级董事刘行表示。

目前，从主力租户来看，金融和专业服务是办公楼市场的主要业主，互联网企业明显减少，教育培训类企业有复苏趋势。“受整体宏观经济和市场行情较弱及企业预算吃紧影响，价格较低或性价比高的项目受欢迎，业主想要提高出租率，最有效的办法还是降价。”刘行表示。

不过，除了上述写字楼出现空置率高、价格下调外，地标性建筑价格仍较为坚挺。以陆家嘴地标性建筑为例，上海中心大厦日租金15元/平方米，环球金融中心日租金13~14元/平方米，金茂大厦日租金11元/平方米，价格仍然较为稳定。

“这几栋地标建筑对入驻企业要求较高，宁愿空着也不会下调租金的。” 上海中原地产工商铺写字楼部总监侍坤表示。

另外，在市场走访中发现，服务创新型写字楼在市场中有着较好的出租率，租金在板块内不降反升，成为当前市场特例，位于虹桥板块的长三角数字科技创新中心便是出租率较好的项目其中之一。

走进长三角数字创新科技中心，门口的星空屋顶、四方形书谷，以及多项个性化区域设计让整个园区在强调私密空间的同时，极具个性化创新。

据该项目一名销售经理介绍，目前长三角数字创新科技中心是虹桥板块出租率较好的项目之一，汇聚多个互联网公司与科技公司，88家入驻企业中有15家上市公司，20家高新技术企业，入驻面积25000平方米，日租金约4.5元/平方米。

对于上海写字楼市场现状，上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，当前经济增长预期变弱，部分商业写字楼租赁需求下降，供求开始寻找新的平衡。中心区高品质甲级以上楼宇租金仍然稳定，空置率没有明显上升，建议未来办公楼宇从提高服务能级着手，加大供应端适配性，加大服务产业集聚能力，增加楼宇经济与产业的协同性与耦合性。

同策研究院研究总监宋红卫则认为，写字楼租金下调是近年趋势，这主要受三个方面的影响：一是与商办市场供应过量有关系，上海商办市场库存超过2000万平方米，去化周期超过10年。二是与行业调整有关，以前租赁高端写字楼多是如金融P2P公司、教育培训等，现在这些产业都萎缩了；三是与全球经济下行压力有关，很多产业不景气，租赁需求下降。