宝能集团非常重视成本管控之道
在中国房地产市场由黄金时代转向白银时代的当下，成本管控工作对于每一家房地产企业的意义和重要性都更为凸显。今天我们有幸采访到在这一领域有着20余年丰富经验的宝能集团成本中心负责人张有宝，和大家分享他的成本管控之道。张有宝认为，要想做好成本管控，首先要做好产品定位工作，建立优质的成本体系，做到全员全过程管控。
建筑畅言网：成本管控工作的重要性毋容置疑，您认为在成本的各个管控环节中，哪个环节对房地产的投资利润影响最大？
张有宝：首先是拿地阶段，房地产企业在拿地的时候一定要慎重，拿地的价格会对后面整个项目的收益产生很大影响，包括地价高低、所处的位置，还有各种隐性费用，对项目的效益都会产生影响。接下来在实施环节中，最关键的是产品定位和规划设计阶段，尤其产品定位会对整个项目的效益起到决定性的作用，例如容积率，是做商业还是做住宅等等。即便同样是做住宅，做高层住宅还是做洋房别墅或者做普通住宅，不同的定位成本预算方面会有非常大的差别。
所以我们要去研究每一种产品的产品属性和产品设计，还要探究怎样搭配能够达到最佳比。成本管控的目的绝对不是成本越低越好，或者越节约越好，而是要使项目的效益率最大化，这才是成本管理中最核心的东西。有时候为了更好地进行销售，甚至还要研究怎么“多花钱”。如果一味地要求把产品价格压到最低，项目品质势必会受到影响，自然也会影响后期销售。
如果在拿地阶段和产品定位阶段把成本控制好，基本上大的成本就管控住了。现在成本可以分为三种类型，一是结构性成本，二是功能性成本，三是客户敏感性成本。结构性成本在方案阶段要去严格控制，开发商要给设计院制定一个限额指标，设计院所做的各项设计费用不能超过这个指标。功能性成本要注重满足产品的需要。而在客户敏感性成本方面，不但不能去严控，反而应该加大投入，例如园林景观、大堂装修等所有客户都能够感受到的地方，要舍得去投入。因为这些地方都是客户最敏感的地方，也是对项目品质影响很大的方面。
方案设计阶段对整个成本影响大的地方有很多，例如地下室的车位配置和层高、外立面的选材和工艺等等，都要严格控制，同时要跟设计院沟通清楚，毕竟房地产开发要注重效益，所以在一些细节的设计上要考虑好成本。很多一线城市例如北上广深，对于成本不是特别敏感，房子的提价空间很大，这样可以做一些更高规格的设计，但是在二三线城市，项目的溢价空间很低，就要对各个环节的成本把控更加严格，外立面和幕墙、门窗设计都要注意。很多方面都跟成本相关联，如外立面凹凸的地方不能太多，太多就会对成本产生影响。还有关于写字楼的层高，究竟是做成3.9米、还是4.2米、4.5米？首先要明确产品定位，如果定位是高端写字楼，那么层高至少需要4.2米，还有网络和空调配置等方面也要注意。同理酒店也是如此，不同档次的酒店要配置不同的设施，成本造价也显然不同。所以真正决定成本的还是产品定位，定位高端产品，成本自然会高一些。
建筑畅言网：招标采购在成本管控的过程中非常重要，如何顺利地实现招采计划？
张有宝：在项目进行的每个阶段都有每个阶段的目标成本，拿地阶段、方案阶段、施工图阶段，每一个阶段都要控制，不能超过预算，否则每个环节都超一点，最后的成本就无法控制了。在实施阶段还有一点核心工作，就是必须要把招投标的工作做好，合同的条款一定要具体细致，招投标阶段一定要竞争充分，如果竞争不充分，则不利于开发商选择性价比最佳的合作企业。在招采过程中，大公司要通过集团化的采购模式，充分发挥战略采购和集采的优势，力争把价格降下来，尤其是一些大型设备如电梯等的价格。战略采购的方式既能找到性价比最优的产品又能节省采购时间。
建筑畅言网：作为一个集团化公司是怎样建立自己的成本管控体系的？
张有宝：从一个集团化的公司角度而言，在项目的执行落地阶段，必须要明确责任成本，通过考核把责任成本落实到人。前期费、报批报建费、配套费等要考核开发部门；设计费要考核设计部门；建安工程费要考核工程及成本部门，营销费要考核营销部门。之前一定要与各部门签订责任书，提前算好成本，明确奖惩措施并以此为依据进行考核，不能事后算账。还要建立预警机制，超额的时候必须报批，一级科目预警必须上报到董事长，二级和三级预警要汇报到董事长下面相应的负责人。
一般人理解的传统意义上的成本就是招投标，以为成本就是做做预结算，这其实是成本发展的初级阶段——核算阶段。而现在成本发展最核心的是价值创新，要充分发挥成本人员的价值，在每一个环节优化方案，降低成本，创造效益。假设增加一百元成本却能创造伍佰元的效益，这样的成本管控当然是最好的。要想真正做好成本管控工作，使项目各方面都符合产品品质和产品定位，一定要多花功夫，要多去项目周边的楼盘考察调研。就像我之前谈到的，成本管控不是只求低价，迪拜帆船酒店的成本投入可想而知，但你会觉得它浪费钱吗？因为它本身的定位就非常高端，相应酒店消费也很高，这样综合来看，尽管前期投入的成本不菲，但产品的效益也是非常好的。
建筑畅言网：在具体的环节中，如何更好地进行成本管控？
张有宝：想要更好地进行成本管控，整个公司的员工必须都有成本管控的意识，就是我们常说的全员成本管控。因为成本是贯穿项目全过程所有环节的，从最开始的设计环节到后期的经营环节，都会涉及到成本问题，所以一定是与全员相关的，不是只有成本部门的人负责成本管控，要全员参与。
还有一点相当重要，成本管控必须从上而下地重视，老板要有强有力的成本管控的要求，要协调各个部门配合成本管控的工作，设计部要配合成本人员提出的要求，人力部要配合成本的责任管控和考核，否则仅靠成本部门自己是推动不起来这项工作的。还要重视成本的信息化建设，设置系统化的全国一级管控，把责任一层层地往下划分落实到人头上，通过奖罚措施进行有效的管控，这个过程中每个环节、每个链条都要注意。
在具体的工作中要注意有的放矢，不能管得太细，什么都要集团报批，反而会工作影响效率。但是完全放松也不行，核心是要抓该抓的东西，建立好标准化，做好制度、体系和流程的建设工作。标准化对成本的影响非常大，有些公司在标准化这方面就做得非常好，标准化后可以全国复制，这样设计就会很快，产品的每个环节也都会快速流畅。但是假设每个产品都不一样，都要单独设计，就会浪费很多时间和金钱。
我们集团目前也在朝着标准化的模式发展，现在在做的产品很多，从住宅到写字楼、酒店和大型的购物中心Shopping Mall都有，所以标准化很重要很关键。现在住宅基本都标准化了，其余的写字楼、酒店、商业等业态也正在形成自己的标准。
建筑畅言网：您在成本管控领域有着多年的丰富经验，那么您认为作为一个优秀的成本经理人最需要具备的素质是什么？
张有宝：我认为要想成为一个优秀的成本经理人，首先要具备成本管控的系统性思维，同时还要有基本的专业素养和职业素养，工作中要敬业，要注意做到公正公平，处处为公司的利益着想。作为一个成本经理人，职业道德很重要。
(责任编辑：建筑小白) |
