有人说，当下中国社会划分为两个阶级，有房阶级和无房阶级。自本轮调控以来，唱衰房地产已成常态，甚至是一种政治正确。但从历史经验看，以往每次调控后楼市往往迎来更大上涨，令众多踏空者扼腕叹息。所以，面对当前“楼市顶部成型拐点已显”的论断，刚需一族内心是纠结和不安的，万一又涨了，那买房就要等到猴年马月了。
面对房地产的重重迷雾，投资者的雾里看花，着名地产专家谢逸枫做了《2017十问中国楼市》的直播，一共18个问题，干货满满，思考多多，值得买房族好好细读!
【直播实录】
记者：房地产调控后，对刚需一族入市有什么建议?房价会跌吗?
谢逸枫：我的建议就是年底抄底是好时机，尤其是对刚需族。现在房贷、利率，包括首付都相对更低，如果要等到一两年之后，房贷首付跟利息提高完后，刚需一族想买房难度会加大。
现在房贷成本已有上涨的迹象，所以对于刚需一族，拖延的时间越长，持有成本就越高。而且买房压力就越大，因此，对于刚需一族，越早买房越有利，否则，可能还得等上十几二十年。在房地产行业有句话，叫今年不买房白干10年，这里面包括三个因素，一是人民币贬值，二是持有成本上升，三是房价上涨难扭转，综合这个几个因素，明年是买房的好时机，不然就得等20年。
记者：房地产在中国经济中到底是支柱还是配角?
谢逸枫：从国家统计局数据看，今年前三季度房地产对经济贡献是8%，创2014年以来最高点。作为对比，美国房地产对经济贡献率是12%，现在中国直接贡献是8%，如果算上间接的产业链全部加起来，对经济贡献是达到20%以上，这是中国任何一个其它产业达不到的。因此从贡献率来讲，房地产业是当之无愧的支柱产业，绝对不是配角，也不是小三，而且也不是丫头，是真正的主角，是支柱产业。
从政策来看，2003年国家已经把房地产定位为支柱产业，这些年已经有所淡化，但是事实上，房地产对宏观经济贡献率包括对拉动的内需，能够表明它就是支柱产业。
从创造财富来看，房地产对企业对居民创造的财富是最高的，中国家庭资产里面70%以上都是不动产，不动产里面主要是有房子，再有是土地，那么还有少部分是整个房地产股权。财富增长靠房地产，肯定证明房地产就是支柱产业。
记者：经过多年高速发展，房地产是否还处于黄金时代?
谢逸枫：目前中国房地产业依然是黄金时代，主要有四个标准。一是房价更高，今年全国房价同比上涨达10%以上，从热点城市前十月房价涨幅翻倍的达到达到60%，从房价涨幅来看，中国房产还是黄金周。二是行业利润维持高位。房地产今年毛利润相比过去几年有所下跌，但整体利润绝对高于其它行业。三是成交量处于高位。今年房地产成交量对比过去几年，还是个历史的高位，从成交金额看，今年可能会突破10多万亿以上，达到新高点。四是房企销售额高涨。今年销售千亿的房企会达到10家以上，而3000亿会达到3到4家，这是很惊人的数字，说明行业还在快速发展。
从这几大因素看，房地产还是黄金时代不是白银时代，目前来看，房地产上涨周琪琪还没走完，一个因素是目前人口增长还是非常快，尤其是二孩政策放开以后的话，未来住房需求会非常巨大，房地产还是未来的居民首要配置资产，也经济、财富的增长点。
记者：房价越涨越高，有没有导致崩盘可能?
谢逸枫：判断房地产有没有泡沫?按照国际通行的标准，第一个是房价收入比，第二个是控制力，三是房地产的总值，还有一个因素就是利用能力。
按照目前房价收入比完全讲不清楚，并不能说明房地产有泡沫，原因就在于房价收入比统计，跟居民收入统计，中国跟美国跟香港其他国家并不一样，包括空置率等指标，计算方式都不一样，这样很难判断房价到底有没有泡沫。
目前看，中国房地产总体上没有泡沫，但个别城市有泡沫。我们讲的这个泡沫，一是土地泡沫，土地泡沫主要是有地价太高，这个就可能会有泡沫存在。第二个是政策泡沫，这个2002年到现在，有6轮的房地产调控，其中有3轮是收紧型调控，这个调控政策组里面的话可能就会有泡沫。第三个是库存泡沫。现在真正的房地产泡沫化讲的是库存泡沫，目前一二线城市基本上是没有泡沫，而三四线中的部分城市有泡沫存在。从严格意义上讲，房地产泡沫都不叫泡沫，应该叫资产泡沫，但是并不意味着房地产就会崩盘。
有四个因素会导致崩盘，一是战争，这个目前出现的可能性很小;二是经济危机。从全年看，今年的宏观经济增长是6.7，那么明年的话可能在6.6左右。因此中国不会爆发有经济危机的条件。三是爆发国际性的金融危机。比如像1997年东南亚金融风暴;第四个是房地产业全面停止贷款，比如个人住房贷款，还有房产开发贷款，地产开发贷款。除非这4种因素出现，那么房产才会有崩盘的可能性。
记者：在本轮严厉调控后，会不会迎不会新一轮调整周期?
谢逸枫：目前房地产调整期并没有到来，今年房价上涨比较快速，所以说不叫调整期，最多算波动期。只要是政策没有办法烫平供求关系，那么波动期就会存在，房价还会上涨。从目前，房地产波动期很快会结束，可能会在2018年之前，而2018年可能会迎来新一轮的房价上行期。
记者：这轮房地产调控会带来哪些影响?
谢逸枫：按照目前情况来看，这轮调控最多持续到2017年，最长在2018年上半年就会结束。因为，目前中国经济不允许房地产大起大落，这样对中国宏观经济影响特别巨大。
从房地产开发周期来看，高价地未来1到2年必须要出手，如果调控持续太久，高价地会非常危险，从这个角度，也不允许房地产波动周期那么长;此外，从国家土地财政政策看，税收等也不允许调控那么长时间。综合以上，这轮调控最快在2017年年底，最长在2018年上半年会结束。
记者：随着热点城市调控加码 房价有没有可能降下来?
谢逸枫：降房价太难了，调控的目的不是为了降房价，而是为了控制房价上升幅度，控制这个房价波动，因此调控目的它不是降房价，是为了控制房价涨幅控制波动。
从目前调控来看，热点城市房价上涨有所收窄，但二线城市的房价又开始抬头了，有部分三线城市房价也开始上涨。现在的调控只能解决单个城市房价上涨的问题，但是解决不了全国房价的问题，只能说是这个调控是短期的行为。总之，就是的调控短期能够抑制房价上涨过快，但是解决不了长期房价上涨的问题。
记者：热点城市的房价，它还是最抗跌的，可不可以这么理解?
谢逸枫：确实，目前一线城市房价最抗跌，原因是其集中了全国最多的资源，最好的公共服务。而且这些城市土地供应持续不足，库存不足。目前来看，一线城市最关键的是要如何去补库存。主要有几个方法，一是小产权房直接转变为这个商品房，小产权房用地转变为这个新增建设住宅用地;二是加快城市的更新。三是工业用地转变成这个商业或者是住宅用地。
只要是供不应求，一二线城市越调控房价可能就越会上涨，而且调控反而会增加整个房价的抵抗力，就是你越调它会越涨，一二线城市房价为何抗跌，不仅仅是因为供求矛盾比较突出，关键是这个资源配置太好了。
记者：今年各地出现不少“地王” 为何高价地频出?
谢逸枫：这一轮地王频现，主要五大因素导致。一是目前的经济不景气，只有靠房地产，而房地产里面最主要的要素就是土地。没有土地的话就不可能有房地产。二是从土地制度来看，目前的土地招标化制度，以及这个地方政府的土地供应模式，一定会产生高地价。三是跟地方政府供应节奏有关，目前各大城市的土地资源非常稀缺，而且是大城市的土地供应量非常有限，新增土地的储备非常少，所以在这种情况下供不应求，肯定会出现高地价;四是目前在房价构成中，土地最值钱，导致土地升值预期强烈。五是房企不缺钱，多数房企处于补仓期，他们还要去拿地。这几个因素导致了高价低为何这么多，房企为什么要去冒险去抢?
记者：当地王遇到房价调控，房企会不会被套牢在高位?
谢逸枫：高地价成就高楼价是必然的，不可避免的，因为房价中50%左右是地价成本。但从以往看，比如像在2007年，包括2010年，2015年出现这么多地王，但在今年都解套了。总之，房企和地方政府有很多方法让地王解套，比如继续推出新地王，或延长开发周期，调整地王土地规划，或提高容积率，扩大可销售面积。
记者：地王对周边楼盘价格刺激明显，这个能持久吗?
谢逸枫：地王的出现，对周边楼盘的确有刺的作用。但是这是短期的。长期来看，还是要看整个规划配套的落实，人口增长以及这个基础设施完善。因此，地王会对周边区域形成短期刺激效果。但是，地王数量越多，可能持续的时间会越长，单个的话，对房价刺激的时间越短。
记者：请您预测一下，明年中国房价的走向?
谢逸枫：我相信中国房价年年高涨，而明年房价会涨得最凶猛。主要原因有这么几个层面。一是经济层面，经济不好的话，房价一定会涨，原因在于房地产是支柱产业，也是拉动宏观经济的火车头，驱动器。二是货币超发，信贷猛增，今年个人贷款达到四五万亿，增长非常快速。三是供不应求，过去几年热点城市土地供应量都是保持着30%到40负增长，稀缺性导致了房价暴涨，连年高涨。四是目前的居民财富，集中在房地产，集中在不动产，不断的有人去买房子，尤其是富人。他只能买土地买房子，来保证财富不会贬值，比如你今年买了房子，明年可能就赚了几百万，就是这个可能性。但是股票对于大众来讲是不太可能的。五是目前一线城市集中了太多公共资源，目前多数的钱都集中在一线城市房地产市场。
对于明年房地产市场，我有这么几个判断，一是全国房价总体保持着上涨趋势，一二线热点城市房价还会涨，还会创新高，但是涨幅相比今年会回落。而非热点的二线城市的房价，可能会有一个创新高，可能会炒的比2015年，涨到2016年还更高。而部分三四线城市，在完成去库存后，房价可能会有新一轮的上涨。
因此总体来判断的话，明年房价还会上涨，但是涨幅会有回落，一二线城市房价还会创新高，非热点二线城市还会是新一轮上涨。而部分三线城市去库存完成了房价可能会出现高涨，四线城市去库存房价会出现止跌，下一轮房价上涨的至高点，可能会超过今年。
记者：有网友提问，现在对楼市走势分化较大，你对拐点论怎么看?
谢逸枫：目前房价不能说是拐点，只能说是逐步回落的过程，是曲线的波动。比如深圳，11月房价环比下跌1.1%，但是同比还保持着20%以上高增长速度，所以圳房价实际上并没有下跌，它只是结构性因素引起的供应量减少，成交量减少而已。只要房子卖不出去了，或者没有成交量，这个可能才真的是拐点。
目前来看，房价还在涨，只不过涨幅变慢了，而且这个是调控的结结果，就是保证房价平稳上涨，控制房价涨幅有波动。
记者：说说房产税，会不会成为房价的一个杀手锏?
谢逸枫：按照目前的条件，房地产税立法估计2020年前都没有办法进行。原因有几个，一是目前的这个房地产税草案都还没有，而且还在有研究阶段。二是房产税还没有正式纳入立法规划历程。三是房地产税的利益集团目前没有形成共识。而且老百姓房地产税非常反感，会无端增加持有成本。
房地产税是否开征，不会起到降房价的作用与效果，原因在于房地产税跟房价没有关系，第一它这个影响不了房地产供求关系，第二它影响不了宏观经济。第三他也影响不了目前这个货币超发，因此房地产税收跟房价没有太大关系。相反，房地产税会导致持有成本的增加，可能会转移到下一个买房人的手里，一定程度上反而会推高房价，而不是降房价。因此，房地产税不会成为降房价杀手锏，反而会成为房价上涨黑手之一。
记者：普通人买房，应该着重关注哪些指标，如何判断值不值得买?
谢逸枫：判断一个房子值不值得买，首先要选择一个城市。主要有五大指标，一是经济增长比较稳定;二是人口是正增长，不是负增长;三是产业结构相对合理;四是收入，居民收入增长比较稳定。五是基础设施配套是否完善。五大因素可以判断城市值不值得买，有没有投资价值。
具体到那些房子值不值得买，也有五个因素。一是城市的中心位置，区域中心，地段中心，这种房子绝对是值得买;二是交通地铁沿线楼盘房是值得买的，比如有高铁轻轨公交车站、地铁，这些地铁交通沿线楼盘值得下手。三是附加值很高的，比如学位房，朝向比较好的房子，景观配套好的小区，这些楼盘值得买。四是市政基础设施配套、商业配套、生活教育配套很全的这种小区楼盘是值得去买。五是老城区更新的房子一定要去买。因为老城区一般属于黄金地段，占到最好的资源跟优势，一定要去买的。
记者：有没有哪些城市?你认为是值得入手?
谢逸枫：从目前经济增长、交通基础设施、人口产业以及城市发展几个方面，我觉得这些城市值得去买。第一个是一线城市，一线城市是一定就值得去买。集中全国最多的人口，最好的资源，最多的富人，公共资源服务优越性最高。第二个是强的二线城市，比如像合肥、南京、厦门，苏州。第三类是热点城市是值得去买的，第四个是库存量比较少的，供求关系比较平衡的部分三线城市。第四类是城市群，比如像京津翼、长三角、珠三角这3个超大世界级城市群的房子。五是像整个中部，还有成都跟重庆，城市群的房子都值得去买。第六类是有高铁的，有地铁城市也值得去买，第七类城市是旅游型的城市，也值得去买。像这七类城市，至少已经占到全国2/3以上。
记者：这么多可以买的城市，有没有你特别看好的?
谢逸枫：重点城市比较看好的话，我个人比较看好省会城市，比如第一类是省会城市。
记者：比如呢?
谢逸枫：比如像长沙，武汉，福州，这些城市都是我看好的，南京，杭州，我觉得都可以。第二类是长三角，珠三角周边城市，好比珠三角的佛山，东莞，中山，珠海，这些城市都是值得去买的。
记者：如果是杠杆买房，会砸到自己手里吗?
谢逸枫：再限购城市买房，根本不用去担心说政策会导致血本无归，或者说是砸到手上，我觉得这个根本不要去担心，原则就在越限制越要去要买，这就是因为它的供不应求，需求都供应量少，所以说越限制的城市越要去买。从目前房子持有成本来看是非常低的，所以根本不要去担心，因为又限购又调控了，房价根本掉不下来。所以，目前加杠杆还是比较合理的，不合理的只是是个别现象。因为目前，个人房贷首付还是很高的。比如这个最高七层，但是七层是比较少。基本上有些是，一到两层，三层的也是比较少。基本上是三到四层的比较多点，所以不用去担心高杠杆问题。
总之，现在根本不要去担心高杠杆，买房子会砸在手里，或者说是会崩盘。当然个别人的盲目的投资，或者说是由于选错了城市，选错了房子，加杠杆是那种高利贷，或者说是把所有家庭资产都投资在房产，导致杠杆破裂。这种会有，但只是个别现象，这一类人不适合投资房地产，不适合买房炒房。
(责任编辑：建筑小白) |
