Tulips Chen

“房价预期下跌，是当前市场产生观望情绪的一个重要原因。

从国家统计局公布的数据可以看出，6月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%，下降城市个数扩大至48个，二手房价格同比下跌的城市达到了57个。

随着市场逐渐好转，新房价格环比整体趋稳，有31个城市房价环比止跌。

值得注意的是，部分城市房价跌回两年前。

与2020年平均价格相比，有17个城市新房房价低于两年前水平，而二手房房价跌回两年前的城市达到了34个。

实际上，本轮房价调整至底部，部分二三线城市已是“降无可降”，而房价下降背后的经济以及楼市弱复苏不容忽视。”

房价上涨的城市数量在减少，下跌城市数量在增加。

国家统计局数据显示，6月70城新房同比上涨的城市数量已经逐月缩减至21个，下降的城市达到了48个。具体城市来看，杭州同比上涨6.3%领涨全国，下跌的城市中最大跌幅为北海，同比下降7.4%。

环比涨幅中，上涨城市数量也明显少于下降城市数量。

具体数据来看，房价环比上涨城市连续增长3个月，上涨城市数量时隔9个月后首次突破30达到31个，新房市场出现转向迹象。房价下降的城市有38个，下降的比例达到了54.3%。

一线城市韧性最强，新房价格指数仍保持环比上涨且涨幅扩大了0.1个百分点。二线城市也扭转跌势，环比上涨0.1%。各能级城市中，只有三线城市仍在跌。

2022年前6个月，新房房价环比一直在涨的城市有7个，除了赣州以外，其余6个城市成都、杭州、北京、上海、长沙和西安全部为一二线城市。另有15个城市自年初以来房价逐月下跌，核心二线城市也不例外，如哈尔滨、郑州、大连、兰州。

二手房市场则呈现出环比涨幅收窄、同比降幅扩大的趋势，这一点在房价上涨数量变化中也有所体现。

二手房环比上涨城市有所增加，较5月增加6城至21个，但环比涨幅有所收窄，21个环比上涨的城市中有19城涨幅不足1个百分点，一线城市中仅深圳环比下跌1个百分点。

同比数据来看，只有12个城市二手房价格同比上涨，涨幅最高的成都仅上涨5.4%，二手房价格下降的城市达到了57家，牡丹江以10.4%降幅领跌全国。

对比2020年平均价格，仍有17个城市新房成交价格呈现下降趋势，这意味着这些城市新房房价已跌回两年前，甚至更低。

下跌城市中包括郑州、太原、石家庄等中心城市，跌幅前五的城市分别为北海、打理、岳阳、哈尔滨、常德。其中北海下降了9.6%，二线城市哈尔滨也下跌了6.6%。

由于新房价格受限价、结构性等因素影响，相较而言，二手房市场能更好的体现各地房价变化的实际情况。

二手房价格比新房价格跌得更惨烈一些。

与2020年平均价格相比，有34个城市房价跌回两年前。其中不乏济南、天津、郑州、哈尔滨、长春、贵阳等中心城市。

34城中，跌幅前五名分别是牡丹江（下跌15.8%）、哈尔滨、安庆、太原、北海。

再来看房价涨幅居前的城市，新房价格涨幅TOP10城市与二手房价格涨幅TOP10城市重叠的就有6个，分别为西安、北京、杭州、成都、徐州、上海。除了徐州外，其余城市全部为一二线城市。

这些城市有个典型特征，人口流入较快，购房动力以及购买力强劲，再加上城市经济基本面支撑，资金也进一步向这些区域集聚。

无论是一二手房同环比涨幅情况，还是对比2020年平均房价，杭州和成都两个城市表现都比较抢眼。

杭州是连续3个月房价同比涨幅领涨全国，6月杭州房价上涨6.3%排在全国首位，较第二名的北京高出5个百分点。今年1月，杭州房价同比涨幅排在全国第五位，随后阶梯式上涨，至4月超过重庆和银川，成为全国房价同比上涨最高的城市。

从环比涨幅来看，6月杭州新房价格环比涨1%排在全国第二位，仅次于成都。

二手房同比涨幅来看，杭州已连续3个月位于全国TOP5。

再来看成都。

从房价环比涨幅情况，成都自4月一跃领涨全国后，已连续三个月环比涨幅位列第一位，至6月，新建商品住宅价格环比上涨1.3%，再次领涨全国。同比涨幅也一跃至全国第四位，同比上涨4.5%。

从二手房价格同比涨幅来看，成都以5.4%涨幅领涨全国，改变了北京二手房价格连续9个月领涨的格局。

实际上，这与成都“531”出台的缩短限售时长、调减二手房增值税免征年限、缩短购房资格时限等政策刺激有关，在一定程度上激活了二手房市场，成都6月二手房挂牌量与成交量都出现了较大幅度提升。

杭州和成都楼市有着某种相似性。

两座城市都拥有较大的市场规模，成交面积、金额常年稳居全国前十，尤其是2022年全国市场下行周期下，杭州、成都均显现出韧性的一面，并且双双走出独立行情。

以成都为例，6月成都新建商品住宅成交面积为128万平方米，同比增长18%，成交均价同比增长5.3%至19610元/平方米，均价已接近两万元。随着利好政策的刺激，上半年成都新房累计成交同比跌幅收窄至15%，预计下半年仍有回升预期。

在房价下跌城市中，哈尔滨是少有的一二手房同环比齐跌的二线城市，其中二手房同比下降了8.4%，仅次于末位的牡丹江。

国家统计局数据显示，去年6月起，哈尔滨新房价格止涨，去年8月起新房、二手房价格持续下跌，环比价格连跌11个月。

今年上半年，哈尔滨楼市疲态尽显。CRIC数据显示，哈尔滨上半年新建商品住宅成交面积仅为118万平方米，同比下降40%，成交均价不足万元，同比降幅达到7%左右。

月度数据来看，2022年前4个月，哈尔滨新建商品住宅月成交面积不足10万平方米，4月仅成交5万平方米，同比下降82%，6月，随着政策发酵成交面积达到15万平方米，创造近7个月高点，但同比仍然下跌66%。

从房价的角度来看，今年4月哈尔滨新建商品住宅成交均价下降了22.4%，仅为1.2万元/平方米，仅有3个月房价微涨，但涨幅不足5%。

购买力是影响哈尔滨楼市最大的因素，人口持续外流以外，相当大一部分购房需求受疫情、收入以及房价预期影响选择观望，市场信心亟待提高。

哈尔滨市统计局数据，2022年上半年哈尔滨生产总值为2316.6亿元，同比增长1.6%，远低于去年上半年10.7%的同比增幅。此外，2021年底哈尔滨常住人口已经跌破1000万人，只有988.50万人，较2017年高峰时人口减少了100万人。

哈尔滨不是个例。

疫情之下，楼市下行加剧，还会有更多城市面临“哈尔滨式”的情况。

行业复苏进程仍然存在很大不确定性。

楼市疲软，房价下跌，内因主要还是市场需求和购买力的严重透支。房价下跌的城市，其城市发展基本面差之外，政策面仍然有放松空间，市场真正回稳仍需救市组合拳。

当前房地产市场最重要的还是信心的恢复，6月已有四成城市新房房价环比止跌，实际上，对于房价方面也需要给购房者信心，在“买涨不买跌”的心理作用下，如果看不到房价上涨趋势，那么市场也将失去活力。

从目前房地产市场行情来看，稳房价主基调之下，防上涨很关键，但防下跌也尤为重要。