| 一线城市大宗交易持续活跃
市场克而瑞资管 2023-03-23 07:44:08 来源：丁祖昱评楼市
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2023年至今，稳经济政策的效果持续显现，经济运行整体呈现企稳回升的态势。 随着投资者信心的逐步恢复，北上等核心城市优质商办资产，大宗交易活跃。 克而瑞资管数据显示，2023年1-2月，外资机构投资者成为大宗市场收购方主力行业，成交金额达到105.1亿元，占总成交规模的34.6%。其中不乏北京、上海优质资产。 不仅仅是2023年，事实上从2022年起，大宗交易活跃度就已出现了明显提升。 
克而瑞资管监测数据显示，2023年1-2月，中国内地大宗物业成交总额303.8亿元，同比2022年同期微增0.67%，总成交单数33笔，相较2022年同期下降25%，因此单笔成交金额增长34.6%至9.2亿元。 
近年来，受外部国际局势动荡，内部疫情管控影响，大宗市场整体交易活跃度较前几年有较大水平下降。 2023年至今，国民经济企稳回升，投资者信心逐步恢复，更多外资机构投资者进入内地市场进行抄底。 克而瑞资管监测数据显示，2023年1-2月，外资机构投资者成为大宗市场收购方主力行业，成交金额达到105.1亿元，占总成交规模的34.6%。 单月来看，外资机构投资者收购方的比例明显上升，近3个月（2022年12月至2023年2月）占比分别为16.7%、33.9%、36.7%。 
事实上，不仅仅是2023年，从2022年起，大宗交易中外资活跃度就已出现了明显提升。 克而瑞资管监测数据显示，2022年32城大宗成交资金中，外资占比为22%，较2021年活跃度明显提升。其中，友邦人寿以合计约50.3亿元成功投得上海北外滩89街坊上实中心项目，也成为了友邦人寿自成立以来进行的最大一次资产收购。 
克而瑞资管监测数据显示，2022年外资交易物业类型中，办公、商业及综合体占比高达68.5%，其中办公明显占比最高达38.6%，除了一如既往布局一线城市核心优质资产外，物流仓储、长租公寓及生物医药园区等新经济资产也成为了外资的交易重点。
这主要是因为，一方面国内公募REITs发行机制不断完善，相关资产流动性大幅提升；另一方面2022年内商办资产受到疫情防控政策的影响，租金及出租率都呈下行趋势，市场持续承压，进一步影响相关资产交易。
2023年至今，外资机构投资者中，凯德及领盛投资表现强势。 2023年1月铁狮门向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，此次交易的办公园区包括10栋办公楼，地上总建筑面积达20万平方米，这些建筑均获得
LEED金级认证，目前出租率达99%，吸引了耐克、汉高、抖音集团等全球领先的跨国企业入驻。交易估值为76亿元人民币，为1-2月成交规模最大的项目。 除此之外，凯德还成功收购北京苏宁生活广场，成交价格28.1亿元。 
从项目出售方来看，房企为绝对出售主力，据克而瑞资管监测，2022年房企全年大宗交易累计出售资产（含股权交易）共约1329亿元，占比成交总额的61%；共成交110宗，占总成交宗数的38%。 这主要是因为，2022年房地产行业的资金流动性问题较为显著，多个民营房企通过变卖资产缓解财务压力。 从收购方来看，在房企成为绝对出售主力的同时，2022年房企也是收购方行业中占比最高的达21.3%，不少房企抓住时机进行新一轮战略布局也给全国大宗市场带来充足的流动性，外资机构投资者排名第二，占比为10.9%。 
在大宗交易活跃的同时，我们也发现近年来重点城市甲级写字楼租金和空置率承压。 克而瑞资管监测数据显示，2022年全国重点城市甲级写字楼空置率都在10%以上，其中北京最低为13.6%。大宗交易最为活跃的上海甲级写字楼空置率达19.2%，调研数据显示，2022年上海解封后，租金报价都出现不同程度下调，天会商务广场跌幅最大为8.7%。 不仅如此，克而瑞资管监测数据显示，近5年办公销售市场一直都处于供大于求的局面，受疫情影响，近3年有部分项目推迟入市，如今疫情解封，势必将引来一波供应高峰。 对此，我们认为，外资机构投资者对内资资产加码的主要原因有如下几点： 首先，汇率优势叠加房地产行业正处于周期的底部。受汇率下跌影响，对于外资来说可以用更少的美元买人民币的资产，同时目前中国房地产市场正处于市场调整修复期，整体资产价格相对较低。 其次，一线核心资产折价出售。从目前外资频频出手买入的资产来看，无一不是核心城市的核心资产，其中部分是因为企业资金流动性问题，为了缓解财务压力而折价变卖的优质资产，这对于青睐长周期投资的外资企业来说是一个绝佳的机会窗口。 最后是因为，中国经济长期向好。2022年，在复杂严峻的国内外形势和多重超预期因素冲击下，我国经济克服多重超预期冲击的不利影响，主要指标恢复回稳，保持在合理区间，积极因素累积增多。2023年2月，稳经济政策的效果持续显现，经济运行整体呈现企稳回升的态势。在中国经济长期向好的趋势下，核心城市依然充满发展潜力。 
我们认为，从目前来看整体办公市场的压力仍然非常大，但一线城市核心区域的优质写字楼以及运营表现优异的园区资产依旧受到资本加码，核心区位运营表现较好或具备改造升值潜力的商业及公寓项目也颇受资本青睐。二三线城市供应过剩，未来整体会不断下行。 总体来看，未来大宗交易和存量资产证券化还有一定的发展空间，然而租金、出租率、资产价值进一步走低才是办公未来最大的问题。 (责任编辑：建筑小白) |
