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市场李叶 2023-07-19 09:03:53 来源：中房报

买卖市场和租赁市场间的不平衡现象，在房地产市场中继续上演。

7月17日，诸葛数据研究中心发布《2023年上半年全国重点50城租售比报告》。根据报告，2023年上半年全国重点50城租售比为1：628，租金和房价的偏离程度进一步扩大；重点50城售租比年限超过52年，居民通过租房收回买房成本的年限再度拉长，其中上海、广州等城市拉长3年以上；2023年上半年重点50城租金收入比下降，8成以上的城市租房压力有所缓解，尤其是西南城市昆明、贵阳、重庆以及长三角的温州、杭州等。

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。（租售比 = 每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价= 月租金/房价）。国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1﹕250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至250个月（大致相当10年至20年）内能收回房款，买房就是合算的。

与租售比指标相对应，售租比（售租比=房屋总价/房屋年租金）则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，通常来看，售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。

厦门买房回本速度最慢

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，高售租比的城市集中分布于长三角和珠三角经济圈。

其中，厦门稳居高售租比榜首，靠出租收回买房成本的年限最长，需要80年才能回本。从房价水平来看，2023年上半年房价为49491元/平方米，房价仅次于北上深。在高房价之外，当地租金仅51.4元/平方米/月，远远落后于房价。

厦门近年来旅游业火热，成为二线城市“四小龙”之一。从2016年开始，厦门房价就曾几次出现大幅度上涨。2017年，“金砖国家峰会”在厦门举办，再度引发当地房价“飙升”，有小区房源从4万元/平方米的单价直接跳至8万~9万元/平方米。

与此同时，厦门房价与收入水平的不平衡，一直是市场较关注的话题。

值得注意的是，近年来，厦门房价进入下滑通道。

7月15日，国家统计局发布2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，6月厦门新房价格环比下降0.3%，同比下跌2.4%，已连跌14个月；6月厦门二手房价格环比下降0.7%，同比下跌4.9%。

售租比排名在厦门之后的是东莞，作为珠三角的重点城市，2023年上半年售租比达78.5年。宁波、三亚、苏州紧随其后，2023年上半年售租比均在60年以上。

在低售租比排行榜中，银川、乌鲁木齐排行前二，不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至不足厦门的三分之一。桂林、贵阳、哈尔滨、淄博、南宁等城市的售租比也较为合理，均在35年及以下。

2023年上半年，23城售租比年限上升，上海、广州等首当其冲。其中，上海售租比年限较2022年拉长了5.6年，其次为泉州，售租比上升了5.3年，广州售租比拉长了3.4年，也就说这些城市靠出租收回买房成本的年限全部拉长3年以上。

成都、金华、昆明、北京、苏州等城市售租比也全部增加了2年以上，通过出租回本的难度增加。

其中，成都的房地产市场备受关注。

今年2月份，成都房价涨幅领跑全国，新房价格同比上涨8.6%，二手房价格同比上涨9.2%，均位列第一。此时，成都新房、二手房已经连续上涨14个月。根据国家统计局发布的2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，成都新房、二手房价格仍在上涨。

售租比下降城市中，盐城、南宁、惠州下跌幅度位居前三，宁波、中山、威海紧随其后，通过租金回本的年限均缩短了2年以上。

居民租房压力缓解

报告中，另一个值得关注的数据是租金收入比。根据重点50城租金收入比排行显示，今年上半年居民租房压力有所缓解。

所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，也是衡量租金是否合理的重要指标。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，也就是说如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年上半年重点50城租金收入比为13.47%，较2022年回落0.46个百分点。

深圳、上海、北京稳居租金收入比排行前三，租金收入比分别为28.79%、27.97%、26.73%，较2022年下降1.4、0.7、0.7个百分点。虽然租房压力较去年小幅下降，但是租金支出仍接近总收入的3成，生存压力仍然不容小觑。

三亚紧随其后，租金收入比为23.78%，较2022年上升0.4个百分点，厦门租金收入比为17.05%，较2022年下降0.7个百分点，三亚、厦门近年来以优越的旅游资源获得关注，租金收入比位居高位，2成以上的收入都要上交房租。

租房收入比低的城市则包括环渤海的淄博、烟台、威海以及长三角的常州、金华、无锡等，租金收入比均在10%以下，属于租住幸福感较强的城市。

值得一提的是，今年上半年淄博因烧烤屡屡登上“热搜”，更进入“2023最具幸福感城市”的候选名单。淄博较低的物价与当地良好的服务水平，被认为是其能够“出圈”的重要原因。

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023上半年仅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。

值得注意的是，在租金收入比上升城市中，成都一马当先，租金收入比较2022年上升1.44个百分点。对此，诸葛数据研究中心分析员认为，主要是由于租金的上涨超过收入的上涨速度，成都在政策放宽以及经济人口的强支撑下，买卖市场和租赁市场均保持较高活力。

从租金收入下降城市来看，西南城市昆明、贵阳、重庆，长三角城市温州、杭州，珠三角的深圳、湛江等，租房压力有所减轻。