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一线城市旧城改造成房企新战场

    在此背景下，能够盘活大量存量用地的“旧城改造”模式，开始成为房企竞争的新选择。

    土地稀缺

    核心区域地王频出

    8月25日，北京市土地整理储备中心公布三宗土地出让公告，其中包括7月底流拍的朝阳区孙河BCDE地块。重新挂出的孙河地块起始价从46亿元降到42.3亿元，下调3.7亿元。即便这样，起始楼面价仍处于3.4万元/平方米的高位。

    北京中原地产首席分析师张大伟认为，综合考虑多重因素，孙河地块商品房部分起始楼面价超过3.4万元/平方米的水平，甚至有房企测算该地块起始楼面价超过3.6万元/平方米。孙河地块可算是北京起始楼面价最贵的地块。

    而日前同样在北京土地市场“复出”的华嘉胡同地块，由于地处核心地段，明显更受房企欢迎。该地块在现场竞拍阶段，经过几大知名房企近200轮激烈竞价后，最终以74.6亿元总价成功出让，溢价率110.14%，楼面价超过9万元/平方米，并因此成为北京土地市场总价和单价的双料地王。

    链家地产[微博]市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，华嘉胡同地块之所以受到极大关注，主要是由于该地块是极其稀有的北京二环附近商业及住宅地块，紧邻金融机构云集的金融街(6.53, -0.04, -0.61%)及政府机关集中的月坛商圈“高溢价率成交主要是由于其具备不可复制的绝版优越地理位置”。

    不仅仅是北京市场，上海土地市场7月份拍出的单价地王五里桥项目，同样位于宅地稀缺的内环位置。该项目扣除配建保障房后项目实际楼面价达到8.55万元/平方米。此外，上海市即将出让的董家渡项目地块也被业内预测为新的“总价地王”，该地块位于外滩，规划占地面积16.3万平方米，地上建筑面积达70万平方米，其中住宅占比约为18%。业内预测，按照该区域当前4万元左右的楼面价估算，这一项目成交总价有可能接近300亿元。

    CRIC(微博)研究中心的统计数据显示，从2014年上半年经营性用地成交总价和单价前10名排行榜来看，北上广深四大一线城市成为地王集中营。该机构分析指出，“一线城市的土地市场，尤其是住宅用地市场，对房企而言，始终是兵家必争之地”。近两年全国土地市场“地王”项目中，北上广深等一线城市的数量占比高达71%。

   易居中国执行总裁丁祖昱)分析认为，一线城市市场成熟，企业竞争激烈，地价遥遥领先于其他城市。随着城市分化加剧，一线城市和其他城市之间的价格差距也越来越大。此外一线城市重点区域推出的土地，往往是高价地王频现，如上海的世博会区域、深圳前海、北京朝阳区东三环CBD等核心区域。

    严控指标

    新增用地日益紧张

    不难发现，一线城市核心地块尤其是住宅地块受到追捧的一个重要原因，是这些地块往往是“绝版地块”。四大一线城市对城市核心区域的供地规划都有不同程度的约束，也都对主城区新增土地供应施行总量控制，新增建设用地指标越来越少。

    国土部从2014年开始将土地供应计划下放到地方，不再发布统一计划。但是在2014年工作会议上，国土部要求压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。业内分析认为，这主要是考虑到北京等城市资源环境承载力已达到极限，所以土地供应计划编制方面也给予地方政府一定的弹性空间。

    事实上，北京市国土局早在《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》中就要求，在“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。此外，北京还将严格执行土地节约集约利用的控制标准，住宅用地的容积率不得低于1。五年内北京将供应住宅用地9300公顷，其中保障房共4800公顷，占比超过50%。

    除了住宅用地的总量控制，今年8月，有业内消息称今后北京四环以内将不再批建商业地产，而商业楼宇的出让土地建筑面积也不得超过1万平方米。这意味着，继之前要求三环内不再供应住宅用地的政策后，北京再度提出在四环以内不再供应商业地产开发用地。即便是有特殊需求，单个项目批准建设面积不会超过1万平方米。　

    根据中原地产市场研究部的统计数据，2010年以来的4年多时间里，北京商业用地成交的主要区域集中在五环以外，五环内商业用地的供应比例不到15%。而2014年五环内商业用地的成交比重更是不足2%。

    世邦魏理仕近日发布研究报告指出，根据广州市房屋管理局官方数据，其可利用建设用地为1772平方公里，至今仅剩90多平方公里尚待开发。若按广州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地资源将在未来3年内消化完毕。同时，截至2020年，深圳新增可建设用地仅59平方公里，若按以往土地供应速度计算，单靠增量土地，仅能维持不超过4年的未来土地供应。　　

    此外，资料显示，上海计划到2020年的规划建设用地规模为3226平方公里，这一目标将被作为“终极规模”予以锁定。全市新增建设用地年度计划在2013年的基础上逐年递减，加大新增建设用地计划与集中建设区外减量化规模的关联力度，确保总量锁定目标的实现。同时，通过存量低效建设用地盘活和城市更新，优化城乡建设用地布局和结构；适度降低工业用地比重。　　

    盘活存量　　

    旧改市场群雄逐鹿　　

    丁祖昱认为，上海市的这种“总量控制”政策对上海整体土地市场有至关重要的意义。他建议房地产开发企业应该关注一线城市的存量土地、工业用地，关注旧城改造和城中村改造。　　

    与日益稀缺的增量用地不同，一线城市大量的土地资源来源于存量用地。深圳市在2013年的整体土地供应中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中国区策略顾问部执行董事王广强认为，“在国内一线城市，城市更新已成为房地产市场未来重要的发展方向之一，如何盘活存量土地资源，促进旧城改造，是各个开发商都需要关注的重要议题。”　　

    据《经济参考报》记者不完全统计，截至目前已有超过30家房企通过旧城改造方式在深圳、北京等城市获取土地。如华润、招商、中粮等央企巨头，还有佳兆业、京基、金地、星河、卓越等地方民企，这些房企先后加入一线城市的旧改争夺战，旧改市场已呈群雄逐鹿局面。　　

    对于一线城市旧城改造市场，王广强判断，“目前为止，我们尚未看到任何一家国内房企在城市更新领域形成绝对优势。”随着城市新增土地增速减缓，今后将有更多房企投入旧城改造的业务中，市场竞争将越趋激烈，同时也将影响未来中国的房企发展格局。　

    “旧改项目具有开发周期长、资金投入大、利益关系复杂等诸多难点。”世邦魏理仕深圳公司策略顾问部董事黄易里认为，城市更新对房企的开发建设、资金控制等能力有更高的要求与门槛；此外，如何获得政府支持也是城市更新领域中不可忽视的一环。　　

    业内认为，对于房地产市场来说，一线城市商业类、办公类新增建设用地减少是必然趋势，存量土地尤其是工业用地市场将迎来一系列体制创新，比如工业用地补缴土地出让金后转性为商业用地；工业用地、集体土地原使用权人和产权人参与土地及项目经营；因此，也将有更多房地产企业等市场化主体与存量土地公用权人展开合作。