摘要：目前的住宅专项维修资金制度不仅存在“主仆关系”颠倒、只管进不管出等严重问题，也存在大量资金不断贬值的严重缺陷。专家表示，维修资金可效仿全国社保基金理事会的方式，组建专门机构实行委托投资。
目前的住宅专项维修资金制度不仅存在“主仆关系”颠倒、只管进不管出等严重问题，也存在大量资金不断贬值的严重缺陷。“住宅专项维修资金可以效仿全国社保基金理事会的方式，组建专门机构实行委托投资。在做好顶层设计的前提下，同样也可以投资股市。”近日，北京律师协会物业管理法律专业委员会副主任毕文强在接受《证券日报》记者采访时提出了上述建议。
根据各地的统计数据，全国交存的住宅维修资金已经超过1万亿元，但是使用率却不足1%。截至2013年7月，北京交存资金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅为1.55%。截至2012年10月，广州市交存资金约81亿元、使用8000万元，使用率仅为0.99%。截至2012年1月，天津市交存资金为145.4亿元，使用仅为7753.5万元，使用率仅为0.53%。
本报连续刊发的两篇报道《1万亿元住宅维修金黑幕重重》、《四问住宅维修金 还有多少资金被挪用》，对这种人为的制度困境进行了剖析。事实上，不仅该笔资金的支取面临“双三分之二”的门槛，提高该笔资金的收益率也面临“双三分之二”的约束条件。
“睡在”银行账户里很可怕
“目前，相关规定只许可住宅专项维修资金用于国债投资，投资方式较为单一。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的背景下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧在接受记者采访时建议，有关部门需要制定相关措施，以便使住房专项维修资金能在货币超发、通货膨胀的情况下保值增值，在业主需要它时能够足额发挥作用。
“实际上，住宅专项维修资金被‘封锁’在银行专有账户里，对于全体业主来说是损失，对于银行来说是优良资产。”毕文强也指出，在目前的通胀水平之下，资金存在银行获得的利息难以对冲贬值风险。
此前，北京王府温馨公寓的王先生在接受记者采访时表示：“在公开、透明的前提下，我们能接受用维修资金进行委托投资，因为这样可以实现资金保值增值。”
目前，全国各地住宅小区的实际情况是，多数未成立业主委员会。这是住宅专项维修资金难以支取的障碍之一。由于业主无法直接干预该笔资金的使用，其保值增值问题更是如空中楼阁。
而不断贬值的住宅专项维修资金，恐怕将无法应对用时之需。以住宅电梯为例，上世纪九十年代中期，北京市曾规定住宅电梯的寿命年限：一栋楼如果是单梯，使用寿命为15年；如果是双梯，使用寿命在20年左右。即使按房屋寿命70年的年限计算，一栋楼至少需要更换三部电梯。
据住宅电梯经销商推算，按照20层60米高度的楼房，一部电梯的价格为25万元，这意味着单电梯楼房需要在70年之内支付至少75万元，用于购买电梯；与此同时，电梯价格每年增幅为2%-3%之间。同时，人力成本、维修费用呈现上涨趋势。如此，住宅专项维修资金反向贬值，就成了大问题。
按照一幢楼20层，每单元建筑面积4000平方米计算，每平方米需交存200元住宅专项维修资金。那么，每单元的住宅专项维修资金为80万元。以目前银行活期年利率0.35%计算，20年的活期利息收益仅为5.6万元。这显然与购买电梯的支出还有很大差距，何况20年间还有其他维修开支！
算完这笔账，去年刚买房入住的朱先生，也开始担心20年后是否有电梯可乘的问题了。
值得注意的是，《住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。就是说，虽然现在支取困难，但一旦该笔资金有了缺口，业主还是要按规定“补漏”的。
拓宽投资仍有障碍
据记者了解，目前，住宅专项维修资金的增值收益包括：银行存款利息，购买国债的增值收益，住宅共用设施设备报废后回收的残值，利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的所得收益。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示：“目前，住宅专项维修资金全部停留在专用账户里，由于《办法》的限制，在没有业主大会同意或者三分之二业主同意的前提下，开发商、物业管理公司都没有权利进行投资。”
《办法》规定，即使获得了相应的业主授权，投资方向也仅限于购买国债。
中原地产市场研究总监张大伟在接受记者采访时坦言：“按照现有规定，利用住宅专项委托资金投资的可能性非常小。”
值得注意的是，《办法》禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
委托投资需要修订原有规定
毕文强表示，1999年1月1日起实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中称之为“维修基金”，而2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》称之为“维修资金”，这意味着这笔资金的属性发生了变化。
“基金是依附于一种组织，而资金则还原了其法律属性，也就是说住宅专项维修资金属于个人所有，因此如果要想让住宅专项维修基金进行投资，实现保值增值，需要对现有《办法》进行修订。”毕文强建议。
另外，公开、透明是推动住宅专项维修资金进行投资的必要条件。《办法》明确，直辖市、市、县政府建设(房地产)主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况。
就此问题，记者于10月23日向住房和城乡建设部发出采访函。但截至发稿时，住建部还没有回应这一采访要求。住建部新闻处相关工作人员介绍，此项业务的主管部门为住建部房地产市场监管司。
另据消息，住建部房地产市场监管司副巡视员王玉平曾在一次内部座谈会上表示，维修资金管理的问题很多，比如使用维修资金的程序繁琐、使用量小，资金的续交难度大。
住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟也表示，专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力。同时，与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后，缺乏全国统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准，各地受部门利益的驱使和经验水平的局限，使得维修资金制度存在着大量立法误区，这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。
