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市场 2023-03-20 09:52:58 来源：丁祖昱评楼市

2022年，中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整，行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调，其中新房成交同比下降27%，库存去化压力急剧攀升，在此背景下，全年土地成交更是出现了深度调整，土地购置面积同比下降53%。

我们在对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理，并对去化周期指标进行了结构性分析后，得出以下结论：

1，2022年，开发商领取销售许可证的速度放缓，新推项目减少，使整体狭义库存假性回落，狭义库存指标与2014年高点的差距也因此进一步拉大。

2，预期修复助一线城市狭义库存规模“逆市”上行。

3，广义库存同比增幅达6%，长期库存规模仍在攀升。

4，成交低迷下，整体狭义、广义消化周期均显著上行。

5，一线城市狭义消化周期仍低于2014年高点，三四线供求信心双双“塌方”致去化压力骤增。

6，中大户型产品去化表现更为稳健，二房产品库存压力高企。

7，预期修复和库存压力缓解，均需要经历由点至面的长期过程。

需要强调一下，2022年末，典型城市消化周期暴增至20个月，已经超过了前期2014年的高点。超过四成城市的狭义消化周期超过两年，仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。平均广义库存消化周期也达到了6年，同比增幅高达66%。

2022年，同步于商品住宅成交面积的大幅下滑，全国住宅竣工待售面积创下了近年来的新高。狭义库存却不增反降，超过六成的典型城市狭义库存同比下滑，需求端表现稳健的上海反而成为了库存规模领涨的代表城市之一。

2022年末全国住宅竣工未售面积2.7亿㎡，同比上升18%，创近5年新高，但还远低于2015年4.5亿的历史高点。

2022年，竣工住宅的未售率攀升至32%，也与2020年起始的市场去化率的下行相一致。考虑到2022年全国商品住宅销售规模较上一年下降了4亿㎡，若2023年消费者预期和行业销售不能得到良好回正，竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行，并导致商品住宅待售面积加速攀升。

一线城市2022年狭义库存逆市上涨，但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的，从中折射出的市场信心也更为坚定。

二线城市供给侧“转向”及时，狭义库存两连降。2021年二线狭义库存指标“率先”发出转向信号，供给侧早早开启了“以销定供”模式，2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。

三四线城市信心“衰退”，需求弱市下狭义库存快速回落。相较二线城市而言，三四线城市市场的转向速度相对较慢，确定方向后的“加速度”也更快，三四线2022年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。

在刚刚过去的2022年，典型城市消化周期在年末暴增至20个月，同比增长60%，突破了18个月的警戒线，也超过了2014年的前期高点。

考虑到目前样本城市狭义库存规模仍低于2014年，消化周期的突破高位意味着2022年样本城市的销售情况还不及2014年的平均水平。

各能级表现方面，在2014年的前期高点时各能级城市消化周期均在18-19个月附近，不过在2022年末的本轮高点，各能级消化周期指标却出现了显著分化：

一线城市狭义消化周期指标表现最佳，2022年末仅为15.9个月，也是各能级中唯一消化周期低于2014年高点的；

二线城市“以销定供”助狭义库存平盘，狭义消化周期与2014年高点相近；

三四线供求规模“塌方”式下滑，消化周期领跑各能级城市。

2022年50城整体消化周期虽超过了2014年高点，绝大多数城市的消化周期也较2016年的低点出现明显上升，不过，对比前期高点来看，各城市表现明显分化，仍有22个城市的消化周期低于2014年，占比超过四成。

其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落，使得当前市场去化压力得以小于前期高点，典型如上海、杭州，2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月，较2014年末降幅均超过60%。

就2022年末的现状指标看，在CRIC重点监测的50个城市中，仅上海、杭州、合肥等5个城市消化周期低于10个月。

35城消化周期达到18个月以上，包括郑州、青岛、东莞等城市均在此列，更有14城消化周期超过了36个月，诸如大连、烟台、呼和浩特均在其中。

住宅广义库存消化周期（下称：广义消化周期）的中长期去化压力指标骤升出现在2022年。至2022年末，样本城市广义库存消化周期达到了6年，同比增幅高达66%。

其中，一线城市先降后升。作为2020年以来行业最大的“避风港”，一线城市商品住宅交易规模在2020-2021年间仍能保持明显正增长，使得广义消化周期不增反降，2021年末降至近年低点的3.6年，2022年反弹至5.1年，这个广义消化周期仍在合理范围之内。

二线城市先平后升。在2019年末-2021年末期间，二线城市广义消化周期都处在3年左右的低位，直至2022年，随着行业销售规模的收窄，二线城市的广义消化周期才跃升74%，达到5.2年，仍低于整体平均水平。

三四线城市则是加速上行。在2020-2021年期间指标即出现了17%的涨幅，2022年三四线城市交易规模进一步下挫，再加之前期已处于相对高位的广义库存规模， 导致2022年末三四线城市平均广义消化周期达到了8年，在相当长的一段时间内将难以走出广义库存高位的泥沼。

就CRIC重点监测的30个城市指标变动情况来看，与狭义库存指标类似，广义消化周期在3年以内的仅余合肥、杭州、上海、泉州等四个城市。其中杭州的广义消化周期虽同比翻番，但仍能维持在2年左右的绝对低位。

接近一半的城市广义消化周期达到6年以上，中长期库存严重承压，典型如重庆广义消化周期达到9.8年，达到了上年的四倍。主要原因是重庆商品住宅成交年内大幅下滑至580万㎡，远远低于往年2000万量级的交易规模，再加土地供给侧回调力度不足，年内土地成交规模降幅仅为一半左右，导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。

特别需要说明的是，深圳与大部分城市被动上升的广义消化周期不同，深圳这一指标的高位有其特殊原因。作为近十年来人口规模增长最快的城市，再加上深圳本身多山少地的地理条件所限，开发商惜售造成广义消化周期高位亦在情理之中。

在整体狭义和广义消化周期大幅上升的背景之下，各能级、各城市之间表现进一步分化。就城市能级角度而言，一线城市表现依旧最佳，也是各能级城市中唯一狭义消化周期指标低于2014年的。

二、三线城市分化显著。整体来看，二线城市得益于前期销售规模的高位，目前库存规模相对可控，狭义库存去化周期与2014年相近、广义库存规模与2020年末相近。

去化周期高企的兰州、大连、长春等地，狭义消化周期达到了3年左右或更高。

狭义消化周期仍在合理范围甚至低位的杭州、苏州、南京、太仓等长三角强市，典型如杭州、合肥，由于基期狭义库存较低，在2022年住宅销售同样回调的情况下，消化周期依旧维持在10个月以下。

三四线城市则出现了“失速”风险，2022年在广义库存较快攀升的基础上，狭义库存反而出现了下滑，且狭义库存消化周期显著高于2014年的前期高点，商品住宅市场供给侧信心严重不足。

在住宅交易市场，一二手新房价格也出现了完成筑底的信号。2023年1月70城房价环比指数实现环比止跌，自2021年以来9月以来首次回到正增长区间。

低位企稳的价格指标也更有利于促进前期观望的购房者入市。2023年春节以来，北京、广州、南京等地频频出现点状的项目热销，稀缺优质项目先一步收回折扣，二手房市场方面，刚需、改善板块的中介门店带看量明显增加，优质户型、楼层的房屋周转速度也显著加快。

目前的热度复苏仍然只是在部分城市局部性地出现。70个大中城市中仍有55个房价同比下滑；大多数区位相对一般的板块，土拍和新房热度仍在低位；挂牌量较大的刚需和改善二手房，以南京为例，成交较快的房源仍需较平均挂牌价折让5%甚至更高的价格。

对2023年的市场走向，我们认为，首先还是要土地市场、新房市场、二手房市场三方面形成修复预期的合力。

考虑到各城市以及各城市内部的库存压力存在较大差异，购房者的预期修复也需要经历由点至面的较长过程。

库存压力的缓解也需要经历分批次、由点至面的过程。目前上海、杭州等城市地市、楼市量价指标已经出现点状回升，下一步带动南京、西安、长沙、宁波等城市的热度回暖，最后再推动长春、大连等地优质区域库存压力修复。