Tulips Chen

“不以捕捉资本市场窗口为主要考虑因素”，资本也难以给予足够的回馈。

10月14日，是万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”，02602.HK）上市以来的第十个交易日，盘中一度涨3.78%，报43.95港元，总市值约513亿港元，这在接连下行的股价表现中并不多见。

时间回到9月29日，万物云上市无悬念破发。当日9时30分，报每股45.9港元，较49.35港元的发行价下跌6.99%，收盘报46港元/股，收跌6.79%。基于内外部环境的影响，此后万物云的股价至今未见起色。

若以估值论，万物云曾有很好的上市机会。按照2021年9月的估值水平，万物云当时每股交易成本高达99.77元，相应估值跃升至1139亿港元，是目前市值的两倍有余。

以低于预期价上市后的万物云将长期接受投资者和市场的考验，长期悬而未决的科技成色不足、毛利率等问题或将一直伴随着这家新晋的公众公司。

就上述相关问题，记者联系了万物云方面，但截至发稿未能获得回复。

上市后估值回落

“1993年，万科发行了B股，碰巧达到了市场的最高点。七年后，B股价格回到了原来的发行价格，大量投资者被困在其中，七年的压力和痛苦让我们记忆深刻。”对于万物云破发上市，万科董事会主席郁亮在上市仪式上的讲话中回顾说，“因此，我们不关心上市时点的估值，更关心其未来的长期表现。”

实际上，在错过最佳上市窗口期后，万物云上市后的估值降低已在预料之中。这其中既有外部原因，也有内部原因。

万物云上市前几周，港股正在跌跌不休。截至9月29日收盘，港股股指处于近十年来的低位。此外，房地产板块的估值水平也大幅下降。

摩根士丹利9月15日发布的研究报告指出，物业管理股的股价可能在短期内继续受到压力，预计明年市盈率将达到7.9倍。

内部方面。2021年，万物云在中国物管服务市场中排名第一，占4.28%的市场份额。今年上半年，万物云营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%；承载“云”概念的AIOT以及BPaaS解决方案的营收，占比仅有8.1%，科技成色不足。

产业经济专家黄昇对记者表示，万物云研发投入占比不超过总收入的2%，这和市场对其期望仍有距离，其后果会直接体现在当下的股价和未来的股价上面。

此外，2021年，万物云的整体毛利率水平是16.96%，住宅部分是11.1%，这个在行业处于中下游的。至今年年中，行业58家上市物业公司，平均毛利率为16%，高者甚至有超过30%。从收入、利润的增幅看，万物云都能实现30%左右的增长，但是在行业并不占优。

不过，业内人士认为，二级市场对万物云的影响不会像其他物业企业那么大。此次上市，万物云仅拿出了11.67亿总股本中约10%发行，共1.17亿股。该比例相对来说是比较小的，华润万象生活的港股股本共22.83亿股，而碧桂园服务的港股股本则达33.73亿股。

1993年后，中国房地产业很快迎来多个黄金时期，站在当下这个时间节点，依托房地产业发展的物业行业会在何时迎来黄金发展期？一切皆有可能。

寄望成为行业颠覆者

上市公司简介显示，万物云是中国领先的物业管理服务提供商,在过去三十年里推动行业进步。它的业务范围已拓展至物业管理服务以外的业务,并成为了增长模式由社区、商企和城市空间业务体系协同驱动的领先服务提供商。

在业务上，万物云也一直在朝着城市服务商的定位转型而努力，并为上市打好“基本功”。自2018年起，万物云开始在城市、商业和增值服务等方面有所涉猎。

如在增值服务上，2018年通过与海康威视合作成立万御安防，欲打造安防服务领先品牌。同年还将万科租售中心升级为朴邻发展，提供社区增值服务；在商管领域，2020年初万物云通过与戴德梁行的整合，推出万物梁行，并成为商管领域领头羊。

另外，2021年万物云通过频繁的收并购，也为上市保驾护航。如收购深圳市机场物业、伯恩物业，换股阳光智博服务等。

过去几年间，万科物业把准备做到了最足：升级社区服务，并购戴德梁行，打包万睿科技，形成Space、Tech和Grow三大模块，2021年收入计排名全行业第一，市占率达4.28%。

弗若斯特沙利文的公开资料显示，2021年万物云在中国物业管理服务市场排名第一，占有4.28%的市场份额。截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

10月13日，瑞银发布研究报告称，首予万物云“买入”评级，该行预测其2022年至2024年盈利年复合增长率为30%，目标价53.5港元。报告指出，万物云在获取第三方项目和现有物业方面有良好的记录，加上有母公司万科强劲的现金流支持，以及通过其“蝶城”模式成为潜在的行业颠覆者。

黄昇认为，物业公司的创新乃至颠覆性发展需要转变自身的思维和重构自身的基因来赋能物业服务这种劳动密集型的产业，否则在资本市场永远不可能享受到与硬科技类型公司股价和市值一样的待遇和追棒。但他表示，物业行业自己来颠覆自己的可能性微乎其微，因为本身是即得利益者，没有动力和决心去做这些事情。