摘要：2014年房地产行业的关键词之一就是改革。土地改革、国企改革、养老等应该都会带来超额的投资收益。对于房地产市场过于悲观的预期在2014年将得到修复，过低的估值也将得到修复。
2014年中国房地产
2013年土地市场及一线房地产市场持续火爆，各大城市相继出台调控政策。国内房地产市场泡沫是否有破灭风险？未来房地产行业将如何演变？对此，记者采访了国泰房地产分级基金经理章赟及荣获《新财富》2013年房地产最佳分析师第一名的国泰君安房地产研究员孙建平、李品科。
房地产市场已现分化
记者：继北上广深的调控政策收紧后，二线城市也开始纷纷出台调控政策，您如何看当前的调控政策？
章赟：临近年底，众多城市的房价涨幅超过年初预定目标，调控压力较大。从调控政策内容看，无外乎三个方面：增加土地供给、上调二套房首付款比例以及提升限购标准。从效果看，增加供给将对房价起到抑制作用，但产生效果的时间会较长，明年的土地供给增加影响的是后年的房屋供给量；二套房的首付比例现在已是六成，提高至七成的影响有限；提升限购标准这块，不过是短期内把原本符合购房资格的人群购房时间向后推移，并未从实质上影响整体的购房需求，而且执行效果有待观察。因此，我们的判断是，新政策在2014年难见成效。
孙建平李品科：由于2013年土地市场火热，预判2014年住宅供应量将回升，加上此次一二线城市的调控加码，我们认为2014年房价涨幅将趋缓，整体市场以平稳健康为主。
记者：当前国内房地产市场泡沫是否有破灭风险？其对经济及金融体系的影响如何？
章赟：国内房地产市场已经出现分化。自2010年4月份“国十条”调控至今，一线城市及部分重点二线城市的购房人群刚性需求占比已高达90%，投资投机性需求被挤压，因此在宏观经济没有出现系统性风险的前提下，这些城市的地产还是有实际需求的支撑。而部分三四线城市，人口持续净流出，户均住房已多套，未来风险相对较大。
总之，当前国内房地产市场的风险主要来自宏观经济，同时地产产业链对宏观经济的影响巨大。未来如果市场泡沫破灭，将带动宏观经济整体快速下滑。目前居民购房的贷款比例高达60%，如果泡沫破灭，宏观经济快速下滑，购买力的加速收缩将引发抛房潮，届时宏观经济、银行体系都将陷入瘫痪，情况可以想见上世纪80年代末90年代初的日本。
未来防范地产泡沫的破灭，一方面宏观经济的增速不可大幅下调，另一方面短期部分城市还是要坚持现有的调控政策，防止投机性需求重演。
孙建平李品科：目前国内的资产价格存在一定的泡沫，但我们认为，中短期内并没有破灭的风险，因为需求还有一定的上行空间，包括城镇化的进一步推进、“单独二胎”的逐步放开、政府对于地产的及早调控，都使得部分区域市场存在的资产泡沫会在后续得以逐步消化。
目前房地产市场并不需要大幅度加码调控，市场分化也较为严重，市场较好的区域集中在一二线城市。而一二线城市的核心问题不是投资、投机过多，而是供应不足。未来随着供应的回升，预判市场将以健康为主。而部分需求不足、供应过大的三四线城市，反而需要政府支持和扶助，需要控制新增的过大供给。
将进入平稳增长期
记者：房地产行业将如何演变？未来中国经济与房地产的依存关系会发生怎样的改变？
章赟：房地产市场从2011年年底复苏至今，已连续两年销量整体保持了较快增长。短期来看，一方面，前期连续两年的市场持续向好已经消化了相当比例的刚性需求；另一方面，按揭信贷还是有所收紧。因此，我们判断12月份的成交环比将有所下降。中长期来看，从1998年取消福利分房开始计算，这轮地产周期已开启15年，随着人口红利的逐步结束，购房人群在缩减，估计2014年之后进入平稳增长期。
根据发达国家的经济运行轨迹，投资占比将逐步降低。对中国而言，这种趋势也难以避免，地产行业本身在未来经济发展中的比重出现下滑是趋势，但这并不说明中国经济与地产的依存关系会随之降低。在之前阶段，地产对产业链前端以及后端的投资和相关消费拉动较大。未来可以预见的是，随着资本市场的发展，地产后端金融相关产业的发展将使得地产仍将是经济发展较重要的因素。
孙建平李品科：房地产行业走过高速成长的黄金期，但不代表已没有发展空间，未来集中度和相关服务行业的提升将是大趋势。房地产是经济的重要组成部分，但过度依赖也是不可取的，地方过于依赖土地财政等模式存在改变的可能。
记者：央视11月24日报道称，通过调查发现，有45家知名房地产公司欠缴土地增值税，且数目惊人。对此，您怎么看？
孙建平、李品科：上市公司普遍对于土地增值税计提充分，因此严格土地增值税清算并不影响开发商的损益表，2008~2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。严格征收对现金流量表有影响，但程度有限。行业平均来看，目前新项目的预缴平均比率为2%~5%，与实际清算的比例相差不大。并不是全部计提会同时需清算，达到清算条件才需要清算，且所得税还有25%抵扣。伴随行业毛利率下降，预计预缴和最后清算差距会越来越小。
章赟：近期媒体对地产的负面报道偏多，估计也跟年底部分城市房价涨幅较大有关。但在报道后的第二天，众多上市公司纷纷发布澄清公告，深圳地税局相关人员也正式澄清，国税局后期也做了相关证实，因此也就不存在明显影响。
悲观预期将得到修复
记者：如何看待三中全会后，多方面改革所带来的房地产板块投资机会？
章赟：需求强劲同时行政管控政策较多的一线及部分重点二线城市的商品房市场有望受益，这类城市中土地储备占比较高的公司有望受益；土地改革涉及住宅这块，更多可能是自有土地、工业用地的转性，像深圳这种土地稀缺的城市土改的进度有望加快，相关公司或将受益；国企改革方面，国企背景的地产公司未来有望受益；城镇单独二胎的放开一方面将增加未来的购房需求，另一方面，偏大户型的需求可能有所增加。
孙建平李品科：我们认为2014年房地产行业的关键词之一就是改革。土地改革、国企改革、养老等应该都会带来超额的投资收益。国企改革将带来资源效率的提升，土改将带来部分企业非住宅用地价值的大幅提升。
记者：房地产板块估值是否合理？哪类上市公司值得关注？
章赟：目前价位，主流地产公司净资产价值法的折价在30%以上，反映了市场过度悲观预期。但从2014年的情况来看，行业的销量增速下降，板块难以出现趋势性行情，我们建议重点关注国企改革和土改类公司。
孙建平李品科：房地产目前估值里隐含对房地产市场过于悲观的预期，2014年的另一个关键词就是修复，过于悲观的预期将修复，过低的估值也将得到修复。我们认为，应该关注改革红利的企业，如国企改革、土地改革等；同时要关注一、二线的龙头房企，其极低的估值和预期将迎来回升。
