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2017年房地产或将全面下滑？

5月5日，蓝皮书指出，从房地产投资数据可以看到，在2010年房地产投资增速达到顶点33%，此后增速不断下滑。以此为界可以将中国房地产市场发展历程划分为两个不同的阶段：1998~2010年的上升周期和2011年以后的下降周期。

这一阶段划分与人口年龄结构变化也是一致的，2010年，劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%。根据中国指数研究院的调查，25~44岁这一年龄段人口要占购房人数的75%左右。2010年以后，中国人口不仅老龄化趋势更加明显，而且人口流动的速度也大幅放缓。2011年，中国城镇化率达到51.27%，突破50%的拐点，意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。人口年龄结构拐点的出现意味着人口红利的结束，也将导致房地产市场出现拐点。因此，2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关，表现为一种人口现象。

而2010年之后房地产价格更多体现为一种货币现象。2009年之后，中国广义货币M2大规模超常增长，甚至超过美日，成为全球规模最大的国家。同时M2/GDP的比值大幅上升，从2008年的1.58倍，迅速上升到2014年的1.93倍。2015年则超过2倍，整个经济的杠杆水平大幅上升，对人民币形成强烈的贬值预期。而当前要同时维持人民币汇率稳定和资产价格泡沫不破灭，减少资金大规模流出，以及日益严重的债务问题(2015年中国债务/GDP的比值在300%左右)，在加强资本市场管制的同时实施宽松货币政策，应该是应对美元加息和宏观经济增速下滑的唯一手段。

因此，对于2016年房地产价格走势的判断是：在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中仍将持续上涨，上涨幅度将有所减缓;二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显;三线、四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年再次出现全面下滑趋势。