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市场吴若凡 2023-05-11 10:02:10 来源：中国房地产网

“情况不好、非常不好，客户还价厉害，房子出来得又多，业主比较诚心，但客户觉得大环境不好，所以基本都不出手。”没有交易，心烦和忧愁直接写在了经纪人的脸上。

4月份，上海二手房成交量回落，甚至原先带有学区房属性的“老破小”也黯然失色。来自同策研究院的数据显示，4月上海二手房成交量1.72万套，环比下跌28%。

成交降温，挂牌升温，房源分化加剧成为当下二手房的主要特点。

中原地产的数据显示，仅4月第一周，上海二手房新增挂牌量就在1.2万~1.3万套。伴随挂牌量的持续走高，未来数月市场或将进入一个下行的周期。

成交回落 挂牌量急剧上升

今年2~3月份，上海二手房市场经历了一波上涨行情后，从3月底开始转冷，整个4月份冷意尤为明显。

张宏超是上海中原地产新华店负责人，他表示，2~3月份之所以热度较高主要是受疫情等因素影响，消化了之前的积压的需求，但从4月份开始，基本没有什么新客户，好多人为了打新在不断放盘。

看房客持续减少。

2023年2月起，上海二手房搜索指数持续回落，这意味着在网上搜房的人减少。“现在的看房客明显少了。”张宏超表示，客户一般先在通过线上平台搜索二手房房源，随后通过线下门店带看。

从链家的带看来看，考虑到月初受清明节影响，而月末又受到劳动节的影响，若剔除节假日因素，带看量整体仍算平稳。不过近几周的新增客户量出现了下降，预计后续市场可能会在连续几个假日的影响下出现降温。

受此影响，4月份上海全市二手房成交金额为611亿元，环比下降23%。但价格依旧坚挺，疫情之后二手房的成交价格明显上涨，现在虽然有所回调，依旧没有回到之前的起涨点。

安居客房产研究院院长张波表示，市场单边一路上扬的行情很难出现，加之春节后二手房市场成交量的快速反弹，已经快速消耗掉一批购买力，市场的短期成交量回调实属正常。

“老破小”学区房也“不吃香”了

在4月，“学区房”交易也没有掀起波澜。

以往这个时候都是学区房交易高峰期，家长们都要赶在报名入学前完成房产交割，以张宏超所在片区的新海小区为例，去年，这个小区放出1~2套房源会遭“疯抢”，但今年小区挂牌待售的就有20来套房源，截至目前，成交量只有个位数。

“花400万元买30多平方米的学区房，性价比不高。”张宏超说。

随着“多校划片”等政策的落地，让学区房的光环不再，购房人也越来越理性。同时，在打新热潮下，除了市中心总价较低的房源，买家会刻意回避那些高均价、房龄较长的二手房。这也直接导致原先带有学区房属性的“老破小”黯然失色。

目前上海市区二手房市场存在“买得起的看不上，看得上的买不起”情况。一些预算不足的购房人往往选择去远郊区打新，而市区的一些置换客，由于原先“老破小”房子没有售出，进而耽搁了后续的购房计划。

这也导致市面上的“老破大”无人问津。

张宏超说，他所辖的区域内类似的小区如新华路附近的嘉阳公寓、锦海大厦、新华商务大厦等小区均都是这样的情况。一套2000年以前的电梯房，面积段在120~130平方米，总价基本在1000万元左右。但这类房源的小区品质不高，小区环境一般，又是2梯8户，所以买家较少。

张波表示，大环境的不确定性因素依然存在，虽然整体经济处于复苏阶段，但由于受到前几年疫情的影响，需求侧的信心并不稳固，加之一些行业依然处于不太景气阶段，市场一旦出现一些风吹草动都会影响到购房者入市的节奏。另一方面，市场依旧存在两极分化的情况，比如2010年以后的次新房和一些地段好的房源，现在的情况是基本没有议价空间。

链家网数据显示，云锦东方在网上的挂牌均价为22万~23万元/平方米，最近的一次成交发生在今年2月，交易均价为23万元/平方米，此外诸如翠湖天地的部分房源挂牌价格已纷纷站上30万元/平方米。

“一二手房倒挂的情况依然存在。”张波分析，房价倒挂是主城区市场热度高的主要原因之一，在过去的热点板块，如大虹桥、前滩次新房入市。同时，自住需求对于新房的关注度依然是高于二手房，部分“老破大”的二手房市场的成交周期就会拉长，并且高房龄较长的二手房关注度也呈现阶段性下挫。

在挂牌量激增的当下，购房者谈价能力强，维持早先的挂牌价则无人问津，而如果降价销售势必会拉低区域倒挂。