摘要：在顺利拍出位于大兴区生物医药基地和门头沟区永定镇的4宗地块后，北京2014年的土地出让收入已经高达973.9亿元，前4个月突破千亿元大关可以说已无悬念，且目前的平均溢价率高达32.65%。而实际上，除了京沪等一线城市，全国其它地方的土地市场由于受到库存量较大且销售萎缩的影响，早已不复去年的火热局面，土地市场两级分化的状况越来越明显。
北京前4个月卖地收入逼近千亿
北京宅地仍受追捧
中原地产市场研究部的数据显示，一季度北京的土地出让收入为753.44亿元，同比增长了56.98%，已相当于去年全年土地出让金的40.79%，刷新了历史同期的最高记录。中原地产首席分析师张大伟还表示，4月份北京准备出让土地的起价已经达到了221.76亿元，按照平均溢价率计算，成交总价将突破300亿元，这也意味着今年前四个月北京土地出让金有望突破千亿元大关。
而从4月中上旬实际的市场表现看，北京土地市场的热度似乎还超过了此前人们的预期。
4月10日，丰台长辛店、大兴黄村等4宗地块集中成交，成交总价88.28亿元。其中，中筑以21亿元配建8.5万平方米限价房的代价获得长辛店辛庄村地块。由于竞争激烈，该地块7成以上的住宅建筑面积变为限价房，使得纯商品房部分的楼面价高达4.5万元/平方米，高于同区域在售物业。据悉，长辛店区域新建住宅目前区域市场均价在3万元/平方米，区域内二手房成交均价在2.5万元/平方米。
而随后拍出的大兴区黄村镇地块，由于较高的溢价更是引来业内关注。最终，今年以来表现颇为活跃的泰禾豪掷51.7亿元将大兴区黄村镇两宗地块全部拿下，其中大兴黄村镇0101-016a地块的竞争尤为激烈，各家房企在经过175轮竞拍后，泰禾才击败万年基业、华远地产、保利首开联合体等竞争对手，以17.1亿元竞得该宗地块，折合楼面价20672元/平方米，溢价率高达158%。
一周后的4月18日，北京一天内再度同时出让4宗地块，并迎来房企争抢。其中大兴生物医药基地0505-069、075地块F1住宅混合公建用地、R51中学用地，吸引了包括东亚、中铁建、华远地产在内的多家房企参与竞拍。经过48轮激烈竞拍，住总正华以6.05亿元并配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代价拿下该地块，溢价率81.13%，商品房部分的楼面价为1.4万元/平方米。而与之相邻的另一地块则被金科地产以23.6亿元拿下，配建自住房和公租房面积分别高达104000平方米和44400平方米，可自主定价部分的建筑面积则只有63427.8平方米，该部分的楼面价为1.68万元/平方米。
而作为当天最优质的地块，毗邻西六环辅路的门头沟东辛秤C地块西区共引来10余家房企的争夺，经过长达63轮的竞拍后，中水电最终以35.7亿元配建61000平方米自住房的代价获得。商品房部分的楼面价为2.4万元/平方米，而该区域内目前普通商品房均价在2.8万元/平方米-3万元/平方米左右，低密度洋房的销售均价在3.5万元/平方米上下。同区域出让的另一宗土地，则被中铁建以21.74亿元摘得。
对此，张大伟表示，从目前来看，房企对北京等一线城市的土地依然渴求，相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量仍然很大，即使出现调整，幅度也不会很大，对房企的影响有限。
一季度土地市场整体降温
此前，国土资源部发布了今年一季度全国城市地价监测成果，显示一季度地价继续上涨，但涨幅环比收窄，这也是地价涨幅在7个季度后首次收窄。据了解，多个城市土地市场在一季度呈现由热变冷的趋势。
中国指数研究院的研究报告也显示，2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量则同比下降12.8%，尤其是3月份成交热度消减明显。
此外，3月份十家标杆房企在全国40个主要城市的购地金额仅为62.93亿元，为近19个月的最低值。不过，分城市来看，今年一季度，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比增加了24%，二线城市占比下滑了28%，三四线城市占比则微增4%。由此可见，标杆房企对一线城市的后市仍持续看好，而近期诸如杭州、常州、成都等城市降价风潮的出现，使得开发商在二线城市购地时更为谨慎。
更为重要的是，从全国房地产市场看，目前很多城市的库存积压已经非常严重，部分三、四线城市甚至有崩盘风险。而房企本身来看，截至目前，共有33家上市房企公布了一季度销售业绩，其中16家房企同比明显下滑，房地产企业的资金状况或受影响。有业内人士指出，如果二季度销售不能好转，房企的资金状况甚至可能逐渐转向紧张，而这将一进步影响到其在土地市场上的投入。
