Tulips Chen

2022年下半年已开启，全国楼市仍处于艰难寻底中，且下行态势严峻。

8月15日，国家统计局发布7月份房地产相关数据，所有指标全部下跌。7月份，房地产开发投资同比下滑12.3%，较6月跌幅扩大3个百分点；商品房销售面积同比下滑28.9%，较6月跌幅扩大10.6个百分点；商品房销售额同比下跌28.2%，较6月跌幅扩大7.2个百分点；国房景气指数亦由上6月的95.4%下降至7月的95.3%，继续刷新2016年初以来最低水平。

受近期房地产交付风险影响，居民购房信心再度下挫。央行数据显示，7月居民部门中长期贷款新增1486亿元，仅为去年同期的37%。这与房地产销售端回落相互印证。

7月份，新建商品房销售价格同比下跌28.9%，比6月份（跌幅18.3%）扩大10.6个百分点。除一线城市房价韧性较强，二三线城市房价整体出现下行；这表明，行业企稳时刻仍未到来。

面对这份成绩单，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，总体看，房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望逐步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响会逐步改善。

“尽管最近有些地方出现了房地产项目交付问题，但从全国看，大部分施工期在两年以上，接近交付期的房地产开发项目建设进度保持平稳，总体风险是可控的。”付凌晖说。

楼市指标全线下跌

6月份，全国楼市表现曾出现弱改善迹象，但到了7月份，市场行情再度转下。

国家统计局数据显示，1~7月固定资产投资同比增长5.7%，较1~6月的6.1%继续回落。从结构上看，1~7月基建投资同比增长7.4%，高于上半年的7.1%；7月单月同比增速则由6月的8.1%回升至9.1%，对经济增长发挥了托底作用。但房地产开发累计增速和单月增速则继续下滑，并进一步拖累经济。

数据显示，1~7月房地产开发投资同比下跌6.4%，较1~6月（下跌-5.4%）跌幅扩大1个百分点。其中，住宅开发投资跌幅（-5.8%）扩大了1.3个百分点，跌幅大于全部房地产，反映出住宅投资受到信用风险事件的影响更大。从单月表现看，7月房地产开发投资同比下滑12.3%，相比6月份跌幅扩大3个百分点。

房地产开发投资增速下滑，主要受土地购置、新开工面积持续下跌影响。土地购置费、建筑工程投资合计占开发投资的70%左右，二者目前已分别连续下跌14个月、12个月，并且近几个月呈现35%~50%巨大跌幅，必然拖累开发投资。

从拿地指标来看，1~7月，全国土地购置面积同比下跌48.1%，较1~6月跌幅略收窄0.3个百分点；7月单月土地购置面积同比下跌47.3%，较6月份的52.8%亦有收窄。

在地方政府加大保交楼支持力度之后，施工和竣工指标略有好转，但房企新开工意愿仍然低迷。7月份，房企房屋施工面积同比下滑44.3%，略好于6月（下滑48.1%）；竣工面积同比下滑36%，亦好于6月的下滑40.7%；但新开工面积同比下滑45.4%，较6月份（下滑45.1%）跌幅扩大。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，上半年，各大城市二三批次集中供地密集推出，地方政府拿出优质地块，且积极调整出让模式，给开发商让利。但由于信用风险事件不断爆发影响，停工烂尾现象增加，且向民生保障、金融领域传导，导致开发商开工积极性下挫，拿地的主要是国企央企、城投平台，抵消不了民企暴雷冲击。

从销售端来看，7月商品房销售面积同比下滑28.9%，较6月份跌幅扩大10.6个百分点；商品房销售额同比下跌28.2%，较6月份跌幅扩大7.2个百分点。

从资金来源端看，1~7月，房企到位资金8.88万亿元，同比下降25.4%。其中，国内贷款1.1万亿元，下降28.4%；利用外资53亿元，增长20.7%；自筹资金3.15万亿元，下降11.4%；定金及预收款2.86万亿元，下降37.1%；个人按揭贷款1.42万亿元，下降25.2%。

无论是银行贷款、自筹资金还是以按揭和定金为主的其他资金，7月份增速全面下滑，且跌幅均较6月份继续扩大，从侧面反映出金融机构对开发商的风险担心进一步加剧，房企融资渠道仍然受阻。

降低房贷利率也难以拯救楼市下滑态势。数据显示，7月份103个重点城市主流首套和二套房贷利率分别降至4.35%和5.07%，已低于2015年水平；按揭平均放款周期亦降至2019年有纪录以来最低，但这些利好并未对市场面形成有效提振。

7月，国房景气指数降至95.3%，较6月下降0.1个百分点，继续刷新2016年初以来最低水平，市场仍在艰难寻底。

房价跌幅扩大 保交楼是稳信心关键

五六月份，70个大中城市新房价格指数跌幅曾持续收窄，但7月份跌幅则再现扩大趋势，这种情况值得警惕。

数据显示，7月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.11%，跌幅较6月份的-0.1%有所扩大；同比下跌1.7%，跌幅亦有扩大。

其中，一线城市新房价格环比涨幅从6月份的0.45%降至7月份的0.27%，二线城市新房价格涨幅则从6月份的0.06%降至0.03%，这是新房价格在连续2个月反弹后再度收窄。

房价下跌的城市数量也有所增加。70个大中城市中，7月份新房和二手房价格环比下降城市分别有40个和51个，比6月份分别增加2个和3个；二手房价格同比下降城市有61个，比6月份增加4个。

二手房价格表现明显弱于新房。7月份，70城二手住房价格指数环比下跌0.2%，比新房价格指数跌幅要大，且已连续11个月下跌（与新房一样）。

其中，一线城市二手房价格环比上涨0.2%，涨幅比6月扩大0.1个百分点；二线城市二手房价格环比下降0.2%，降幅比6月扩大0.1个百分点；三线城市新房和二手房价格环比均环比下降0.3%，降幅均与6月持平。

从具体城市表现看，成都、杭州和西安等重点二线城市房价表现较好。但更多二三线城市则面临较大市场压力，包括兰州、南宁、北海、安庆等表现偏弱。

“7月以来部分期房项目停工引发业主停贷事件使得购房者观望情绪加重，市场预期修复受阻。同时，局部地区疫情反复、经济下行压力加大背景下居民消费意愿不足，7月社会融资、信贷增量超预期下降则是印证。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

李宇嘉亦认为，行业风险事件继续发酵、销售下滑是影响房价主因，未来房价、地价稳定的关键在于供给端房企暴雷、交付难等风险事件能否缓解，以及需求端的政策力度。

房地产行业对我国经济重要性不言而喻。2021年12月，国家统计局前局长宁吉喆公开表示，房地产是中国国民经济的支柱产业。之后不久，中央财经委员会办公室副主任韩文秀进一步指出，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。“房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%是房产，应该稳定。”复旦大学特聘教授黄奇帆表示。

7月28日召开的中共中央政治局会议，将房地产内容放到防风险表述中。“显然管理层已经认识到，供给端的冲击、风险事件不断爆发，并向民生保障、市场预期、银行担忧不良资产等方向演化，如果得不到有效处置，房地产全链条下行走势就难以止住，供给端对需求端预期和销售的冲击就难以止住。”李宇嘉表示。

也要看到，近期各地成立房地产纾困基金、各大资产管理公司开始对接出险项目、保交楼上升为楼市主题，这些都意味着政策面对于房地产的风险处置开始加速。李宇嘉预计，若四季度供给端冲击得到缓解，辅以需求端政策再次出台（如南京调整“认房又认贷”政策），房地产全链条下行局面有望得到缓解。