改革开放以来，产业园区行业伴随着我国经济快速发展。标准化厂房、创业大厦、孵化器、产业综合体等产业地产逐步兴起，使得园区开发已不仅仅是招商引资的载体，产业地产开发和运营本身就成了一种业务，造就了众多的产业地产开发商。 2020年7月，国务院出台《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，明确提出：到2025年，形成一批自主可控、国际领先的产品，涌现一批具有国际竞争力的创新型企业和产业集群，建成若干具有世界影响力的高科技园区和一批创新型特色园区。 做大做强特色主导产业也成为重点工作内容：国家高新区要立足区域资源禀赋和本地基础条件，发挥比较优势，因地制宜、因园施策，聚焦特色主导产业，加强区域内创新资源配置和产业发展统筹，优先布局相关重大产业项目，推动形成集聚效应和品牌优势，做大做强特色主导产业，避免趋同化。 01 产业地产销售模式 越来越难 1. 全年收购金额近360亿 随着市场环境的趋严，产业地产销售模式越来越难。CRIC数据显示，全国重点区域单项目去化规模区间为2-4万平方米，出租流速为2-5万平方米/年·项目。 在这其中，长三角园区销售去化中年去化5万平方米以上的仅占2.21%，大部分年去化2-3万平方米；珠三角园区销售去化中年去化5万平方米以上略高于长三角区域为2.65%，大部分年去化同样在2-3万平方米水平。 不仅销售去化慢，产业地产商拿地分割转让要求也在趋严，如深圳要求工业楼宇分割转让后5年内不得再转让，理由是避免频繁转让影响产业发展都稳定性。成都则明确新供应M0的产业用房和配套用房须由土地使用权人全部持有，不得以股权转让或变更等方式变相实施分割转让。
在要求方面，典型城市工业土地对土地产出要求也难以企及，如上海产值要求2482万元/亩，税收142万元/亩，投资强度1489万元/亩，若税收未达最低标准的，收回土地，达到最低标准的，差额部分按照非固定比例（最低可达20%）支付违约金，投资强度未达标准的按照差距支付同比例土地出让价款的违约金。 在去化慢、限售严、要求高、罚则重的当下，销售模式越来越难，产业地产已从销售到运营模式。未来的产业地产发展不仅仅局限于开发层面，更加看中的是全流程精细化的管控，产业投资、产业培育、招商运营、产业生态等等成为重点狙击内容。 02 城市园区定位相似 “千园一面” 1. 全年收购金额近360亿 随着产业地产进入运营模式，产业园区发展的另一个问题是：定位太相似。 据CRIC统计，2021年新能源汽车制造业拿地面积占比30.90%，汽车制造业（含新能源汽车）拿地面积占比53.87%，从产能上来看，2021年底全国新能源车总产能已达3000万辆，总保有量784万辆，然而当年总销量350万辆，产能过剩警钟已然敲响。但未来还有大量的汽车公司拿产业园继续做新能源汽车。 能把产业定位聚焦在“泛产业概念”上，搞成千园一面，得细分产业链。园区内配套也一样，商业、员工宿舍、会议中心、餐饮等等，无一遗漏，造成重复建设，供大于求。 据CRIC统计，研发总部类项目配套面积中商业、员工宿舍、会议中心排名靠前，生厂厂房类项目配套面积中商业、经营性餐饮、员工宿舍排名靠前，研发总部及生产厂房类配套投资回报率分别为5.1%和3.4%，回报率较低。 03 特色园区成 产业持续升级主要抓手 1. 全年收购金额近360亿 也正是因为如此，近年来，特色产业园受到各地的广泛关注，各城市纷纷以特色产业园建设来推动城市产业的持续升级。 从第一个国家类级别高新技术产业开发区—北京市新技术产业开发试验区（现为北京中关村海淀园）经批准成立至今，已经过去三十多年，做大做强特色主导产业已成为经济发展的新引擎。 2021年4月，上海全球投资促进大会对本市40个特色产业园区进行了整体推介（包括首批26个和新增第二批14个）。 上海瞄准科技前沿和产业高端，以高品质园区建设推动高质量产业发展，实施“特色产业园区提升计划”，着力打造优势更优、强项更强、特色更特的园区经济。特色产业园区聚焦集成电路、生物医药、人工智能等关键领域核心环节，加强源头创新，强化产业引领，着力建设产业发展新高地和产城融合新地标。 2021年11月5日，广东省工业和信息化厅会同省有关部门公布了评审出的19个广东省首批特色产业园区，与此同时，第二批特色产业园区的申报工作将启动。 根据《广东省制造强省建设领导小组办公室印发（关于组织申报省产业园和特色产业园的工作方案）的通知》（粤工信园区函（2020）952号）的规定，申报特色产业园的基础条件需满足主导产业符合战略性产业空间布局，已具有一定的产业规模、产业集中度，仍有进一步集聚发展的潜力;引进相关行业龙头企业，产业链配套相对完善;园区具备承载战略性产业集聚发展的基础和条件等；同时为保障特色产业园的发展，申报特色产业园所在地政府应注重对园区及特色产业的培育建设，建立相应的统筹协调机制，并配套专项政策。 不仅如此，区（县）级政府更是纷纷出台扶持政策，推动本地区特色产业园的建设。如青浦区2021年7月发布《青浦区特色产业园区（平台）创建认定及发展扶持管理办法》，对认定为区级特色产业园的一次性给予扶持60万元；对由区级特色产业园区（平台）升级成功认定为市级特色产业园区的，再给予扶持40万元；对由市级特色产业园区升级成功认定为国家类级别特色产业园区的，再给予扶持100万元；对直接成功认定市级特色产业园区的，一次性给予扶持100万元；对直接成功认定国家类级别特色产业园区的，一次性给予扶持200万元。闵行区2021年8月发布《闵行区关于加快特色产业园区建设的实施意见》，对认定为特色产业园的给予宣传力度、提容改造、平台建设、优化服务、租税联动等方面的扶持。 04 运营强调“轻重结合” 与“国民共进” 1. 全年收购金额近360亿 在对全国564个产业园区运营数据进行比较后，我们发现各级城市差异巨大。 在这其中一线城市平均租金1.7-2.5元/平方米/天，租金1.5元以上的占比达58%，平均入驻率也最高，达80-100%，有67%的园区入驻率达80-100%；二线城市平均租金0.8-1.5元/平方米/天，租金1-1.5元的占比最高，达54%，平均入驻率70-80%；三四线城市不仅租金较低，入驻率也较低。
拿地方面，2020-2021年，上海、杭州、南京、苏州国资背景开发商拿地占比达88.06%、85.25%、68.83%、71.33%。
我们认为未来运营应该强调两个方面：第一，轻重结合，轻资产和重资产结合。第二，强调国民共进，产业园做好不是国家队一家的问题，也不是民营企业可以搞成的问题，最好民营企业和国家队结合在一起，发挥国家队政策上、资源上、融资上的优势，结合民营企业运营上的优势，国民共进，轻重结合。这样结合在一起，未来空间可能更大一些。随着我国经济由高速发展转为高质量发展，产业园区行业在经历了快速成长后，将迎来精耕细作的新发展阶段。过往的那种捡到篮子里就是菜的综合性园区会越来越不受待见，“一枝独秀”的特色产业园将引领城市的产业升级。招商方面，也需要结合招大引强和专精特新，不能光靠大和强，也要有小而精。 值得注意的好消息是，截止2021年12月26日已经发行了6支公募REITs，平均涨幅28.3%，最高涨幅40.1%。当产业园的运营空间和退出方式都成熟后，产业园也将成为第二曲线中一条重要的赛道。
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