“很多信托公司先前并没有预料到房地产市场走势会如此低迷，所以前两年发行的房地产类产品风险防范措施做得并不充分，或许会引起个别产品时点兑付的危机。”某资深第三方人士对《证券日报》记者表示。
2011年房地产信贷的紧缩造就了房地产信托的勃兴，而下半年日益低迷的房地产成交市场引起了市场对房地产信托风险的广泛关注。用益信托分析师李旸在接受《证券日报》记者采访时认为，从整体情况来看，2012年房地产信托市场的风险整体可控，但是也不排除个别激进的房地产项目有出现兑付风险的可能。
2012年上半年 兑付压力较大
根据诺亚财富最新的一份针对房地产行业的研究报告显示：2012年到期的房地产信托产品1172亿元，规模较大，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
而据展恒理财提供的数据，2012年到期兑付的房地产信托规模为1357亿元，2013年到期兑付的房地产信托规模为1493亿元。2012年全年到期兑付规模为2010年内到期房地产信托总规模的18倍，并且2012年的3月份与6月份都将出现集中兑付的高峰。
除了兑付规模的庞大，诺亚财富对房地产信托风险的担忧还有另外的考虑：1.房价下跌、销售滞缓、信贷紧张可能促使2012年上半年成为房地产企业流动性最紧张时期；2.2010年底银监会第一次以书面形式确认了房地产信托业务存在系统性风险。在此之前的2010年3、4季度发行的房地产信托融资门槛与风险控制较宽松。因此，在2010年3、4季度发行并在2012年1、2季度到期的房地产信托将是风险暗藏的“高危区”。
“很多信托公司，先前并未考虑到房地产市场走势会如此惨淡，以致在风险控制措施及信托资金的运用等方面管理的并不严格，无形之中加剧了房地产信托的风险。”某资深第三方人士对本报记者表示。
2010年底，银监会发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，第一次以书面形式对信托公司的房地产业务予以警示，确认了房地产信托业务存在系统性风险。
记者通过对2010年3、4季度发行的房地产信托产品做了粗略统计，其中，质押率超过50%的房地产信托规模达到60亿元；而2011年第3、4季度发行的房地产信托，几乎见不到质押率超过50%的产品。
“房地产信托中的抵押率是指信托资金与抵押物价值的比值，抵押率越高，信托资金受到保障的程度越低，我们发行的房地产信托，抵押率基本都在45%以下。”北京某信托公司经理对本报记者表示。
“销售回款几乎是房地产信托还款的唯一来源，当销售回款无法满足信托产品的要求时，就要动用房地产企业的储备资金。再不行，才要考虑其他的方法，一般所说的兑付风险，也是从这个阶段算起。”业内人士指出。
而易居房产的调查显示，2011年上市开发企业全年资金状况将处于“偏紧”区，2012年上半年可能跌入“紧张”区。“房企资金状况紧张，价值抵押物的处置不能覆盖信托本金及收益，这将在一定程度上加剧房地产信托的兑付风险。”
不排除个别项目出现问题 整体风险可控
“从整体情况来看，应该不会出现较为严重的系统性风险，但是也不排除个别激进的房地产项目有出现兑付风险的可能。”用益信托分析师李旸对本报记者表示。
兴业证券(601377,股吧)发布研报认为，2012年地产信托偿付压力大。一旦出现违约，可通过借新还旧、信托公司自有资金偿还、项目处置等方式解决。虽然行业不会暴发大范围的违约情况，但是个别公司的问题，会导致行业的信任危机。
从存量来看，信托业协会的数据显示，截至2011年3季度末，房地产信托存量规模为6797.69亿元，占存量资金信托规模的17.2%，低于基础产业信托24.8%和工商企业信托20.8%的占比。信托公司对房地产行业的依赖程度并不高。
“同样，从今年开始实行的净资本管理办法为融资性房地产业务设定了3%的风险系数。保证信托公司有抵御房地产业务不可预期损失的能力。”业内人士指出。
“房地产商和信托公司不会到了最后关头才考虑兑付的问题，一般来讲，如果项目或有风险发生，有关各方肯定会提前想办法，确保对付。”用益信托分析师对本报记者表示。
诺亚财富认为，就房地产信托而言，尽管最近两年增长较快，但在全部资金信托中的占比仍然不高。在信托公司经营整体稳健的情况下，即使个别房地产信托出现兑付困难，也很难撼动信托业。徐天晓
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