摘要：“我们这里在售的是一层洋房，送花园，户型是95平方米的四居。今天的均价是11000元，要是看中了赶紧定，明天价格就涨到14000元了！”位于保定市北市区的一家名叫Park湾的楼盘销售李东杰拿着喇叭对着前来看房的人群大喊。
保定楼市癫狂
受政策利好预期影响，近日保定楼市迅速升温，销量和价格猛涨。中国证券报记者实地调查发现，自3月19日以来，保定不少楼盘涨价以天计算，一天一个价。短短10天时间，有些楼盘均价从5000元涨到了7000元。多个楼盘的销售经理表示，买主多以北京投资客为主，有投资者甚至是一次性全款买下20套房子。业内人士认为，保定楼市进入“疯狂”状态风险巨大，相关政策预期能否兑现，保定如何承接北京的相关城市功能还有很大不确定性。
千余看房者涌入保定
3月29日，中国证券报记者乘坐高铁来到保定，车站广场前，当地组织的看房团大巴正在等候北京来的看房者。记者数了一下，共有21辆大巴，约有上千人参加了此次活动。
“这还只是北京的，还有从天津过来的，也有自己过来的，粗略估计周六日每天都有1500人来看房子。”车站前一位出租车司机告诉记者。
中国证券报记者跟着看房团来到一家自称高端住宅项目的绿都皇城。令人意外的是，该项目的售楼处不对外开放。其副总经理史良(化名)解释，绿都皇城是现房销售，看房者在小区里逛逛感受更直观。不过，记者在小区里找到了一位和绿都皇城合作的装修公司负责人，他道出了其中的缘由：“保定成为‘副中心’的消息一传出来，到这儿看房的人一下子猛增。看到人这么多，他就想捂盘涨价。你想买，得先定好买哪间，他才带你去售楼处签协议。现在好多楼盘都采取这种方式变相捂盘。”
据史良介绍，绿都皇城在售的是19号楼和21号楼，户型是95平方米到140平方米的三居室，共260多套房子，目前均价在7500元左右。上述装修公司负责人私下透露：“3月初，这个楼盘均价才6000元，过了十几天就涨了1500元，太疯狂了。过几天，他们肯定还要涨价。”史良直言，该楼盘大部分买主是投资客。
而离绿都皇城不远的公园时代，其售楼小姐章华(化名)介绍，目前在售的是11号楼，户型是135平方米的三居，均价在6400元左右。“要买就快点。现在一天一个价，今天是6400元，也许明天就6800元了。”章华语气里带着傲慢。
更夸张的是，Park湾在售的洋房均价达到8700元，一层送花园的均价过万，达到11000元，属于保定市区最贵的楼盘之一。“今天不买，明天洋房价格就涨到9500元，带花园的涨到14000元。”其楼盘销售李东杰说。
“一天涨3000，简直疯了。”一名在北京工作的保定人向记者抱怨道。他目前的积蓄在北京买不起房，计划在保定置业，属于刚需群体。“房价被炒得这么高，最受伤的还是刚需。”
不仅价格疯涨，楼盘销售也频现“日光盘”。离公园时代不远的丽晶蓝湾C区29日早上推出一栋楼，2个小时之内就被抢光。
投资客赚五万就转手
从北京来保定的看房者，70%以上都属于投资客。在与他们闲聊之余，中国证券报记者发现“击鼓传花式”的炒楼现象开始在保定上演。
在一个高端楼盘里，销售经理隋明(化名)告知前来看房的人，目前在售的只有160平方米和190平方米的四居，均价在9500元左右。多数想要100平方米以下的两居或三居的看房者只得失望离去。
正在此时，一名北京投资客把隋明拉到一边，告诉他想买一个两居室做投资。隋明收起笑容，小声地说：“我们这儿8、9、10层的房子采光、户型都是最好的，但大部分被投资客买走了。3月20日一个北京人就来我们楼盘一次性买了20套。”
隋明告诉那位投资客：“那些投资客都是短期投资，赚差价。我可以帮你联系，有投资客花73万买的110平方米两居准备85万出手。”
为打消那位投资客的疑虑，隋明又说：“你们交易后，我们售楼处会新出一份协议，把名字变成你的。这房子就变成你名下的了。”
无独有偶，Park湾的销售告诉看房者，两居室的高层早已清盘。但记者在售楼处附近发现有几个发传单的人，他们兜售该项目“楼王”位置的两居室，价格在6000元左右。“很多好楼层的两居室都被投资客买了，当时的价格也就5000元。现在因为房价起来了，投资客想逢高脱手，我们是帮他们找买家的。”
公园时代在售楼盘是130平方米以上的大户型，不是特别适合投资。当记者向一位销售经理表示想买两居室做投资，他马上改口称：“那你得加点钱。现在客户太多，你留个电话，我忙完给你回过去。”不到15分钟，记者接到了那位销售的电话，他表示：“我这里有85平方米的两居，是前段时间一个客户买下的，当时总价43万，你再加5万块钱，他就转手卖给你。”
不过，那位与隋明交谈的北京投资客态度谨慎：“保定的房价已经虚高。万一我成了最后一个接盘者，那肯定死得很惨。”
政策预期仍充满变数
3月26日河北召开推进新型城镇化工作会议，提出做大保定城市规模，承接首都部分行政功能。保定楼市因此由躁动陷入疯狂。
对于目前河北的规划，国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏认为，这只是地方政府“一厢情愿”。国务院参事施祖麟提醒，河北的规划只代表了本省意图，究竟哪些行政部门搬迁，仍需从更高层面进行协调。
对此，河北省发改委有关人士坦言，目前河北只是根据各个城市特点和功能定位编制方案，这只是河北自身的看法。政策能不能落地，北京、天津是否认可，还需要国家层面的大规划出台，定下三地各个城市的分工，然后河北省根据大规划再落实。
中原地产统计数据显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月去化14万平方米。按照584万平方米的可售面积计算，保定库存去化时间高达42个月，也就是3年半，是北京的6倍。
中原地产分析师张大伟分析认为，受政策刺激，保定的一些隐性购房群体以及外地投资客纷纷入市抬高房价，这已经严重透支了未来的成长空间。
此外，目前北京的大兴、通州等区域依然处于待开发阶段，北京能够外溢的优质资源有限。在北京楼市出现调整迹象的当下，承接北京溢出投资需求的周围区域市场不太可能比北京更热。近十年来，从来没有出现过环北京周围区域房地产市场与北京楼市发展不同步的现象。
在保定的看房团里，不少投资者也表达了同样的观点。“纸面上的规划都还没做完，而且是在保定市区还是另建一个新城来承接北京的部分功能都不确定，房价就被暴炒，万一最后政策低于预期或者有所调整，房价岂不会暴跌？”
