摘要：近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
釜底抽薪
近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，十八届三中全会之后，有关市场对于资源配置的决定性作用、建立城乡一体的建设用地市场、不动产登记制度背景下的房地产税费改革等的讨论也见诸报端，这也就意味着十八届三中全会之后中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。
从楼市调控政策走向及趋势来看，无论是从最近“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是最新出炉的“汉七条”，都有一个共同的特点：基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场，从调控手段的角度来说，没有更多的强调原有的限购等行政化手段和措施（上海延长外地人缴纳社保纳税证明1年至2年，广州延长外地人缴纳社保纳税证明1年至3年）。从这个角度来讲，政策层面正在呈现出市场化、经济化手段逐步替代行政化的限购手段的趋势。
本次论坛邀请到了城市中国研究院执行院长李伟，首都经贸大学房地产研究中心主任赵秀池，北京理工大学房地产研究所所长周毕文，北京嘉富诚股权投资基金管理有限公司合伙人孟永超一起探讨楼市调控政策的“去投资化”问题以及政策收紧对于改善性需求的影响。
回归住宅本质功能 期望行业均衡发展
今年来讲，中央工作会议、新国五条细则、“两会”及相关部门的声音，传达了政府坚持楼市调控不动摇的大基调。其目的很明显，从经济的角度来讲，利用楼市“去投资化”来倒逼资本回流实体经济，促使实体经济结构转型。对此赵秀池认为：“住房的基本功能是居住，去投资化就是把投资功能去掉，如果让住宅具有投资功能，住房需求就是无限的，无限的需求是无法满足的，就不能够抑制，去投资是为了消除房地产泡沫的危险。要让它回归居住，回到实体上去。”
周毕文认为不能把住房作为一种像股票一样的产品进行杠杆放大化的逐利行为，应该回归到住宅的最基本功能上来，需要全方位的调控，不光要堵，还要考虑投资往哪里去，希望各行各业均衡化的发展，有相对的利润，而不是集中在房地产一个行业，其他有关金融基金的行业有一个差异化的利润存在。”
孟永超觉得大家会去投资房地产，最主要的原因是对房地产有预期，预期房产会升值。“为什么汽车使用的越久会贬值，而房地产却会升值，国家要制定一些政策让大家看到房产将来会降低一些，房地产就会去投资化。”
李伟认为相比较而言，投资的产业化机会成本是非常高的，房地产的利润也非常高，而产业化的风险不小，但是利润并不是很高，加在一起机会成本是非常大的。如果真正想资本流到实体经济确实要借鉴一些东西。
保护首套刚性需求 制定政策易粗不易细
2013年10月以后，因为改善需求释放成交量较大导致一线城市、部分二线城市房价上涨过快，以北上广深等为代表的热点城市出台阶段性收紧措施，调节市场需求结构，以完成房价控制目标。总体来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量这个特征是否会因为年底政策的收紧而改变。对此，赵秀池用了住房需求的三个层面来解释：生存、发展和享受。第一套房是刚性需求；第二套可能就是改善性需求，随着生活水平的提高，物质文化需求的提升，这物质里面就含有住房。生活水平提高了，住房的面积和质量都应该改善，这是符合社会主义生产目的的，改善性需求也是有保障的。政策是去投资的，没有办法分刚性的、自住的，第二套就似为投资和投机的嫌疑，现在第二套首付是7成。但现在投资还是需要细化。并且投资性需求也要保护，即使投资也要保护，不是每个人都买得起房，租买并举，要两条腿走路。
孟永超与赵秀池的观点略有不同，他认为年底政策收紧肯定会影响到改善性需求，现在大量进城的年轻人连第一套房子都没有，因此首先要解决的是刚性，第二套需要改善的人可以往后拖，先保障第一部分人先有房。
李伟觉得制定政策的时候确实要考虑到城市的消费者是谁。城市政府应该真正服务于城市自己的消费者，或者城市自己真正的主体，不要把主体定为户籍人口，显然有些狭隘。
周毕文的观点与其他三位相异，他认为制定政策本来就是易粗不易细，是一个大方向的肯定，或者是一个约束。“首套刚性确实需要保护，但是很多人在目前房价条件下是没有资金购买的。还有一个渠道就是去租，租的房子从哪里来，恰恰租的房子是有第二套房和第三套房的人。只要他走向出租市场的时候，他对社会也是一种贡献，而且相当于政府没有那么多钱建保障房的时候投资购买商品房对外出租，因为我们也知道现实社会中租售比也是不平衡的。从积极的角度而言，我们限购不仅仅是一套、二套、三套，可能限的是更多套的群体。”
投资性需求要保护 釜底抽薪“薪”在金融
无论是“穗六条”、“深八条”、“京七条”、“沪七条”，还是“汉七条”，13个城市的调控政策传达了一种怎样的调控基调，李伟认为房地产问题从金融入手好一些。一个城市管理城市的金融流动是在房地产之间流动还有采用多开一些疏导的管道，少用一些堵的办法，这是整体的解决方案。
赵秀池从需求的角度上解读为需求是分层次的，要分析限购，限制投机性和投资性需求，投资性需求是要保护的，如果是投机性需求则是要打击的。各个城市的政策，所有的基调都没有变，都是从供求关系上入手，一个是增加土地的供应量，加大保障性的供给，这是刚需的。要减少需求，限购越来越严了，包括北京成立限购监督委员会，如果信息不实会打入黑名单五年不准买房。从经济学的角度增加供给减少需求，不外乎用的是财税政策和货币政策，基调没有变。
孟永超则认为需求也是有限的。就北京来讲，5环到6环面积之间土地面积很广，为什么不能做住房开发，因为有土地二元结构的限制。最主要的是土地制度的问题，如果把土地供给问题解决了，仅仅把6环之内的土地都发展成城市，北京的房地产市场会是另外一种情况。社会是不完美的，都会出现城市的毛病，不可能解决地很完美，发展中的阵痛，甚至在发展阶段出现各种现象都是必然现象，不必担心大的城市病问题。
周毕文则用了一个十分形象的词，叫“熬粥理论”。他觉得所有政府出台的政策，粥开了之后加码，但是釜底抽薪那个薪就是资金，不光是限贷，还有地产的融资渠道和自身货币发行和各种因素。楼市是怎么出来的，98年开展大规模的买房，买不起就出台了很多金融政策。最近大量的房企出现是政府给他大量的房地产政策，如果金融的火不撤，仅仅是在行政上限购和限贷，这可能是短期效应，而不是长久之计。
