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宝能地产命悬一线600亿资金缺口之谜

被曝资金链紧绷央视实地探访“火上浇油”

据报道，日前，地产财富汇发布文章称，宝能目前有8个项目处于停工状态，直指宝能频繁举牌万科的原因是因后院起火，其销售力、资金链和管控力全线坍塌。文章指出，热衷制造“地王”，也曾放言“5年40个城市综合体”，“山寨版万达”宝能在地产圈小有名气。销售力、资金链和管控力全线塌陷，后院起火或是宝能地产一心上位全球第一大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。

地产财富汇调查发现，宝能地产现在全靠“借新债还旧账”续命：旗下一干项目或停工或事实停工，背后是销售停滞无力回天；从集团到区域公司中高层人事持续密集震荡，背后是内部管控全线失守。销售力塌陷，业绩连年下滑，项目大面积停工“高价拿劣地—资金链紧绷—销售不佳—项目停工”，深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。

位于肇庆市鼎湖区的宝能环球金融中心项目，这个项目规划用地达到了五百六十亩，规划总建筑面积达到一百七十万平米，这个项目从2013年的11月就已经开始动工，但是售楼处的工作人员称，2015年的年初这里已经全面停工，可以看到工地上只有两三栋未完工的建筑，整个工地上都堆满了废弃的建材和长满了野草。

自曝家底净资产半年升10倍遭质疑

对于上述种种对资金链的质疑，宝能曾罕见地极力自证自身资金实力。据报道，1月15日，万科公告申请继续停牌，而宝能罕见地极力自证自身资金实力，力图洗清市场上对其资金链断裂的质疑。宝能内部财报显示，其对于400亿大手笔举牌万科的动作毫不避讳，认为此举并非“蛇吞象”。

上述财报显示，截至2015年底，宝能地产融资（负债）总额200多亿，但其认为，宝能地产仅深圳两个项目就有共计520亿元的总货值，可以“轻松覆盖200亿元融资债务”，并有余力“为企业提供充沛的流动资金”。

但实际上，房地产财务专业人士指出，项目货值和融资负债并不能直接挂钩来说明资金充裕，还要看项目当期的现金回笼情况。

根据宝能地产2015年10月在深交所提交的债券募集说明书，截至2015年上半年，其净资产仅为117亿元。如果上述机构给出1200亿的净资产估值，则意味着宝能半年内净资产飙升了10倍。

背后的财务真相：销售不佳现金流捉襟见肘

某商业网站报道，宝能地产近三年的营业收入一路下滑，2012年、2013年和2014年分别为21.86亿元、12.73亿元和9.70亿元，2015年1-6月的营业额仅为2.70亿元，亏损3.148亿元。它的背后真相是，600亿元的资金缺口，近两成项目停工和11位高管离职。这与宝能系疯狂增持万科股权的形象大相径庭。

据相关资料披露，截至2014年底，宝能地产正在开发建设的项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元（项目进度情况如下表）。截至2015年6月底，宝能地产手持现金约16亿元。

在资金链异常紧张的情况下，宝能地产的销售业绩却始终难见起色。自2012年以来，宝能地产的主营业务收入持续下滑。“从不断下降的毛利润率和房地产销售单价上可以看出，宝能地产收入下滑的核心原因是后续项目质量下降。”一位资深行业人士分析称。

激进的扩张策略，加剧了宝能地产现金流断裂的风险。那份公司债券募集说明书显示：自2012年至今，公司的经营性现金流和投资性现金流全部为负，2012年度、2013年、2014年和2015年1-6月，公司的经营活动现金流量净额分别-244,091.88万元、-387,411.77万元、-1,048,015.07万元和-74,293.05万元，报告期内经营活动产生的现金流量净额波动较大且为负。这需要靠大量的融资支撑，四年内累计筹资超过220亿元。

2015年上半年经营活动现金流量的萎缩，从财务层面体现了宝能地产目前所面临的困境。2015上半年，宝能地产取得借款73亿元，但其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息，已经处于借新还旧的状态。而在前述的公司债券募集说明书中，宝能地产方面表示，所募集资金也将“全部用于偿还金融机构借款及补充流动资金”。

“去化周期长，销售不佳，令宝能对这种寅吃卯粮的惯性操作越发上瘾。”一位知名投行人士分析称。