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房地产2015剧情回放

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“万宝”上演“贺岁片”

宝能系与万科之间的股权大战,无疑成为A股市场的跨年度贺岁大片。停牌筹划资产重组的万科2015年12月29日早间发布公告称,已经在12月25日与一名潜在交易对手签署了一份合作意向书,拟以新发行股份方式(A股或H股)及现金支付方式,收购潜在卖方持有的目标资产。

万科称,如果双方在2016年6月30日前未就收购达成一致,该意向书将失效。此举被指是万科对宝能系不断增持万科后采取的实质性应对措施。有业内人士猜测,潜在合作者极有可能是华润置地。截至记者发稿,万科方面未就此事发表评论。

今年以来,宝能系不断增持万科,截至2015年12月24日,宝能系占比高达24.26%,远超过万科原第一大股东华润集团(15.29%),距离万科公司章程中的30%持股表决权不到6%的差距。这触动了万科管理层的底线。2015年12月17日,万科董事会主席王石高调发声,不欢迎宝能系成第一大股东,因为“信用不够”。

王石称,宝能系层层借钱,循环杠杆,没有退路。用短债长投方式强行进入万科,风险极大,就是一场赌博。尽管宝能集团称,从未过度使用杠杆融资,但业界对于宝能系庞大资金来源的质疑从未停止。

值得一提的是,在宝能系举牌过程中,突然杀出的安邦又成了极为神秘的一支力量。2015年12月18日上午,万科股价在宝能系和安邦系轮番抢筹中,创下历史新高。业界一度认为,安邦是宝能系的一致行为人。

当天午后,万科管理层临时在深、港两市要求停牌。公告称,万科A正在筹划股份发行,用于重大资产重组及收购资产。就当人们为万科捏一把汗时,戏剧性的一幕发生了,安邦竟然是万科的“白衣骑士”。

2015年12月24日凌晨,万科和安邦先后在其集团官网公开发表声明,表达互相欣赏和支持的态度。这两份声明直接粉碎了此前关于“宝能系与安邦是一致行动人”的猜测,王石无疑获得了一张至关重要的好牌。截至12月24日,安邦与华润、万科管理层成为一致行动人,三者总共持有万科26.43%的股份。

随后,王石并未闲着,集中拜访了万科的“潜在盟友”。据媒体报道,王石2015年12月24日上午在香港拜访了某外资机构后,下午现身深圳,在国泰君安深圳分公司会议室进行“巡演”。有包括博时基金、鹏华基金、宝盈基金在内的公募,以及民森、望正、明耀等私募到场。

在业内人士看来,资本风云瞬息万变,作为持仓万科A的机构投资者,公募和私募基金如何选边站队,很可能成为宝万股权争夺中的重要影响因素。截至2015年第三季度末,55家基金公司的145只公募基金,重仓持有万科A,占A股5.02%的股份,占总股本的4.4%。

不过,深圳一位金融人士对记者表示,“王石此行的实质意义并不大,基金显然是以利益为上,谁给出的利益大就支持谁。”截至记者发稿,万科还在停牌中。各种坊间传闻四起,最令业界关注的一则消息是:万科与宝能系、安邦三方召开和谈会,三方基本达成和局。安邦未来将有可能受让宝能系股份成为万科的大股东。

“该传闻不属实。”2015年12月29日晚间,万科发布澄清公告称,公司从未参与传闻所述会议,对传闻所述内容亦不知情。事件发展至此,万科最终成为谁的“红烧肉”依然尚未可知。

在房企中,万科是一个特殊范例:没有控股老板,股权结构分散,包括王石、郁亮在内的管理层持股总数只占1%。股权架构上的缺陷,不但制约了它转型业务的开展,同时也无法避免更多“野蛮人”闯入的风险。

“此次万宝之争,万科把安邦迎接进门,谁都不能保证不会上演虎走狼来的戏码。”上述金融人士对记者笑言,好戏还在后头。

融绿和平分手

明星项目黄浦湾1号,自戴上“楼王”(38万/平方米)的帽子后,便成为市场关注的焦点。在惊叹天价之余,你是否知道这“楼王”背后还发生过一场争夺战。

一开始,该项目是融创中国控股有限公司(下称“融创”)对外高调宣布的项目。而现在,该项目的主人已变成了与融创曾甜蜜过、又分手的老朋友——绿城中国控股有限公司(下称“绿城”)。

黄浦湾易主的背后实质是融创和绿城之间有关“融绿平台”的争夺战。“再大的生意也只是门生意。”融创中国董事长孙宏斌一语中的。经历近半年的分分合合,2015年5月5日,融创和绿城终于就融绿平台的归属划定了相关方案,双方各取所需,和平分手。这出持续3年的中国地产圈最热门的“连续剧”终于画上了句号。

最终,融创了结这场纷争的代价定格在了153.97亿元,这比2014年12月31日,融创以上市公司公告形式宣布收购上海融绿时的155.46亿元少了1.49亿元。在市场人士看来,这笔买卖基本符合融创此前的预期。除了获得上海融绿以外,融创还用这笔钱拿下了上海·绿城玫瑰园、上海香溢花城、杭州西溪融庄以及融创绿城海外子公司SunacGreentown。

上海融绿的另一股东绿城虽然放弃了该平台50%股权,但是它也有所斩获:杭州之江一号项目、上海黄浦湾以及北京御园3个项目划到了绿城名下。绿城在其公告中表示,交易完成后,绿城预计可以获得33.9亿元的现金流量净额,出售收益以及可取得分红共计7.81亿元。融创与绿城的分手,令业界唏嘘不已。

当初融创与绿城合作,恰恰是绿城“最不好”的时候,以至于有人用“恩人”的形象来描述孙宏斌当初的选择。2012年6月,绿城由于资金瓶颈陷入破产传闻。紧接着,融创与绿城订立合作框架协议,融创宣布以33.72亿元收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津5座城市9个项目50%的股权,并把这些项目股权全部装进融创、绿城共同成立的上海融创绿城房地产开发有限公司,即业内所称的“上海融绿平台”。

从“融绿平台”的运行成功,到2014年5月,绿城老板宋卫平一度要将绿城托付给孙宏斌,再到2014年10月后双方翻脸展开舆论战,最终绿城“牵手”中交集团,融创和绿城从合作到分手,上演了一出大反转剧情。

在这跌宕起伏的剧情背后,最大的悬念就是“融绿平台”的归属问题。2014年底,融创中国曾单方面发布公告称,以155亿元收购融绿平台的全部股份与债权。但随即遭到绿城方否认,称该公告是融创单方面行为。此后,包括融创、绿城和另一大股东九龙仓,均传出有意收购“融绿平台”的消息,三方的口水战也一刻没有消停。“从结果来看,融绿平台之争是上海市场的焦点,黄浦湾项目同样也是上海市场争议的焦点。”

同策咨询研究部总监张宏伟对记者分析,“融创虽然没有得到黄浦湾项目,但上海商品住宅市场销售金额‘老大’的地位还是稳固的。这两年,其他竞争对手估计难以撼动。”

有分就有合。就在融创和绿城分手后一个星期,令业界万万想不到的是,万达和万科以一种如此亲密的方式合作。根据双方签署的协议,未来双方合作主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行,即由万达投资项目中商业部分,万科开发项目中住宅部分。“整个房地产市场发生了深刻变化,中国房地产进入了一个所谓的‘白银时代’。”

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞分析称,万科和万达面临的压力挑战和很强的互补性,促使这个“巨头联盟”诞生。“也许,市场中会出现更多的巨头联合。即使像融创和绿城这样的企业,未来,或许还是会选择新的合作伙伴进行合作。”一位要求隐去姓名的四线城市的房地产开发商对记者感慨道。