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市场许倩 2023-05-17 10:07:06 来源：中房报

楼市仍在复苏中前行，一些新的变化也开始出现。

5月16日，国家统计局发布1～4月份房地产开发投资与销售数据，投资端与销售端走出不一样的发展曲线。

从销售端来看，1～4月，商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%，跌幅持续收窄，其中住宅销售面积同比增长2.7%，已经连续两个月正增长。商品房销售额39750亿元，同比增长8.8%，较3月末回升4.7个百分点，其中住宅销售额同比增长11.8%。

销售金额增速明显快于销售面积，也说明市场在转好过程中居民购房信心被带动，尤其是一线和热点二线城市，买涨不买跌预期下市场带起了一波销售潮。从区域看，京津冀、长三角、大湾区等房地产热点市场销售情况总体向好。

根据销售数据测算得出，1～4月全国商品住宅均价为10562元/平方米，涨幅为11.1%，已经连续3个月上涨，且涨幅连续2个月扩大。

4月份，房地产开发景气指数为94.78，持续4个月回升，但仍未达到去年同期96.62的水平。

房企资金面也在进一步改善。1～4月，房企到位资金45155亿元，同比下降6.4%，降幅较1～3月收窄2.6个百分点。其中，国内贷款同比下降10%，降幅较1～3月收窄0.4个百分点；个人按揭贷款8222亿元，同比增长2.5%，而1～3月这一数据还是下降2.9%。

这些都是楼市出现的利好变化。“今年以来，房地产市场需求较快释放，商品房销售有所恢复，住宅销售价格环比出现上涨，房地产开发企业资金状况有所改善。”国家统计局新闻发言人付凌晖表示。

但问题依然存在，楼市复苏根基并不稳定。最明显的就是开发投资端。1~4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-6.2%，相比1~3月-5.8%的增速继续恶化，并继续成为经济复苏的主要拖累因素之一。

国家统计局数据显示，1～4月份，全国固定资产投资（不含农户）同比增长4.7%，比1~3月份回落0.4个百分点。分领域看，基础设施投资同比增长8.5%，制造业投资增长6.4%，而房地产开发投资下降6.2%。

在影响开发投资数据的主要指标中，据国盛证券研究所统计，1～4月，全国土地成交总额7966.9亿元，同比下降18.81%。

根据国家统计局数据，1～4月，房屋新开工面积同比下跌21.2%，跌幅持续扩大，显示开发商拿地与开工积极性仍旧很低。

保交付政策支持下，1～4月，房屋竣工面积23678万平方米，同比增长18.8%。其中，住宅竣工面积17396万平方米，增长19.2%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于建筑工程（新开工贡献）、土地购置费合计占据开发投资总额的65%～75%，这导致1～4月全国开发投资跌幅继续扩大。虽然竣工增长会带动安装工程投资，有助于稳定开发投资，但这部分投资占比只有15%左右，难以左右开发投资走势。

“这反映了房企供给端扩张能力并没有恢复。销售端的改善，已经通过首付款和按揭贷款等指标改善了房企资金面，但要真正影响房企投资拿地和工程建设，时滞过长。此类问题要解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源供给。”易居智库研究总监严跃进提示道。

李宇嘉分析认为，房地产下游销售端继续改善，而上游拿地、开工、投资跌幅继续扩大，成为近段时间楼市常态。这意味着在多方政策纾困下，特别是各地将消费摆在更加重要位置，热点城市松绑调控政策，需求端快速复苏，但供给端的制约因素在于暴雷企业风险处置和债务偿还，这两方面问题导致开发商整体拿地、开工的积极性较低。

另一个问题是，需求端居民购买力仍较为疲弱，加杠杆积极性也较低。

央行数据显示，4月份，居民住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。居民中长期贷款的主要构成就是个人按揭贷款。

从过往数据来看，这是仅次于2022年2月和2020年2月的历史低值。多位业内人士分析认为，除受季节性因素和信贷节奏调整影响外，也反映出居民消费信心和购房意愿仍需进一步稳固。

4月份，房地产交易市场活跃度亦出现不足。据中指院数据，4月重点100城房地产成交面积环比下降超两成，不过在去年同期低基数下，同比增长约40%。分城市来看，一线及核心二线城市更为坚韧，普通二线及三四线城市下滑幅度较大。

从市场层面看，楼市库存量仍在增加，去库存压力依然存在。4月末，商品房待售面积64487万平方米，同比增长15.7%。其中，住宅待售面积增长15.4%。

“尽管房地产市场需求出现恢复迹象，但房地产投资和开发建设仍在下降，房地产市场整体处于调整期，稳定房地产市场、保障和改善民生，仍需要继续努力。”付凌晖表示，下阶段，随着经济恢复向好，稳定房地产市场政策显效、市场预期好转，房地产市场有望逐步企稳。