摘要：从年初信贷政策趋紧的信号，到春节后二三线城市局部市场的降价，再到北京市场多个刚需项目的平价开盘，此间各种看空、崩盘论调此起彼伏，让楼市未来的走势变得更加扑朔迷离。因2013年销售火爆而被寄予厚望的2014年楼市，开局已遭遇了各种“滑铁卢”。
春节后天宫院板块楼盘大批集中入市，竞争激烈，多个楼盘平价快销。
上周日，住总万科橙以毛坯、均价21680元/平方米的“低价”入市，引发万科“领降北京”的消息。
现象
已有俩楼盘低价跑量
上周末，位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的“去精装”价格入市，与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距；在创造了该区域第五个“日光盘”的同时，也超出了业内外人士的预料。
“万科近期的价格调整，应该能让大家感到寒冷的味道，不是说天暖了就一点风险没有。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。
就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时，位于通州区的东亚印象台湖日前曝出，其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源，调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算，剔除每平方米2500元的精装修费用，其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉记者，东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整，目标是适当拉低三四线城市的销售价格，同时保证一二线城市的土地储备。“具体到印象台湖这个项目，因为拿地时间比较久，在保证合理利润的范围内将实现高周转消化，快速回笼资金，为新的地块做准备。”据贾玉鹏透露，东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块，但他同时表示，东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。
随后记者联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区，其相关负责人表示，泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘，不会受到外界影响。
走访
主流市场行情仍微涨
在实地走访了目前在售的多个项目后，记者发现，以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延，而即将入市的项目多数都保持了价格“微涨”的水平。
位于望京来广营桥东的臻园，去年8月一期成交均价为42000元/平方米，新一期取证房源仍以精装修交房，但价格达到47000元/平方米左右。
位于通州区的合生滨江帝景，目前在售的仅剩少量137平方米精装大户型，对外报价为28000元/平方米左右，与年前同样户型的房源相比，每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示，最高获批价格已达到29506元/平方米。
一位不愿具名的业内人士指出，由于此前受到“限高令”（去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证）的限制，中高端项目供应结构发生变化，改善型需求的不断增多，也给了开发商稳定的市场预期。春节后，一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。
分析
取证“容易”审价难
尽管今年以来，楼盘取证速度明显加快，根据北京市住建委网站公开信息，3月前20天，已有12个项目获得销售许可证。但据记者多方了解，在实际的价格审批过程中，开发商仍然感受到“压力山大”。
“这个价格确实比我们的预期低了不少，但关键是报高了不批啊，只能不停地被驳回，然后一降再降，降至达到‘标准’后才被放行。”一位刚刚拿到预售证的房企人士向记者透露，尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快，但是价格博弈仍是一道难关。
事实上，“低空放行”的项目并不止这一家，从春节后取证的楼盘就可以看出，其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍，市住建委对于住宅价格比去年略有放松，但依然采取持续控制的措施，要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。
“虽然有自住型商品房在市场做保障，但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4（万元/平方米）不过4（万元/平方米），报5（万元/平方米）不过5（万元/平方米），总要‘砍一刀’。”据一位知情人士透露，考虑到北京楼市的特殊性，目前相关部门尚无法放弃行政手段。“在年初如果不加以把控，到后期可能更难办。”该人士表示。
■ 典型楼盘
住总万科橙
涨幅变小，并非降价
3月16日，位于北京南六环的住总万科橙项目开盘，333套房源即告售罄。此前，市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米，但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市，引发万科“领降北京”的消息。
“项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。”北京万科昨日对记者表示，项目的定价顺应了市场以及政策，天宫院板块刚需项目集中，客户有多个项目同时排号的习惯，并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购；此外精装修是公司提供的服务，并不是强制捆绑销售。
“说降价很牵强，住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米，在整个区域内并不是低价。”天宫院某项目营销负责人表示，3月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市，均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源，均价都在21000元-22000元/平方米的水平，和住总万科橙持平。“万科还提供了拆分精装修的选择，可增加利润。”
价格上涨的幅度变小，但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉，一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市，先后已有首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户，竞争激烈；另一方面，大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低，但和此前成交的任何项目相比，区域房价仍然是在上涨过程中。
业内人士指出，上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地，楼面价为8000元-9000元/平方米，对比目前2万元/平方米的售价看，利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示，住总万科橙的销售价格低于市场预期，说明北京楼市的涨幅收窄，也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。
声音
“万科橙开盘，我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会责任的表现。否则，（每平方米）再加2000元，万科橙照样卖完。
判断北京楼市，看地价是关键，分清两类项目：一类是以万科为代表的，前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的，入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是2013年的高价地项目，这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价，但房子有没有买主是个问题。”
——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆
