| 近三年来上海最受追捧顶豪在哪里？
市场 2023-03-24 12:59:53 来源：丁祖昱评楼市
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近年来，豪宅市场备受瞩目，尤其是上海顶豪市场，领跑全国。 CRIC数据显示，2020年至今，上海3000万元/套以上顶豪共成交5012套，其中一手成交3394套，二手成交1618套。 从成交套数来看，上海一手顶豪成交套数约是二手顶豪成交的2倍，但从成交价格来看来看，上海二手顶豪无论是均价还是总价都远高于一手豪宅。 CRIC数据显示，2020年至今，上海二手顶豪成交单价TOP10门槛为34.73万元/平方米，成交总价TOP10门槛为1.41亿元/套，而一手顶豪成交单价和总价TOP10门槛仅为17.41万元/平方米和7548万元/套。 对比上海3000万元/套以上顶豪的一二手成交数据后，我们发现，上海顶豪市场，最受追捧的项目并非声名在外的汤臣一品。 
从上海顶豪分布来看，2020年至今3000万元/套以上顶豪成交共5012套（含老洋房），分布521个项目，其中一手项目149个项目，二手项目（含老洋房）372个。 一手成交受上海新房预售审核制影响，各区域成交差距相对较小，除了浦东项目占比最高之外，黄浦、静安、闵行数量相对接近。 
与一手市场相比，上海二手顶豪市场各区差距明显呈递减趋势。其中浦东由于面积为上海各区中最大，因此数量也是最多的。此外，徐汇成为了上海浦西3000万元/套以上二手顶豪项目最多的区域，长宁排第三。 一手市场中，最热门的黄浦、静安两区仅排第四和第六，这主要是因为，徐汇和长宁（西郊、古北、新华路）长期以来一直都是上海老牌豪宅集中区域，不仅豪宅项目众多，整个区域无论是地段还是品质都丝毫不亚于同总价段的其他竞品，这里的项目虽然年限相对较老，但对上海来说这里不仅有情怀更能与Old
Money为邻，典型项目有檀宫、新华路一号、云锦东方及多个老洋房集中区域。 从价格来看，目前上海徐汇二手顶豪成交均价约17.4万元/平方米，成交总价约6000万元/套，长宁二手顶豪成交均价约14.3万元/平方米，成交总价约4700万元/套。 
从上海顶豪成交总价来看，无论是一手还是二手都以4000-5000万元/套为主流。其中，一手房的套均价格约4300万元/套，二手房的套均价格约4900万元/套。 CRIC数据显示，2020年至今，上海二手顶豪成交总价TOP10门槛为1.41亿元/套，为汤臣一品。同时，上海一手顶豪成交总价TOP10门槛为7548万元/套。 
二手房整体价格较一手房更高的原因主要有两点： 一方面是新房限价，这导致了不少顶豪项目出现了一二手倒挂的现象。另一方面则是因为二手顶豪整体成交面积明显大于一手房，CRIC数据显示，一手房顶豪套均面积330平方米，二手顶豪套均面积445平方米。 2020年至今，1亿元/套以上的顶豪共成交51套，其中一手房仅5套，二手房46套。二手房1亿元/套以上的成交中，约三分之一为老洋房。一手房成交的1亿元/套以上项目为中鹰黑森林、云锦东方及汤臣一品，全部都是600平方米以上的超大户型。 
从上海顶豪成交单价来看，二手房成交均价可以说是“秒杀”一手房成交均价。 CRIC数据显示，2020年至今，上海二手顶豪成交单价最高75万元/平方米，为华山路889号，该房源由889、891号组成，面积高达1131平方米，原为永安集团旗下永安纺织印染公司总经理郭棣活先生的宅邸。华山路889不仅是2020年至今上海顶豪成交单价最高，同样也是上海顶豪成交总价“天花板”，为8.5亿元/套。 上海二手顶豪成交单价TOP10门槛为34.73万元/平方米，汤臣一品排第24，成交均价27.47万元/平方米。 上海一手顶豪成交单价TOP10门槛为17.41万元/平方米，需要注意的是，上海一手顶豪成交单价最高为26.34万元/平方米，该价格若排入二手房成交单价排名，仅排28。 
近年来，上海顶豪市场的繁荣，有一部分原因是因为“一二手倒挂”引起的，这就导致了一手房市场差价越大越好卖。 一手顶豪的“繁荣”还需经过二手市场的检验。从2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数TOP10项目可以看到，绿城黄浦湾及汤臣高尔夫登顶，分别排名第一和第二，两者相差仅2套，其中绿城黄浦湾的单价较高达14万元/平方米，汤臣高尔夫总价较高，为浦东地区最早开发的高端别墅项目之一。 需要注意的是，翠湖天地御苑与翠湖天地隽荟都是翠湖天地项目，分别为第二期和第四期，若将这两个项目合并为翠湖天地项目，则翠湖天地为2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数最多的项目，达67套。 在2020年至今上海3000万元/套以上二手顶豪成交套数TOP10项目中，御翠园无论单价还是总价都明显较高，达20万元/平方米及8000万元/套以上，从成交情况来看，2020年至今每年都有约10套左右的稳定成交，该项目与汤臣高尔夫一样，都是早期老牌别墅项目，80%以上为独栋产品。
近年来，上海豪宅市场，在一手“打新逐利”的背景下，二手成交“一落千丈”，但从顶豪市场来看，受制于一手房的供应，二手房依然占据绝对优势。 2022年市场全面回调，上海3000万元/套以上及5000万元/套以上二手成交降幅最少，相对更为坚挺。 从购买人群来看，豪宅客户的年长客户数量在增加，30+的年轻新贵们在高端豪宅中几乎不见踪影，仅在3000万/套入门级豪宅中占比约20%。 我们认为，上海核心地段顶豪依然有着不可替代的地位，随着整体经济的恢复，上海顶豪市场也将继续引领全国。 (责任编辑：建筑小白) |
