摘要：截至3月15日，已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。国际货币基金组织(IMF)在其权威报告中却警示内地房企，需警惕负债水平走高而引发的“以债养债”问题。如果人民币出现贬值，则内地房企已达几千亿美元的债务会不堪本息偿还的压力。
21家房企一季度发债570亿 IMF警惕以债养债
由于境外融资成本低，发债成为最低廉融资路径，今年内地房企在境外掀起的发债潮。据中指研究院发布的数据显示，截至3月15日，已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。
尽管中粮、万科等企业都表示并非是为了钱，而是为了转型，但有业内人士称内地房企扎堆海外上市，前途并不明朗。
与此同时，2013年4月18日，国际货币基金组织(IMF)在其权威报告中却警示内地房企，需警惕负债水平走高而引发的“以债养债”问题。
也有证券分析师表示，综合多种因素，境外融资的实际成本并不低。同时，汇率风险仍是发债企业面临的最主要风险，一旦人民币贬值再现，房企会面临压力巨大。
在整体紧缩货币政策下，德勤分析认为，房地产公司有必要开发多元化融资渠道，从而改善流动性水平和降低融资成本。不过美元债期限较长，人民币汇率贬值的风险仍然是境外发债房企面临的最大挑战。
内地房企扎堆境外发债
近年来，随着房地产调控的持续，房企传统融资渠道受阻，融资方式创新成为企业亟待解决的问题。由于境外融资成本低，发债成为最低廉融资路径，今年内地房企在境外掀起的发债潮。
实际上，今年开年内地房企的海外融资热潮延续自2012年。中指研究院发布的一份报告显示，2012年全年，共有20家房企发行25笔海外债券，融资总额达600亿元人民币，同比增10.23%。
在紧接着的2013年开年，内地房企迎来了境外发债狂潮。据中指研究院统计，仅2013年1月，就有17家内地房企通过境外融资渠道募集了约合420亿元的资金，超过去年全年内地房企境外融资总额的一半。截至2013年3月15日，已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币。
就内地房企掀起的境外发债潮，中原地产市场部总监张大伟分析称，许多房企选择在香港等海外融资的主要原因在于美国QE3、QE4的相继推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度降低。
据了解，2012年9月份之前由于人民币贬值预期较强，仅有三家内地房企在境外发债，相比往年大为减少。但当2012年9月13日，美联储正式开启第三轮量化宽松(QE3)后，随着人民币重回升值轨道，同时大量“热钱”涌入香港，内地房企再度掀起在境外融资的热潮，如2012年11月份发债的房企就超过10家。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲称，一般境外融资不会比境内的人民币融资成本便宜。但现在是一种特殊状态，全球的流动性出现了暂时性充裕，热钱泛滥导致境外融资成本下降，使得当下成为境外融资的合适口。在近年来楼市调控的持续和房价涨幅的趋缓，房企利润率下降背景下，这是国内房企融资的一次机遇。
境外融资前途未明
尽管境外融资是内地房企的一次机遇，但同时也是风险并存，房企境外融资前途并未明朗。
有业内人士表示， 内地房企集体掀起的发债潮背后，各自付出的代价却不尽相同，同时，汇率风险仍是发债企业面临的最主要风险，一旦人民币贬值再现，内地房企将面临巨大压力。此外，4月18日，IMF在《全球金融稳定报告》中警惕房企以债养债风险。
据了解，债券的价格取决于以下三方面：美国国债的利率，这是一个基准;市场上货币的供需;企业本身的情况，例如评级就是一个重要的参考。不同的企业将付出不同的代价。
从2012年完成海外融资的房企来看，中海地产、方兴地产2012年所发行债券的票面利率均维持在5%左右，而金地、首创、龙湖等企业所发行的债券票面利率也控制在8%以下，而评级较低的合景泰富发行的5年期4亿美元优先票据的年利率则达到13.25%，融创中国发行的5年期4亿美元票据的票面利率也高达12.5%。
另外，房企境外发债或股权融资的资金流回内地，一般都以外汇资本金和“外保内贷”为主要回流渠道，这两种渠道的隐性成本都不小。
据悉，“外保内贷”是指开发商将美元存到香港的中资银行，由香港的中资银行向内地银行开具一张担保函，开发商因此能够获得一笔授信额度。“外保内贷”意味着开发商不仅需要向境外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付一笔贷款利息。
业内人士表示，综合多种因素交织在一起，将导致境外融资的实际成本提高3%~4%。除此之外，在港上市房企每次境外发债还要支付募资额4%左右的发行费用。
同时，国际货币基金组织(IMF)在2013年4月18日发布的《全球金融稳定报告》指出，内地房企需警惕负债水平走高而引发的“以债养债”问题，截至2012年，房地产行业的负债率中位数接近65%，居各行业之首。
最新发布的《全球金融稳定报告》指出，内地房企受到楼价调控和信贷收缩的双重影响，利用境外融资平台大规模发行高收益债券。因其盈利能力在下降，偿债风险不断提升。报告的结论是，负债水平的攀升不可持续，有可能引发“以债养债”问题。
继国际货币基金组织之后，银监会副主席王兆星也发声预警，当前房地产企业负债偏高，资金紧张的情况并未得到根本缓解，将引导银行加强房地产信贷风险控制。德勤在香港发表的最新研究报告，其关注的同样是内地房企流动性降低及负债率上升问题。
央行副行长易纲近期在华盛顿表示，从市场形势来看，目前适合考虑进一步扩大人民币汇率的波动区间。一位熟悉外汇政策的业内人士表示，这意味着，人民币或将由升值转为汇率双向波动的不确定性，如果人民币出现贬值，则内地房企已达几千亿美元的债务会不堪本息偿还的压力。
