摘要：春节刚刚结束，国内房地产市场形势急转直下，杭州、常州等地纷纷传出部分楼盘“六折甩卖”的消息。不止长三角区域，广州房企时代地产上周也拉开全线产品价格大调整，统一对广州区域旗下产品实现全线88折扣优惠，折扣可谓幅度空前之大。这一场降价风波是否会波及全国导致楼市“转熊”呢？业内人士称，在信贷吃紧和高库存压力下，房地产分化已蔓延至一二线城市之间，市场调整预期越来越强烈。
楼市降价潮
长三角拉开降价大幕 广州房企跟风全线88折
今年以来，香港楼市降价持续，中介亏损关门，可以“惨烈”形容，而这一降价态势或已波及内地。王石日前公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。
本月中旬，杭州一名为德信北海公园[最新消息 价格 户型 点评]的楼盘突从单价18000元每平方米直接降至15800元每平方米。
这一波降价仅是开始。紧接着杭州另一楼盘天鸿香榭里[最新消息 价格 户型 点评]则以直降6000元来吸引客户认筹。微博上更是爆出杭州当地楼盘，一家名为阳光郡的项目从单价17500元降至13800元，万科[简介 最新动态]的北辰[简介 最新动态]之光从16800元降至13000元。
而这场降价大战中最受关注的则是来自江苏常州名为雅居乐星河湾[最新消息 价格 户型 点评]的楼盘，爆出目前毛坯均价仅为7000元/平方米，最低价格约为5380元/平方米，而此前毛坯房源均价为12000元/平方米，可谓是六折抛售。
该楼盘销售人员透露，这样的降价在全国仍属罕见，主要还是因为楼盘开发商今年在长三角拍下了八个地块，资金一时紧张急于回笼资金。
他透露，至于之前的业主因降价所遭受的损失，开发商将把损失的差价补给业主。
不止是长三角区域，年前刚在香港挂牌上市的广州房企时代地产(01233，HK)上周五也正式对全线产品价格进行大调整，统一对广州区域旗下产品实现88折扣优惠，相比之前折扣幅度可谓空前之大。
据悉，今年春节期间，该公司旗下位于广州白云区一名为时代花生的楼盘项目加推楼盘仅对外是97折扣，而目前则是高达88折扣优惠幅度。而据该楼盘置业顾问透露，若昨日当晚实现认购的话，还可以申请到总价上再优惠高达10万额度。
对此，时代地产一郭姓的营销经理则表示这仅是公司例行营销动作，没有特别的原因。
这一轮楼市降价也直接在资本市场表现出来。周一开市，A股市场上房地产板块表现低迷，低开低走，成为市场下跌主力。截至收盘时，板块平均下跌4.10%。A股龙头的保利地产[简介 最新动态]下跌高达8.51%，招商地产下跌8.07%，金地集团跌7.66%，万科A跌6.56%。状况惨烈。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管当前每个楼盘降价的原因不同，但是总体来看还是受城市或区域板块库存量大，公司销售压力也较大；部分产品偏高端或有部分缺陷，遇到销售瓶颈；此外开发商想尽快回笼资金，拿地“换仓”谋求下一轮市场发展机会。
银行信贷审批吃紧 高库存直逼部分楼盘降价
“近期杭州、常州降价最根本的原因就是整个市场层面受到银行信贷紧缩、”钱荒“的影响”，张宏伟认为，银行利率上浮，银行放款放慢，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，部分开发企业或由于过去拿地用力过猛消耗资金过多，同时销售层面面临周转率下降，资金面短缺的危机。
近期，一位已在上海购置房产的人士透露，日前通过中介下定了一套静安区的二手房，尽管已经开始在走银行的贷款申请，但很担心贷款能否及时批下来，因为银行朋友向他表示现在个贷审核很严格，相比以前没那么容易。
在市场上，银行层面的消息则是一波未平一波又起，愈发紧张。上周五晚间有消息称，交通银行已全面暂停所有房地产项目贷款，对所有新增授信业务暂停受理；对所有已上报但尚未批复的授信业务暂停审批；对所有已批复但尚未签约的业务，暂停签约。不过，有媒体24日又报道称交通银行否认曾下发过通知。兴业银行24日晚间则正式确认，旗下业务已暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务。
房地产信贷收紧直接波及了这个资金密集型产业。其实在今年早些时候，香港地产大鳄新鸿基开始打出首轮降价后，万科董事长王石就公开表示2014年楼市非常不妙，曾预言房价上涨的任志强也一改口风认为市场受库存量影响2014年房价将开始回落。
来自中原集团研究中心一则最新的报告则显示，该机构对杭州、常州楼盘大幅降价进行调研发现，若市场存量大，库存有压力的城市存在较大的风险；另一方面，前期房价过快上涨，目前及未来新增供应较为集中的区域更须引起警惕。
从城市层面来看，杭州和常州有很大的不同，但两地的商品房库存都创新高。据中原地产统计，杭州2013年末存量突破11万套，约1464万平方米，同比2012年末存量面积增加41.05%；2013年末常州商品房可售余量达1173.82万平方米，可售周期近20个月。
中原集团研究中心研究总监张海清认为，上述两地的降价在市场上尚未形成全范围的楼盘降价跟风潮，但后市供应压力较大的区域，降价促销的压力更为凸显。
城市分化正持续加剧 后市调整预期趋紧
这一场降价风波是否会波及全国导致楼市“转熊”呢？朗诗集团董事田明在2月24日的媒体会上担忧称，没想到行业内资金链趋紧张来得那么快，尽管杭州和常州降价是个别现象，但对2014年楼市整体行情看淡。
中原房地产市场总监张大伟指出，现在城市分化已持续加剧，不仅三四线城市出现分化，目前在一二线城市的部分城市区域也出现分化。对于一线城市来讲，由于之前涨幅过猛，随着信贷收缩，需求增量赶不上价格涨幅。而部分二线城市则因区域库存过多导致。
根据中原地产监测数据显示，以常州住宅市场为例，2013年该区域供求比为1.4，且长期处于供大于求的状态。处于降价的杭州楼盘区域，当地供求比高达1.8.2013年底该区域内的万科与滨江楼盘已低价入市。该机构预计后续仍有楼盘价跟进。
“北京二手房价出现19个月以来的首次下降，这就是一个信号。尽管当前市场不可能出现大范围、大幅降价，当前价格处于酝酿阶段，预计未来局部区域市场价格调整越来越近”，张大伟说。
据悉，国家统计局数据公布数据显示，2014年1月份全国70大中城市中，价格下降的城市相比上月下降数量扩大至6个；但二手房方面，下降数量扩大至13个，而上月仅有5个。其中北京二手住房价格指数环比跌0.1，扩大0.5个百分点；上海涨幅下跌扩大0.4个百分点。
高库存其实早在2013年底国家公布房地产投资数据中已体现。截至2013年末全国商品房待售面积49295万平方米。2012及2013年全国住宅待售面积增幅逼近40%，远远超越了住宅的销售增速。存量压力持续增加。
上述中原地产报告分析认为，一线城市在最近五年普遍存在含住用地供应不足的行情，5年累计供地销售比仅为81%；而二线及三四线城市则土地供应过剩，均明显高于100%。
二线城市在2010年土地供应达到峰值，大幅超过当年住宅销售面积；而三四线城市则在2011年达到峰值。在2010年后，二三四线城市每年都保持着土地供应大于住宅销售的水平。张海清透露，上述三四线等城市可供开发建设的土地总量是每年持续增加的，前期土地供应过多的二三四线城市，未来房价下跌的可能性极高。
北京大学教授陈国强表示，目前局部市场竞争相当激烈，降价趋势比较明显。虽然70大中城市房价下跌的城市数量在增加，但并不意味着拐点将至，值得注意的是，三四线城市供应增长太快，势必造成市场低迷，其房价或由高库存导致下跌。
