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市场 2023-07-03 08:59:23 来源：丁祖昱评楼市

2023年上半年已经过去，回顾前6月，一季度受益于疫情管控全面解绑、刚需刚改集中释放等因素，市场出现了一波放量，各城市点状复苏。二季度增长动能转弱：4-5月连续2月下滑，6月也未迎来预期中的止跌行情。

从政策方面来看，2023年至今，中央表态积极，优化调整多项政策。6月30日央行货币政策委员会召开2023年第二季度例会，再次指出因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。

政策利好下，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，市场和企业表现相对平淡。

在楼市复苏动能放缓背景下，三季度仍有债务到期高峰，房企的债务压力依然较大。我们认为，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将维持弱复苏主基调，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现

2023年上半年，中央积极表态房地产以引导市场预期修复，优化集中供地等制度以适应当前市场环境，金融层面降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资等。

但从结果来看，居民信贷及房企融资效果一般，整体市场仍呈现出弱复苏行情。

除了积极表态外，上半年中央层面并无实质性的重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，或意在规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。

在这背景下，整体楼市在2-3月点状复苏后，4-6月再度回落。

这一方面是受新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。

据CRIC监测，2023年前5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”。6月新增供应环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模略高于一季度，不过上半年累计同比下降9%，不及去年同期。

成交来看，2023年前5月120个重点城市成交15873万平方米，同比增23%，好于去年同期。但6月成交，并未出现年中放量的“翘尾”行情，上半年累计同比上涨13%，增幅较5月收窄10个百分点。

即便前期热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥等也在近期出现的需求疲软迹象，部分项目来访、认购出现了下滑。

在市场预期和信心尚未修复的背景下，新房市场销售萎靡，企业资金压力并未从源头得到有效缓解，整体投资意愿继续保持在低位。

CRIC数据显示，受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。2023年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为3.2亿平方米，较2022年上半年同期下跌25%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

分能级来看，各能级城市表现基本一致。与2022年同期相比，均呈现量跌、价涨的趋势，但变动幅度略有差异。一线城市上半年土地成交量价降幅最大，成交规模同比减少29%，成交金额下降19%；三四线城市其次，成交建面同比下降27%，成交金额下降19%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为17%和14%。

价格方面，受重点城市优质地块供应占比增加的影响，成交均价同比去年同期均有一定地上升，尤其是一线城市，成交均价增至22468元/平方米，增幅达14%；三四线城市则因温州、常州、台州、佛山等主力城市供地质量提升的影响，成交地价同比也有10%的增幅，增至1859元/平方米。

从企业拿地来看，上半年仍旧压力较大。CRIC数据显示，6月末新增货值百强门槛值仅有41.4亿元，同比下降6%，且新增货值10强、20强等各梯队门槛值同比全线下滑，整体投资表现均不如去年同期。

截止6月末，新增货值超过百亿的房企为32家，对比去年同期减少了8家。华润、滨江和万科位列前三，华润也是年内首个新增货值突破千亿的房企。

总量方面，1-6月新增货值、总价和建面百强的总额分别为14120亿元、6952亿元和6178万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降9%。

上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重达到60%，占据绝对主力，城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。

对比2022年1-6月份来看，央国企比重保持平稳，仅较同期下降3个百分点，民企占比则同比增长2个百分点。数量上，相较于去年平均分布的格局，今年央国企拿地依旧是“老面孔”，金额TOP100中拿地数量与去年同期持平，但民企数量增多、城投数量在减少。

事实上，自2022年末起，房企融资政策就迎来了转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

进入2023年，1月10日，央行、银保监会召开银行信贷工作座谈会，强调保持房地产融资平稳有序，并实施改善优质房企资产负债表计划。此后多部门也陆续强调，要促进金融与房地产正常循环、落实“金融16条”等。

但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资面仍然处于筑底阶段，多数民营房企尤其是出险房企融资难的问题依然突出。

从80家典型房企的融资总量来看，2023年上半年80家典型房企的融资量为2965亿元，同比下降30%；其中2023年一季度及二季度的融资规模，环比及同比均呈现继续下滑的趋势。

在行业的持续下行下，2023年4月A股企业年报季后出现了“戴帽”潮，而后又迎来了一波“退市潮”。截至6月21日，共有11家A股上市房企被“戴帽”，这些企业的股价也因此遭到了重挫；其中共有8家A股房企因连续20个交易日的每日股票收盘价均低于人民币1元/股而触发了终止上市条件。

除了已经确定强制退市的几家企业之外，还有部分房企的股价触及了强制退市的边缘。从6月21日收盘价来看，共有12家房企的收盘价低于2元/股。

在当前环境下，越来越多的上市房企被动“披星戴帽”或强制退市。这一现象或将进一步加深由市场信心缺失及现金流困境导致的恶性循环。

一方面，对于被加上ST或*ST的房企而言，对房企的形象、信誉、融资等方面都会造成不良影响；同时信用能力恶化，引入资金债务重组的可能性也更加渺茫。

另一方面，随着融资及信用的恶化，也将拖累在建工程无法完工，从而引发大众对相关涉及楼盘延期交付或甚至烂尾的担心，造成后续购房信心的持续降低。

此外，对于戴帽后被强制退市的房企而言，更阻断了房企通过资本市场进行融资，等待的命运多为破产清算。如果房企破产清盘，项目资产大概率只能折价拍卖出售，债权人和投资者能拿回的可能更少。

而从债务到期来看，2023年上半年房企债券到期总规模为3953亿元，三季度仍旧有到期高峰，今年房企的债务压力依然较大，若销售市场长期低迷，债务违约现象或仍会出现。

从目前来看，短期行业难有V型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。

当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期“看空”以及本身购买力的不足。

因此，对于未来行业的动向，我们认为三季度房地产销售同比增速大概率将持续回落。商品房面积保持负增长，金额增速下滑甚5%左右。

一方面当前市场是基于点状回暖进行复苏，需求相对旺盛、购买力相对充足仅存在部分核心城市，且经过上半年的需求释放，大部分城市刚需乏力、改善需求未能形成有效衔接。

另一方面，2022年6月是全年销售的最高点，9月销售也比今年月均高出17%，基数均相对较高，在无强力政策刺激下，短期不具备大幅回升的可能性。