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市场李叶 2023-04-23 10:05:21 来源：中房报

深圳楼市再传重磅消息。

4月20日下午，有关“深圳将取消二手房指导价”的消息在网上流传，包括一是指导价不取消，不调整；二是银行核定房价以网签备案价和评估价，实际成交价孰低为准，参考价仅作参考；三是即日起执行。

针对上述消息，中国房地产报记者第一时间向深圳多家银行求证，均被告知“未正式发文。”

深圳多名地产从业人士则向记者透露，目前虽没有正式发文，但已有多家银行在低调执行。

值得注意的是，4月20日晚间，深圳本土房产中介机构乐有家一度恢复二手房业主真实报价，但没过多久再次变为参考价模式；同时，深圳许多房产中介机构已在以“取消二手房指导价”为卖点在朋友圈进行宣传。

2021年2月8日，深圳市住房和建设局（以下简称“深圳市住建局”）发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称“参考价政策”），将全市3595个小区纳入。参考价政策要求相关机构将其作为参考依据，包括房地产经纪机构应下架高于指导价房源，银行将其作为商业贷款发放依据等。其中金融端举措尤为“致命”，商业银行将其作为商业贷款发放依据，若成交价格高于参考价格，商业银行仅按照参考价予以放贷，高于参考价部分须由购房者自行解决，变相提高首付比例。

参考价政策发布当年，深圳二手房成交量数据“腰斩”。

据深圳市房地产中介协会统计的二手房网签数据，2021年深圳二手房网签（含自助）44375套，相比上年120295套的网签量，下降63.1%；2022年深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年下降39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值。

二手房市场的低迷也间接影响着新房市场。

“参考价政策的执行很大程度上让刚需客户在购房时提高了首付成本，从而使二手房的成交变得被动，因此很多改善和置换客户购买新房的门槛提高了，需求也被抑制了。”深圳一位头部房企营销总监在接受记者采访时候坦言，参考价政策早就该调整了，不过现在也不晚。

另有一名深圳地产从业者告诉记者，深圳房地产市场已经“冷”了太久了，对于这一政策调整都持比较积极态度。

一季度“以价换量”态势明显

在二手房成交数量连续2年大幅走低的情况下，深圳市政府层面也多次透露过会进行相应的调整计划。

2022年3月初，在媒体咨询参考价调整相关内容时，深圳市住建局曾以短信形式回复称，“会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期发布。”

2023年2月，当地媒体记者通过12345政务服务热线提问“深圳二手房参考价执行两周年是否会有调整计划”的问题，深圳市住建局工作人员在电话里回应表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”

虽然在参考价政策的调整上一直没有正式文件，但今年开年以来，对于深圳二手房市场利好的政策时有发出。

1月，深圳市住建局、深圳市司法局、深圳市规划和自然资源局、深圳市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局联合印发《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》（以下简称“方案”），探索推广二手房“带押过户”模式。根据方案，存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房“带押过户”过程中，通过推行“顺位抵押”、二手房转移及抵押“双预告登记”等多种模式，优化业务流程。

叠加防疫政策的调整，今年一季度深圳二手房市场迎来久违的回暖。

据深圳市房地产中介协会披露，3月深圳全市二手房录得（指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数）4943套，环比增长率为39.2%，同比增长率为227.8%，创下近2年来二手房单月交易量新高。

不过，在成交数量上涨的同时，成交价格却仍在下探，“以价换量”的态势明显。

4月21日，记者通过购房APP咨询深圳当地二手房价格时发现，除少数豪宅房源外，多数房源实际销售价格已经低于或接近参考价。

深圳某知名中介机构的一名经纪人告诉记者，现在深圳的二手房市场“泡沫”早已挤出，属于买方市场，价格低于参考价很正常。“在比参考价低的基础上，还可以跟业主再谈。”

根据乐有家研究中心数据，二手房参考价出台2年，深圳约有40%左右房源以低于参考价成交，超8成房源接近参考价成交。今年一季度深圳有25个片区价格同比下跌幅度超过10%，最高的甚至达到30%，下跌幅度较高的都是一些过去几年上涨比较厉害的高价片区。

从供应端情况来看，当前深圳二手房挂牌量处于高位，并在持续增加，截至今年3月底，深圳二手住宅挂牌量超5.3万套。

进入4月，市场普遍预期深圳二手房交易量或将低于3月。

根据深圳中原研究中心监测数据显示，4月第一周深圳市二手住宅共成交731套，环比下跌14.3%；面积共计70415平方米，环比下跌13.3%。

影响几何？

“参考价政策早就该调整了，不过现在也不晚。”上述深圳头部房企营销总监在接受记者采访时坦言，参考价政策的执行很大程度上让刚需客户在购房时提高了首付成本，从而使二手房成交变得被动，因此很多改善和置换客户购买新房的门槛提高了，需求也被抑制了。

记者注意到，在参考价政策执行的首年，虽然二手房成交呈现“腰斩”，但是新房成交明显上涨，深圳市住建局公布数据显示，2021年深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%。

不过这种趋势未能持续。到2022年，深圳全年新房住宅成交34441套，相比2021年的52417套而言，减少了34.29%，降幅超过三分之一。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，之前推出的二手房参考价主要目的，在于通过对二手房价格的变相管控来维护新房市场的价格稳定与土地市场价格的稳定，以维护土地财政、地方融资平台公司，以及涉房金融体系的稳定。不过二手房参考价的设定破坏了二手房市场本来的价格调整机制，造成了二手房流通的人为障碍，等于降低了房产的资产流动性，自然反过来也影响了楼市的活跃度，进而对新房市场与土地市场造成了反噬与负面效应。

不过，想要调整这一政策也并不容易。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，二手房参考价已成为深圳楼市的长效机制，这让局面有些“骑虎难下”。如果参考价往上调整，就意味着刺激楼市，触碰了“房住不炒”；如果往下调整，则会导致市场预期房价进一步下跌，从而形成房地产去杠杆和深圳房价持续下跌。

“深圳将取消二手房参考价”消息在网上流传后，在整个深圳楼市引起较大的反响，深圳许多房产中介机构已在以“取消二手房指导价”为卖点在朋友圈进行宣传。不过，银行和各大中介平台在公开层面均未对此作出明确回应。

对于深圳“取消参考价”的影响在上述营销总监看来，参考价政策对“房住不炒”的期许是好的，但是在实际的执行中对人民改善生活环境的需求有抑制作用。参考价政策调整后，对二手房市场会有改善，对于新房市场也有一定利好。

柏文喜也认为，二手房参考价政策的调整，无疑有利于恢复二手房市场的价格调整机制，利好楼市活跃度和促进楼市回暖。

财经评论员张雪峰补充说，一方面，参考价政策的调整可以让市场自主定价，避免政策干预过多，保证市场的公平和透明；另一方面，参考价政策的调整可以促进市场的活跃，吸引更多购房者和投资者进入市场，推动市场的复苏和发展。同时，取消参考价还可以减轻购房者的负担，提高购房者的购房能力，促进市场的健康发展。

Co-Found智库秘书长张新原则提醒，参考价政策若调整对于深圳楼市的复苏有一定的促进作用，但效果仍需要观察研判。