以房养老何去何从
今年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，其中 “以房养老”被提及，而这是南京官方首次明确表态鼓励“以房养老”。“随着老龄化社会的到来，差不多的家庭都有了住房，这意味着采取‘以房养老’的办法是可行的。”南京市老龄办副主任陈斌表示。
老龄化社会跑步到来，让以房养老话题在刚刚过去的重阳节里炙手可热。2011年底，我国60岁以上的老年人口为 1.85亿，占总人口13.7%，第一个老年人口增长高峰已经到来。在目前1.85亿老人中，失能和半失能老人就达到3300万，随着高龄老人的逐年增多，不能自理老人的比例不断增加。“养儿防老”是中国人的传统观念，可现在，“养儿防老”已很难跟上时代的发展，随着“421”家庭结构的形成，以及人口流动成为常态，家庭养老功能越来越弱，大中城市空巢家庭达到70%，这一连串数字的背后是严峻的养老形势。
今年，《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中首次以官方的身份，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”试点业务，使老年人基本生活有切实可靠的收入保障，不断提高老年人的生活质量。但如同宽阔的湖面被丢进一粒小石子，层层涟漪很快消失无形。
目前国内一家银行正在北京和长沙试点推出经过改良的“养老按揭”模式。该业务规定，借款人为养老人本人或法定赡养人，养老人本人须年满55岁，贷款金额根据担保物价值和养老人合理需要的资金确定。累计贷款金额最高不超过所抵押住房评估价值的60%，且每月实际支付养老金额不超过2万元，贷款期限最长不超过10年，利率按照央行公布的同档次基准利率或上浮执行。养老贷款的用途包括各类日常消费、生活费用支出、医疗保障支出等。
目前，“以房养老”在美国、加拿大、新加坡等国家很普遍，投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。而国内一些城市，已经将这种养老方式作为一个方向，并开始了一些试点。但是在短时间内，“以房养老”条件还不成熟，真正实现还有待时日。
看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大。阻碍以房养老的这些原因究竟有没有解决方案？南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，以房养老只是养老体制的“补充答案”，而非“标准答案。即使“补充答案”答得再完美，如果标准答案缺胳膊少腿，能给高分吗？因此，在法律法规缺失，制度设计缺失的前提下，“以房养老”还很难谈起；另外，人们观念上的转变以及房价变化，都会制约进程，由此可见，“以房养老”还有很长的路要走。
今年《老年人权益保障法》修订草案中并未涉及“以房养老”。有观点认为，在将来修订老年人权益保障法时应当加入这一内容。但事实上没这么简单，“以房养老”牵涉面比较广，不宜在这个法律中作出具体规定，而应当着重从金融、房产的法规角度入手。
对于银行来说，一般会要求用于抵押的房屋价值在较长一段时间内保持稳定，这样才能有效降低抵押风险，否则市场的大起大落会降低“以房养老”的吸引力，恐怕银行也要购买保险或者由第三方来担保才行。
以 “限贷”、“限购”为手段的调控，在一定程度上打击了楼市的投资客，挤压出了不少投资人群，但是仍然没有改变他们投机的想法。今年楼市成交量回升后，不少投资客又回来了。因此，只能对楼市采取长效的有效的精准调控，回归住宅本身的消费而不是投机属性，防止楼市的大起大落，才能促成“以房养老”的施行。
